根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定,出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金的,等作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保,出賣人因一方當(dāng)事人的原因未訂立商品房買賣合同的,按照定金法的規(guī)定辦理;因其他原因未訂立商品房買賣合同的由于雙方原因,賣方應(yīng)將定金退還買方。與《擔(dān)保法》司法解釋相比,合同款罰則的適用條件相對寬泛,不僅包括因合同能力拒不履行合同的情形,也包括因一方當(dāng)事人自身原因或過錯不能履行合同的情形,如銀行因當(dāng)事人信用等級較低而拒貸,如果無法簽訂正式的銷售合同,當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任,因?yàn)楹贤荒芎炗喌脑蛲耆瞧渥陨淼脑颍湓虮旧硎强梢员苊饣蚩朔摹H欢谒痉▽?shí)踐中,如何認(rèn)定“一方原因”仍然存在著困惑。筆者認(rèn)為,在同等條件下,當(dāng)事人不能訂立合同,其他市場主體可以訂立合同的,在“一方原因”成立的情況下,適用定金處罰;在同等條件下不能訂立合同的,在“一方原因”成立的情況下,適用定金處罰,本金應(yīng)無息退還。
條款未盡的中介合同,如協(xié)商不成,合同保證金無息退還。
在實(shí)踐中,絕大多數(shù)中介合同都有未了結(jié)的條款,在簽訂買賣合同時會進(jìn)一步協(xié)商。待決條款協(xié)商不一致,無法簽訂房地產(chǎn)買賣合同的,不能適用定金處罰,出賣人應(yīng)將定金無息退還買受人。在審判實(shí)踐中,很容易出現(xiàn)一方當(dāng)事人沒有簽訂主合同的誠意,而在協(xié)商中介合同中的未決條款時故意提出苛刻條件,致使主合同無法成立的情況。此時,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人不履行誠信義務(wù),惡意協(xié)商,應(yīng)當(dāng)適用定金處罰。但實(shí)踐中,當(dāng)事人是否以惡意協(xié)商的形式故意拒絕合同,難以判斷。你知道嗎
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