1、 房屋質(zhì)量責任

（1）房屋轉(zhuǎn)讓時的房屋質(zhì)量問題，

（2）附屬設(shè)施縮水，

（3）保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，

（4）前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問題，

（5） 主體結(jié)構(gòu)不合格/建筑不完整。對于前兩類質(zhì)量問題，買方主要依靠完善合同條款來防止。雖然“房屋質(zhì)量問題嚴重影響居住”可以依法主張，但依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，“嚴重影響”難以界定。在目前和團購的情況下，買家有機會做出詳細的約定。開發(fā)商在樓盤效果圖和沙盤環(huán)境優(yōu)美的情況下，如果不將細節(jié)和量化納入合同條款，購房者索賠難度較大。精裝修房的質(zhì)量和保修，包括修繕期間業(yè)主的賠償標準，也需要詳細明確的約定，以減少開發(fā)商推卸責任的空間。

后三類質(zhì)量問題的解決主要取決于開發(fā)商的實力和信譽，所以最好不要購買中小開發(fā)商的預(yù)售房，否則，如果遇到最大的質(zhì)量問題——爛尾樓，你甚至可能無法收回所有的房錢。在購買現(xiàn)房時，可以現(xiàn)場查看房屋及周邊環(huán)境，也可以請熟悉業(yè)務(wù)的親朋好友幫你挑選。房子的質(zhì)量相對有保障。如果要買預(yù)售房，盡量選擇大開發(fā)商。二是盡快將購房債權(quán)升級為準物權(quán)。

律師們都知道，房屋轉(zhuǎn)讓登記后，買受人的所有權(quán)才得到法律的承認和充分的保護。但是，房屋銷售不能“同時支付，同時交付”。從簽訂銷售合同到辦理房產(chǎn)證有一個過渡期——短則幾天，長則幾年。在過渡期內(nèi)，買受人可能會遇到以下主要風險：（1）房屋出租；（2）一房二賣；（3）房屋抵押；（4）房屋被查封；（5）房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)。在銷售困難、資金緊張的環(huán)境下，中小開發(fā)商出事的概率大大增加。為了防范這些風險，我國現(xiàn)行法律規(guī)定了兩項制度，將買受人要求開發(fā)商交付房屋、申請房產(chǎn)證的債權(quán)升級為“準物權(quán)”。當然，沒有律師的專業(yè)指導(dǎo)和提示，買家可能做不到。（1） 商品房買賣合同登記可以防范一房二賣和抵押違約風險。根據(jù)1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條和1998年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條規(guī)定，商品房預(yù)售登記備案制度為：已建立。根據(jù)2001年《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前，應(yīng)當將《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同示范文本》向買受人明確對于商品房預(yù)售，還必須明確《城市商品房預(yù)售管理辦法》，其中《商品房買賣合同示范文本》第24條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，出賣人應(yīng)當自本合同生效之日起30日內(nèi)向×××申請登記。”為完善登記制度，本合同適用于商品房預(yù)售和現(xiàn)售。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售合同后，應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理主管部門登記。首先，申請登記的主體是開發(fā)商，法律法規(guī)并沒有賦予購房者申請登記的權(quán)利。如果開發(fā)商拒絕申請，購房者只能向國土房管部門投訴違法，或者起訴其申請登記，既費時又費力。第二，法律法規(guī)對登記備案的性質(zhì)和法律效力沒有明確規(guī)定。能否阻止已售出的房屋被列為破產(chǎn)財產(chǎn)，目前尚無答案。

雖然登記制度有上述限制，但可以避免已售出房屋的重復(fù)銷售和已售出房屋的違約抵押。這兩個功能是確定的。（2）申請預(yù)告登記可以防范過渡期的五大風險。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，當事人可以通過簽訂不動產(chǎn)或者其他不動產(chǎn)買賣協(xié)議，向登記機關(guān)申請預(yù)告登記，以保證將來物權(quán)的實現(xiàn)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，該生物權(quán)無效?！?/P>

關(guān)于最高人民法院適用《中華人民共和國物權(quán)法》；《若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)所有權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，地役權(quán)和抵押權(quán)未經(jīng)事先通知登記的債權(quán)人同意而設(shè)立，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，應(yīng)當承認不具有生物權(quán)利效力，預(yù)售人與預(yù)購人簽訂商品房買賣合同后，預(yù)售人未按約定向預(yù)購人申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

不動產(chǎn)登記條例實施細則第八十六條、第八十七條、第八十八條分別規(guī)定了當事人申請預(yù)購商品房預(yù)告登記、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記、預(yù)告登記應(yīng)當提交的材料房地產(chǎn)抵押。

2?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?a href='http://www.sdjlnm.com/sifajieshi/20.html' target='_blank' data-horse>物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》（以下簡稱《物權(quán)法適用》）對通知登記的法律效力進行了詳細分析。第一，保全效力是指通知登記后，具有防止不動產(chǎn)權(quán)利人（債務(wù)人）損害保全請求權(quán)的效力，不動產(chǎn)權(quán)利人處分不動產(chǎn)權(quán)利的行為無效。具體包括：（1）限制權(quán)利人處分不動產(chǎn)的物權(quán)，但不影響權(quán)利人與第三人訂立的合同的效力。【物權(quán)法適用第145頁】

（2）通知登記后，房地產(chǎn)權(quán)利人與第三人簽訂租賃合同的，通知登記權(quán)利人可以對抗租賃權(quán)?！疚餀?quán)法適用第148頁】

（3）預(yù)告登記對強制執(zhí)行的物權(quán)變動具有排他性效力?！疚餀?quán)法適用第149頁】其具體依據(jù)：《關(guān)于規(guī)范人民法院執(zhí)行協(xié)助國土資源和房地產(chǎn)部門依法執(zhí)行的通知》第十五條第三款規(guī)定，人民法院也可以對被執(zhí)行人購買的房屋進行預(yù)封存已辦理商品房預(yù)售合同登記備案或者商品房預(yù)告登記的。根據(jù)《人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條，在執(zhí)行貨幣債權(quán)時，受讓人對已查封并辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的不動產(chǎn)提出停止處分的異議，人民法院應(yīng)當予以支持；人民法院應(yīng)當支持受讓人的異議，對符合物權(quán)登記條件的執(zhí)行異議予以排除。不難說，法院雖然可以在通知登記后對不動產(chǎn)進行查封，但不能作出拍賣或還債的裁定。究其原因，一是強制執(zhí)行物權(quán)變動會導(dǎo)致預(yù)告登記目的的失效；二是預(yù)告登記后，不動產(chǎn)權(quán)利人處分不動產(chǎn)的物權(quán)受到限制