根據(jù)物權(quán)法的一般原則,房屋抵押權(quán)的設(shè)立不以房屋的占有為基礎(chǔ)。房屋所有人在設(shè)定抵押權(quán)的同時,往往也設(shè)定了房屋租賃權(quán),以達(dá)到充分利用房產(chǎn)的目的。根據(jù)租賃合同,承租人有權(quán)要求出租人支付房屋價款,占有和使用房屋。這兩種權(quán)利通常是和平的,但債務(wù)人不能償還到期債務(wù)。房屋抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,必然涉及租賃中所涉及的抵押物的處分、占有和使用。此時,租賃權(quán)與抵押權(quán)將發(fā)生沖突。此時,我們不能簡單地依據(jù)物權(quán)高于債權(quán)的原則來處理租賃權(quán),因?yàn)樽赓U權(quán)作為一種物化的債權(quán),承載著法律保護(hù)弱者權(quán)利的理念。但是,如果完全照搬“賣不破租”的原則,就會造成抵押權(quán)的侵權(quán)。通過對我國相關(guān)法律法規(guī)的總結(jié),解決房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突應(yīng)遵循以下兩個原則。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定,抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的,原租賃關(guān)系不受抵押的影響。抵押權(quán)成立后,抵押物出租的,租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定:“被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓、設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)或者有其他妨礙執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的行為的,不得對申請執(zhí)行人采取行動《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定:“拍賣財(cái)產(chǎn)的原租賃權(quán)和其他用益物權(quán),不因拍賣而消滅,但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)中,影響優(yōu)先受償擔(dān)保權(quán)益或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)的,人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前依法予以解除。”上述規(guī)定確立了解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的基本原則。哪個權(quán)利具有優(yōu)先權(quán)就是優(yōu)先權(quán),即優(yōu)先原則。應(yīng)當(dāng)指出的是,優(yōu)先權(quán)原則只規(guī)定了“租賃關(guān)系不得與登記的抵押權(quán)相抵觸”。租賃權(quán)和抵押權(quán)同時成立,出租人與承租人、抵押權(quán)人與抵押人確定的權(quán)利義務(wù)不受此影響。法律的目的是通過調(diào)整權(quán)利邊界來平衡社會各方的利益。在處理租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突時,應(yīng)堅(jiān)持利益平衡原則,充分考慮承租人和抵押權(quán)人的利益,協(xié)調(diào)雙方的沖突因素,使雙方的利益在共存、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上達(dá)到合理的優(yōu)化狀態(tài)兼容性。具體來說,在處理權(quán)利沖突時,在租賃權(quán)不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下,可以考慮以租金拍賣或者支持承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
對于事后成立的租賃權(quán),法院可以在執(zhí)行中取消拍賣后的權(quán)利,但現(xiàn)實(shí)中并不是所有的租賃權(quán)都會影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對于租賃期限短、不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的租賃權(quán),法院可以采取帶租拍賣或者在承租人的協(xié)助下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
對于較早設(shè)立的租賃權(quán),法律通過設(shè)立“買賣不違背租賃”來保護(hù)處于弱勢地位的承租人,防止其處于不安狀態(tài),維護(hù)社會穩(wěn)定。同時,法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)也是解決這種權(quán)利沖突的途徑。優(yōu)先購買權(quán)也有利于減少房屋權(quán)利人的數(shù)量,明晰房屋產(chǎn)權(quán)。解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的關(guān)鍵是正確把握租賃權(quán)與抵押權(quán)的成立時間。《物權(quán)法》規(guī)定,抵押權(quán)在“登記時”成立。在租賃權(quán)方面,《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定了“一房多租”情形下占有人優(yōu)先的原則。人民法院根據(jù)占有順序、登記順序和合同成立順序,優(yōu)先確定租賃權(quán),因此,承租人占有房屋的時間應(yīng)視為租賃權(quán)發(fā)生對抗效力的時間。(2) 租賃權(quán)對抗效力公示問題,理論界和司法界對租賃權(quán)對抗效力公示的必要性已達(dá)成共識。不同之處在于公示方式不同于日本、法國等國所采用的登記公示方式。這是因?yàn)樽赓U權(quán)在本質(zhì)上仍然是一種債權(quán),債權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)以雙方當(dāng)事人的約定為基礎(chǔ)。采取登記對抗會增加交易環(huán)節(jié)的成本,不利于物流轉(zhuǎn)移的效率。另外,將占有作為確定租賃權(quán)對抗效果的重要要件,有利于防止抵押人與承租人惡意串通、編造租賃合同、逃避執(zhí)行。因此,《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條強(qiáng)調(diào)了“占有”對租賃權(quán)認(rèn)定的重要性,將“占有”確立為租賃權(quán)對抗效力的重要要件。這里的“占有”應(yīng)該是廣義的理解。承租人將該房屋用于生產(chǎn)、生活、經(jīng)營、裝修等處置和利用的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為占有,其租賃權(quán)具有對抗效力。(3) 什么是“不利影響”。王健先生在對《臺灣地區(qū)民法典》第866條的解釋中指出,“抵押權(quán)不受此影響”,“所謂受影響,是指因地上權(quán)或租賃關(guān)系的存在,任何人不得購買,或出售不足以清償?shù)盅簷?quán)”。因此,我們理解“不利影響”應(yīng)該是指租賃權(quán)的存在不應(yīng)影響抵押權(quán)成立后的實(shí)現(xiàn)。租賃權(quán)的存在影響抵押房屋交換價值,致使債權(quán)無法清償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)解除租賃關(guān)系,進(jìn)行拍賣。你知道嗎
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
驗(yàn)證手機(jī)號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機(jī)號碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會派發(fā)給律師。
數(shù)罪并罰最高多少年
2021-02-24公司可以拒絕患過病的員工返回上班嗎
2020-11-30倉單質(zhì)押融資基本步驟是怎樣的
2021-02-19已婚名下無房無車怎么強(qiáng)制執(zhí)行
2021-01-17同一當(dāng)事人的兩種違法行為,可以分別立案嗎
2021-01-11交通事故造成人員死亡需要承擔(dān)刑事責(zé)任嗎
2020-12-08拿房產(chǎn)證幫別人擔(dān)保有期限嗎
2020-11-15公司錄用童工怎么賠償
2020-11-08房屋的遺產(chǎn)繼承可以選擇放棄嗎
2021-02-04如何委托律師代理訴訟或仲裁
2021-01-05離婚訴訟的十大誤區(qū)
2021-03-14小孩子在商場受傷賠償辦法是什么
2020-12-11勞動合同可以自由約定條款不,以約定哪些條款
2020-11-25暑期工7天試用期無工資合法嗎
2021-02-06勞動糾紛處理程序怎么進(jìn)行
2021-01-08人壽保險(xiǎn)的基本概念與原則是什么
2020-12-05理財(cái)保險(xiǎn)的三大誤區(qū)如何避免
2021-03-01強(qiáng)險(xiǎn)投保人提供哪些材料
2021-02-28重復(fù)保險(xiǎn)的司法認(rèn)定
2021-01-16保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人與代理人的區(qū)別有哪些
2021-02-02