針對房地產行業的特殊性，如何在稅收待遇方面確定房地產開發完成前后的成本和條件，國家稅務總局發布的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》取得的所得，應當依法納稅確認為銷售收入的實現。這說明房地產企業所得稅收入的確認不具備完工與否的條件，這與會計的相關規定有很大區別。相應地，企業所得稅成本與會計成本的處理也存在著本質的區別。本文試圖分析產品開發完成前后的成本處理方法。開發產品完成前成本的確認開發產品完成前發生的成本通過“開發成本”科目反映出來。“開發成本”項目的內容與國家稅務總局[2009]31號文中的稅費支出內容相同，包括以下內容：

I.征地費和拆遷補償費。是指取得土地開發使用權（或開發權）所發生的各項費用，主要包括土地收購價款或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等，土地使用權變更及附加費的地價及相關稅費、拆遷補償費、安置搬遷費、動遷房建設費、危房作物補償費等；二、前期工程費。

是指項目開發前期水文地質調查、測繪、規劃、設計、可行性研究、準備和進場的費用。三是建安成本。

指開發項目開發過程中的建安成本，主要包括開發項目的建安成本。四是基礎設施建設成本。

是指開發項目開發過程中發生的基礎設施支出，主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區管網工程費用，環境衛生、園林綠化等景觀環境工程費用。五是公共設施成本。

是指開發項目中發生的公共配套設施支出，屬于獨立非營利性質，產權屬于全體業主，或無償捐贈給當地政府或政府公用事業單位。6開發開銷。

是指企業為直接組織管理開發項目而發生的不能歸屬于特定成本對象的成本費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等，勞動保護費、項目管理費、周轉房攤銷、項目營銷設施建設費等在會計處理中，開發產品完工前預售收入的損益不結轉，累計借方發生額或期末余額“開發成本”科目反映了開發產品項目成本的實際投入。在稅收待遇方面，國稅發[2009]31號文第九條規定，銷售未完成開發產品所得，按估計毛利率按季（月）計算，計入當期應納稅所得額。由此可見，稅法應當確認未完成開發產品的銷售收入，而不是直接計算相應的稅收成本，而是根據稅收毛利率間接確定銷售毛利。

開發產品完成后成本的確認

開發產品在開發完成交付使用時，應當在會計上確認收入，并將“開發成本”收取的成本按成本結轉至銷售成本銷售建筑面積占銷售建筑面積的比例。

在會計處理方面，無論是在資產負債表日還是財務報告日，成本項目所反映的成本都可能無法取得全部結算發票。為保證損益核算的真實性和準確性，還包括準確核算單位建筑面積開發成本的成本。因此，開發產品完工后，按銷售建筑面積和單位成本結轉的銷售成本，可以從會計報表中反映開發項目的實際經營情況。在稅收待遇方面，國稅發[2009]31號文第九條規定，企業在產品開發完成后，應當及時結清稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時，實際毛利與相應估計毛利的差額，計入當年應納稅所得額。第三十五條規定，開發產品完成后，企業可以選擇在完成年度企業所得稅匯算清繳前確定稅收成本核算終止日期，不得滯后。上述稅法的內容可以概括如下：

1。應稅成本必須在產品開發年度完工時結算。

2。根據結算的稅收成本，調整以前銷售收入的實際毛利與預計毛利之間的差額，計入當年應納稅所得額。稅務成本核算的結束日期在完工年度企業所得稅匯算清繳前。會計成本與稅收成本的區別如下：

1。會計費用的年末結算在資產負債表日結束，會計結算日可以是下一年5月31日前的任何時點。會計成本可以從未入賬成本中提取，稅收成本規定，提取的成本不得超過國稅發[2009]31號文第32條規定的范圍和標準。在12月31日至5月31日期間取得法律證據的，可以將會計核算作為下一年度的成本或沖減應計成本，稅法可以計入本年度的稅收成本。

[例]某房地產開發企業已于2008年9月完成一個房地產開發項目并交付使用。委外項目合同總金額8000萬元，2008年12月31日前取得的發票金額5000萬元。2009年4月取得的發票金額為1000萬元，a公司根據12月31日的合同成本墊付3000萬元。年末結轉后開發成本無余額。

稅務成本核算以2009年5月1日為終止日，企業的稅務成本包括：

（1）。2008年12月31日前取得的發票金額為5000萬元；

（3）。不超過合同總金額10%的計提成本為800萬元；

企業本年銷售成本為8000萬元，企業本年稅金為6800萬元，差額為1200萬元。

開發產品完工條件的確認

開發產品完工是結算稅收成本的前提。國稅發[2009]31號文件規定，除土地開發外，符合下列條件之一的開發產品，視為完成：

1。開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

2。開發的產品已投入使用；2；

3。此外，《國家稅務總局關于房地產開發企業開發的產品竣工標準納稅確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確指出，房地產開發企業建設開發的產品，應當在開始使用時使用，無論工程質量是否通過驗收，或是否辦理竣工（竣工）備案手續和會計結算手續，均視為已完成。開發產品開始使用，是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（含入住手續）或已實際投入使用。開發產品的報到手續未辦妥，驗收不合格的