1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房而支出的全部費用。就其用途而言，大致可分為三個部分：

<1。土地、土木工程和設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，約占總成本的80%。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等，房地產(chǎn)開發(fā)商在決定是否開發(fā)項目時，必須通過土地面積和容積率的換算，計算出未來商品房每平方米的土地成本（俗稱樓面價），以評價項目的可行性項目。

2。支持和其他費用。主要是指水、電、氣、市政及公共建筑配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)設(shè)施不可或缺。其他一些費用雖然屬于寄存性質(zhì)，如檔案寄存、綠化寄存等，但很難全部收回。收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)各異。許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性強，標(biāo)準(zhǔn)普遍較高。配套等費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外部因素影響最大的部分，一般占項目總投資的10%-15%。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資額大、投資風(fēng)險高的特點。因此，大部分開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需求，這將產(chǎn)生大量的利息支出。如何計算這部分成本將對正確計算開發(fā)成本起到非常重要的作用。第二，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，還要結(jié)合企業(yè)實際情況和行業(yè)特點，建立健全企業(yè)規(guī)章制度，加強和完善住房成本核算規(guī)章制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本核算數(shù)據(jù)的真實性和可靠性，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要考慮自身規(guī)模和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素。在保證成本核算質(zhì)量的前提下，合理設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每個房地產(chǎn)項目要有專人負責(zé)成本核算，大型項目要成立成本工作組，負責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表的編制和分析，使成本核算與管理有機結(jié)合，形成有效的核算和核算管理機制。造價工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)工程實際情況確定為集中和非集中工作方式。

2。確定成本核算的對象。

對于現(xiàn)代多功能社區(qū)的建設(shè)，其成本核算對象是復(fù)雜的。這就要求成本核算人員深入實踐，研究分析項目的總體特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標(biāo)準(zhǔn)、施工交期和預(yù)決算的主要分項。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“易核算、易管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)綜合考慮開發(fā)項目的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做以下處理：一般開發(fā)項目，列入獨立設(shè)計預(yù)算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)作為成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型的集團開發(fā)項目，如果起止時間相近，由同一施工隊施工，可以合并為一個成本核算對象。對于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長的單項開發(fā)項目，可根據(jù)經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。比如大型項目要分期分批開發(fā)，然后按照經(jīng)濟用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行分類。對于區(qū)域內(nèi)屬于經(jīng)營性公共設(shè)施的公共建筑配套設(shè)施，應(yīng)單獨設(shè)置成本對象核算，形成多個成本核算對象。建立合理的成本核算方案。

正確劃分成本項目，如：征地拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等，能客觀反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，使用方便分析研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，開發(fā)成本屬于一級科目，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行詳細核算。列出太多的成本項目是不合適的。對于發(fā)生頻率較低的成本，特別是單筆交易中發(fā)生的成本，應(yīng)盡量合并。對金額較大、連續(xù)發(fā)生的成本，應(yīng)當(dāng)分別核算。土建工程費用屬于合同的，應(yīng)按合同約定進行詳細核算，以便隨時了解工程量進度和支付情況，為工程決算提供資料。準(zhǔn)確的成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。

對于單個房地產(chǎn)項目，由于成本對象簡單，成本的歸集容易得多，通過分?jǐn)傞g接包含在成本對象中的內(nèi)容相對較少。但是，一個大型綜合性社區(qū)的開發(fā)是非常復(fù)雜的，成本核算對象也比較詳細，很多成本不能直接收集到每個成本核算對象，需要用一定的方法和程序進行分配，然后間接收集到每個成本核算對象。直接收取的費用主要是建安費用，其他費用需要按期撥付。對于間接分?jǐn)偅谌粘５臍w集中，根據(jù)各成本項目的明細進行歸集核算，再根據(jù)各成本對象和相應(yīng)的成本項目進行分?jǐn)偂Ｈ绱笮途C合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接收取項目的建安成本；征地拆遷補償費的日常成本可以直接按成本對象而不是成本對象分?jǐn)偂１酒谫M用可按各成本對象月末實際建筑面積分?jǐn)偂２恍枰闯杀緦ο蠓峙洹Ｈ绻杀竟芾硇枰梢愿鶕?jù)細部結(jié)構(gòu)進行恢復(fù)。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、間接開發(fā)費中的現(xiàn)場管理費按各造價對象的建筑面積分?jǐn)偂１驹掳l(fā)生的各項費用和支出的收付程序與征地拆遷補償?shù)氖崭冻绦蛳嗤＠①M用按各成本對象上月末實際收取的成本金額分?jǐn)偅粚儆陬A(yù)決算范圍并按合同約定支付的預(yù)付款，直接計入成本項目收取，并及時取得發(fā)票；對工程決算后的欠款，按標(biāo)準(zhǔn)提取，包括未支付的商品房維修基金等，注意工程竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。

已完成的土地開發(fā)項目的成本應(yīng)根據(jù)其用途采用不同的方法結(jié)轉(zhuǎn)。例如：（1）為出售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商業(yè)建筑用地。開發(fā)完成后，實際成本應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品-土地”賬戶。（2） 開發(fā)完成后，直接用于企業(yè)商品房建設(shè)用地。開發(fā)完成投入使用后，結(jié)轉(zhuǎn)實際成本，計入相關(guān)住房開發(fā)成本。（3） 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交房許可證后三個月內(nèi)，工程竣工決算后