2007年12月，因資金短缺，**公司向齊魯銀行借款7000萬元，抵押其一棟樓，并于同年12月30日在房管部門登記。2008年8月，**公司將整棟樓出租給**公司運營。2009年12月，**公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的按揭貸款合同，即“以新還舊”。2009年12月28日，雙方辦理了房屋抵押權注銷登記，并對該房屋抵押權進行了重新登記。2012年2月，**鑫公司逾期還款，**公司要求實現抵押。**該公司在強制拍賣中勝出，然后通知**公司搬走。**該公司拒絕，并表示，租賃是在銀行按揭之前，租賃合同應繼續履行。談判失敗后，**公司將**公司告上法庭。一審法院認為，齊魯銀行和**公司2009年12月的貸款與2007年的貸款有牽連，抵押物相同，抵押時間沒有中斷，抵押效力應當連續計算。齊魯銀行抵押成立于2007年12月，租賃**公司之前。**公司繼續履行租賃合同的請求無法律依據，不予受理。因此，判決：*本公司將在判決生效后30日內遷出。**公司對此不服，提出上訴。

二審法院經審理認為，齊魯銀行于2007年12月向**公司借款7000萬元，并辦理了抵押權登記，債權所附抵押權于2007年12月成立。2009年12月，齊魯銀行與**公司簽訂了新的貸款合同，以“以新還舊”的方式償還以前的貸款。應當認為，原債權及其附隨的抵押權已經消失，自2009年11月28日重新登記后又設立了新的抵押權。根據《物權法》第190條的規定，**公司有合理的上訴權。因此，判決撤銷了原判決，駁回了**公司的訴訟請求。三、要點及理由本案爭議焦點是**公司與**公司簽訂的租賃合同是否繼續履行，涉及到對“買賣不違背租賃”原則的理解和適用。根據《物權法》第一百九十條的規定，抵押物在抵押合同訂立前已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權成立后，抵押物出租的，租賃關系不對抗已登記的抵押權。因此，本案的焦點實際上是先抵押還是先租賃的問題。**該公司于2008年8月租賃了這幢大樓，這是肯定的。關鍵在于抵押權的成立時間。對此主要有兩種觀點：一種觀點認為，在“以新還舊”的情況下，新貸與舊貸之間存在關系，借款人沒有獲得新的資金。因此，應認為新貸款是舊貸款的延伸。而兩份貸款合同下的抵押物是相同的，抵押關系在時間上是不間斷的，因此抵押的效力也是不間斷的。只有這樣，才能保證金融機構貸款的安全。因此，設定抵押權的時間應從2007年12月抵押登記時算起，該時間早于**公司的租賃行為。另一種觀點認為，2009年12月的貸款是為了“以新還舊”。其目的是在舊借款尚未清償時，債權人與債務人重新簽訂借款合同，用新借款償還部分或全部舊借款。這也是金融機構常用的一種貸款形式。對于“以新還舊”的貸款，應視為原貸款已還清，即舊債已以新債還清，提前還貸合同已履行。隨著主債務的完成，相應的抵押貸款也隨之取消。新增貸款的抵押權應當重新設立，重新登記后生效。因此，齊魯銀行對本案所涉貸款的抵押應于2009年11月28日生效，晚于**公司的租賃行為。我們認為第二種觀點是正確的?！薄耙孕逻€舊”是金融領域的普遍現象。其原因是復雜的，主要表現在兩個方面。一方面，銀行內部普遍存在延期限制，這使得審批更加麻煩。此外，貸款合同到期后或延期后仍未歸還的貸款將被歸類為不良貸款，相關負責人可能會承擔一定的責任。特別是對金融機構來說，不良貸款比例不應超過中國人民銀行規定的比例。另一方面，如果貸款人不能按時還款，不僅要承擔高額罰息，還會影響自身信用。因此，貸款人在按時還本付息時，銀行往往采取‘以新還舊’的方式，這樣可以避免延期的麻煩，避免被視為不良貸款，避免高額罰息，對雙方都有好處?！薄耙孕逻€舊”是指以新還舊。其實質是以新債還舊債，舊債權消失，新債權產生。在擔保方面，雖然抵押物可能仍然是原財產，但一般在登記部門登記注銷抵押和重新設立抵押。無論抵押權的解除與重新設定是否在同一天，仍然是法律上具有明顯性質的兩種法律行為，即原抵押權的消滅和新抵押權的設定。在本案中，借款人與借款人于2009年11月28日辦理了抵押權注銷登記，并重新設定了抵押權。從利益與風險的一致性來看，銀行享有“以舊還新”的利益，自然需要承擔風險。此外，銀行也應該意識到這些風險。此外，從金融監管的角度看，“以舊還新”不能對降低不良貸款率起到實質性作用。相反，如果濫用，則可能助長不良信用行為，最終承擔更為嚴重的后果。因此，“以舊還新”的法律風險應該歸于金融機構，也可以敦促金融機構更加審慎地采取這一做法。四是最高人民法院第一人民法院關于金融機構“借新還舊”的意見。新貸與舊貸雖有聯系，抵押物也是原物，但應認為舊債以新債償還，舊債權及其抵押物消滅，新抵押物在抵押登記續期時成立。你知道嗎