1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房而支出的全部費(fèi)用。就其用途而言，大致可分為三個(gè)部分：

<1。土地、土木工程和設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內(nèi)容，約占總成本的80%。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定是否開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)商品房每平方米的土地成本（俗稱(chēng)樓面價(jià)），以評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目。

2。支持和其他費(fèi)用。主要是指水、電、氣、市政及公共建筑配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)設(shè)施不可或缺。其他一些費(fèi)用雖然屬于寄存性質(zhì)，如檔案寄存、綠化寄存等，但很難全部收回。收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)各異。許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍較高。配套等費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外部因素影響最大的部分，一般占項(xiàng)目總投資的10%-15%。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。因此，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需求，這將產(chǎn)生大量的利息支出。如何計(jì)算這部分成本將對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本起到非常重要的作用。第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，還要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn)，建立健全企業(yè)規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善住房成本核算規(guī)章制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要考慮自身規(guī)模和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素。在保證成本核算質(zhì)量的前提下，合理設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算，大型項(xiàng)目要成立成本工作組，負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表的編制和分析，使成本核算與管理有機(jī)結(jié)合，形成有效的核算和核算管理機(jī)制。造價(jià)工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況確定為集中和非集中工作方式。

2。確定成本核算的對(duì)象。

對(duì)于現(xiàn)代多功能社區(qū)的建設(shè)，其成本核算對(duì)象是復(fù)雜的。這就要求成本核算人員深入實(shí)踐，研究分析項(xiàng)目的總體特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、施工交期和預(yù)決算的主要分項(xiàng)。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“易核算、易管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)綜合考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理：一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，列入獨(dú)立設(shè)計(jì)預(yù)算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)作為成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型的集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果起止時(shí)間相近，由同一施工隊(duì)施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。比如大型項(xiàng)目要分期分批開(kāi)發(fā)，然后按照經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)于區(qū)域內(nèi)屬于經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施的公共建筑配套設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置成本對(duì)象核算，形成多個(gè)成本核算對(duì)象。建立合理的成本核算方案。

正確劃分成本項(xiàng)目，如：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，能客觀反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，使用方便分析研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，開(kāi)發(fā)成本屬于一級(jí)科目，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行詳細(xì)核算。列出太多的成本項(xiàng)目是不合適的。對(duì)于發(fā)生頻率較低的成本，特別是單筆交易中發(fā)生的成本，應(yīng)盡量合并。對(duì)金額較大、連續(xù)發(fā)生的成本，應(yīng)當(dāng)分別核算。土建工程費(fèi)用屬于合同的，應(yīng)按合同約定進(jìn)行詳細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工程量進(jìn)度和支付情況，為工程決算提供資料。準(zhǔn)確的成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。

對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，成本的歸集容易得多，通過(guò)分?jǐn)傞g接包含在成本對(duì)象中的內(nèi)容相對(duì)較少。但是，一個(gè)大型綜合性社區(qū)的開(kāi)發(fā)是非常復(fù)雜的，成本核算對(duì)象也比較詳細(xì)，很多成本不能直接收集到每個(gè)成本核算對(duì)象，需要用一定的方法和程序進(jìn)行分配，然后間接收集到每個(gè)成本核算對(duì)象。直接收取的費(fèi)用主要是建安費(fèi)用，其他費(fèi)用需要按期撥付。對(duì)于間接分?jǐn)偅谌粘５臍w集中，根據(jù)各成本項(xiàng)目的明細(xì)進(jìn)行歸集核算，再根據(jù)各成本對(duì)象和相應(yīng)的成本項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绱笮途C合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接收取項(xiàng)目的建安成本；征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的日常成本可以直接按成本對(duì)象而不是成本對(duì)象分?jǐn)偂１酒谫M(fèi)用可按各成本對(duì)象月末實(shí)際建筑面積分?jǐn)偂２恍枰闯杀緦?duì)象分配。如果成本管理需要，可以根據(jù)細(xì)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)中的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)按各造價(jià)對(duì)象的建筑面積分?jǐn)偂１驹掳l(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出的收付程序與征地拆遷補(bǔ)償?shù)氖崭冻绦蛳嗤＠①M(fèi)用按各成本對(duì)象上月末實(shí)際收取的成本金額分?jǐn)偅粚儆陬A(yù)決算范圍并按合同約定支付的預(yù)付款，直接計(jì)入成本項(xiàng)目收取，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)工程決算后的欠款，按標(biāo)準(zhǔn)提取，包括未支付的商品房維修基金等，注意工程竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。

已完成的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本應(yīng)根據(jù)其用途采用不同的方法結(jié)轉(zhuǎn)。例如：（1）為出售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商業(yè)建筑用地。開(kāi)發(fā)完成后，實(shí)際成本應(yīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-土地”賬戶(hù)。（2） 開(kāi)發(fā)完成后，直接用于企業(yè)商品房建設(shè)用地。開(kāi)發(fā)完成投入使用后，結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本，計(jì)入相關(guān)住房開(kāi)發(fā)成本。（3） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交房許可證后三個(gè)月內(nèi)，工程竣工決算后