1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房而支出的全部費(fèi)用。就其用途而言,大致可分為三個(gè)部分:
<1。土地、土木工程和設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內(nèi)容,約占總成本的80%。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定是否開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),必須通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)商品房每平方米的土地成本(俗稱(chēng)樓面價(jià)),以評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目。
2。支持和其他費(fèi)用。主要是指水、電、氣、市政及公共建筑配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)設(shè)施不可或缺。其他一些費(fèi)用雖然屬于寄存性質(zhì),如檔案寄存、綠化寄存等,但很難全部收回。收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多,標(biāo)準(zhǔn)各異。許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍較高。配套等費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外部因素影響最大的部分,一般占項(xiàng)目總投資的10%-15%。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。因此,大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需求,這將產(chǎn)生大量的利息支出。如何計(jì)算這部分成本將對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本起到非常重要的作用。第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),還要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn),建立健全企業(yè)規(guī)章制度,加強(qiáng)和完善住房成本核算規(guī)章制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要考慮自身規(guī)模和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素。在保證成本核算質(zhì)量的前提下,合理設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算,大型項(xiàng)目要成立成本工作組,負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表的編制和分析,使成本核算與管理有機(jī)結(jié)合,形成有效的核算和核算管理機(jī)制。造價(jià)工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況確定為集中和非集中工作方式。
2。確定成本核算的對(duì)象。
對(duì)于現(xiàn)代多功能社區(qū)的建設(shè),其成本核算對(duì)象是復(fù)雜的。這就要求成本核算人員深入實(shí)踐,研究分析項(xiàng)目的總體特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、施工交期和預(yù)決算的主要分項(xiàng)。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“易核算、易管理”的原則。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí),應(yīng)綜合考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素,分別做以下處理:一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,列入獨(dú)立設(shè)計(jì)預(yù)算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)作為成本核算對(duì)象;同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型的集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,如果起止時(shí)間相近,由同一施工隊(duì)施工,可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。比如大型項(xiàng)目要分期分批開(kāi)發(fā),然后按照經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)于區(qū)域內(nèi)屬于經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施的公共建筑配套設(shè)施,應(yīng)單獨(dú)設(shè)置成本對(duì)象核算,形成多個(gè)成本核算對(duì)象。建立合理的成本核算方案。
正確劃分成本項(xiàng)目,如:征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等,能客觀反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),使用方便分析研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度,開(kāi)發(fā)成本屬于一級(jí)科目,企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,確定成本項(xiàng)目,進(jìn)行詳細(xì)核算。列出太多的成本項(xiàng)目是不合適的。對(duì)于發(fā)生頻率較低的成本,特別是單筆交易中發(fā)生的成本,應(yīng)盡量合并。對(duì)金額較大、連續(xù)發(fā)生的成本,應(yīng)當(dāng)分別核算。土建工程費(fèi)用屬于合同的,應(yīng)按合同約定進(jìn)行詳細(xì)核算,以便隨時(shí)了解工程量進(jìn)度和支付情況,為工程決算提供資料。準(zhǔn)確的成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。
對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單,成本的歸集容易得多,通過(guò)分?jǐn)傞g接包含在成本對(duì)象中的內(nèi)容相對(duì)較少。但是,一個(gè)大型綜合性社區(qū)的開(kāi)發(fā)是非常復(fù)雜的,成本核算對(duì)象也比較詳細(xì),很多成本不能直接收集到每個(gè)成本核算對(duì)象,需要用一定的方法和程序進(jìn)行分配,然后間接收集到每個(gè)成本核算對(duì)象。直接收取的費(fèi)用主要是建安費(fèi)用,其他費(fèi)用需要按期撥付。對(duì)于間接分?jǐn)偅谌粘5臍w集中,根據(jù)各成本項(xiàng)目的明細(xì)進(jìn)行歸集核算,再根據(jù)各成本對(duì)象和相應(yīng)的成本項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偂H绱笮途C合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接收取項(xiàng)目的建安成本;征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的日常成本可以直接按成本對(duì)象而不是成本對(duì)象分?jǐn)偂1酒谫M(fèi)用可按各成本對(duì)象月末實(shí)際建筑面積分?jǐn)偂2恍枰闯杀緦?duì)象分配。如果成本管理需要,可以根據(jù)細(xì)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)中的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)按各造價(jià)對(duì)象的建筑面積分?jǐn)偂1驹掳l(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出的收付程序與征地拆遷補(bǔ)償?shù)氖崭冻绦蛳嗤@①M(fèi)用按各成本對(duì)象上月末實(shí)際收取的成本金額分?jǐn)偅粚儆陬A(yù)決算范圍并按合同約定支付的預(yù)付款,直接計(jì)入成本項(xiàng)目收取,并及時(shí)取得發(fā)票;對(duì)工程決算后的欠款,按標(biāo)準(zhǔn)提取,包括未支付的商品房維修基金等,注意工程竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。
已完成的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本應(yīng)根據(jù)其用途采用不同的方法結(jié)轉(zhuǎn)。例如:(1)為出售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商業(yè)建筑用地。開(kāi)發(fā)完成后,實(shí)際成本應(yīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-土地”賬戶(hù)。(2) 開(kāi)發(fā)完成后,直接用于企業(yè)商品房建設(shè)用地。開(kāi)發(fā)完成投入使用后,結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本,計(jì)入相關(guān)住房開(kāi)發(fā)成本。(3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交房許可證后三個(gè)月內(nèi),工程竣工決算后
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶(hù)服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢(xún)會(huì)派發(fā)給律師。
專(zhuān)業(yè)律師 快速響應(yīng)
累計(jì)服務(wù)用戶(hù)745W+次
發(fā)布咨詢(xún)
多位律師解答
及時(shí)追問(wèn)律師
國(guó)家賠償是指什么,哪些情形可以去申請(qǐng)國(guó)家賠償
2021-01-09股權(quán)確認(rèn)糾紛主要包括什么情形
2020-11-24股權(quán)激勵(lì)授權(quán)日多長(zhǎng)時(shí)間
2021-01-29取保候?qū)徥欠缸锴楣?jié)輕的嗎
2020-12-03資產(chǎn)拍賣(mài)程序的中止和終止
2020-11-30非血緣父親能否獲得撫養(yǎng)權(quán)
2020-12-18胎兒能不能行使繼承權(quán)
2020-11-23法定繼承人的兄弟姐妹之間如何繼承遺產(chǎn)
2020-12-22實(shí)習(xí)期沒(méi)轉(zhuǎn)正有補(bǔ)償金嗎
2021-01-30內(nèi)部調(diào)崗定義
2020-12-28在勞動(dòng)糾紛中舉證責(zé)任怎么規(guī)定的?
2020-12-31城鄉(xiāng)居民自愿參保的應(yīng)該怎么做
2020-12-11飛機(jī)延誤賠償多久到賬
2021-01-09人身保險(xiǎn)受益人需要承擔(dān)義務(wù)嗎
2021-02-25旅行社責(zé)任險(xiǎn)條款簡(jiǎn)介
2021-01-30保險(xiǎn)公司該不該賠
2021-02-12保險(xiǎn)合同期滿(mǎn)誰(shuí)能領(lǐng)保險(xiǎn)金
2020-12-06保險(xiǎn)報(bào)案理賠步驟有哪些
2021-02-21保監(jiān)會(huì)就保險(xiǎn)資金境外投資管理辦法征意見(jiàn)全文內(nèi)容是什么
2021-03-08什么是兼業(yè)保險(xiǎn)代理人
2021-01-30