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不動產抵押登記的效力沖突是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 670人看過

動產抵押登記的效力沖突是什么?

目前,我國的不動產登記是“多管齊下”,不同部門的法律依據也不盡相同。在單獨登記的情況下,登記的法律依據不統一,造成登記效力沖突。比如,根據我國《擔保法》,土地上沒有建筑物的,在土地部門登記設立抵押權;土地上有建筑物的,在土地上設定抵押權時,地上物同時計入抵押權;當抵押權設定在地上財產上時,土地產權也包括在抵押物中,并在房地產部門和土地部門登記。《中華人民共和國擔保法》第五十五條、《中華人民共和國物權法》第二百條規定:“建設用地使用權抵押后,土地上新建的建筑物不屬于抵押物。建設用地使用權抵押時,土地上的新建筑物和建設用地使用權應當一并處分,但抵押權人無權優先受償。”而且,《中華人民共和國物權法》第一百八十條規定,建筑物和建設用地使用權屬于可以抵押的不同財產,這表明法律允許建筑物和建設用地使用權分別抵押土地使用權,但新建建筑物不屬于抵押物。實踐中,土地所有人經常為開發土地而借款,并為債權設定抵押,在國土部門登記;土地開發后,即房屋竣工后,為生產經營需要而借款,并為房屋設定抵押在房地產部門登記的債權。根據《擔保法》的規定,兩種抵押權的范圍是重疊的,因此它們之間存在著競爭。然而,雖然后來設立的抵押權時間較晚,但抵押權人并不知道先前在土地上設立的抵押權,法律也沒有提供機會讓他們知道。因此,兩個抵押權人當然認為自己是第一抵押權人。由于這兩項抵押權登記在不同的登記簿上,它們之間沒有法律秩序,因此無法確定哪項權利先實現,哪項權利后實現。在這種情況下,無論采取哪種解決方案,都將違背立法初衷,對兩個抵押權人都是不公平的。也就是說,法律本身阻礙了權利的正常實現。在這種情況下,只能認為法律規定的一次抵押的實質是一次處分,強調建筑物和土地使用權同時轉讓,以確保該權利屬于同一主體。土地和地上物分別抵押時,兩抵押權人的抵押權有效;抵押權實現時,土地和地上物應當一并處分,但應當分別作價,然后分別支付拍賣價款,從而避免了兩個抵押權人排序的困境。

我們提醒您,對于登記部門,我們可以從審查申請要求上靈活把握“不動產一體化”的原則,要求兩證(房屋所有權證和國有土地使用證)登記保持一致,并以票據的形式提醒抵押權人房屋和土地的抵押狀況。以上是為您總結的相關資料,希望能對您有所幫助。本網站致力于打造一個優秀的法律咨詢平臺。如果您有任何疑問,請進入律師咨詢。你知道嗎

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