根據(jù)物權(quán)法的一般原則，房屋抵押權(quán)的設(shè)立不以房屋的占有為基礎(chǔ)。房屋所有人在設(shè)定抵押權(quán)的同時，往往也設(shè)定了房屋租賃權(quán)，以達(dá)到充分利用房產(chǎn)的目的。根據(jù)租賃合同，承租人有權(quán)要求出租人支付房屋價款，占有和使用房屋。這兩種權(quán)利通常是和平的，但債務(wù)人不能償還到期債務(wù)。房屋抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，必然涉及租賃中所涉及的抵押物的處分、占有和使用。此時，租賃權(quán)與抵押權(quán)將發(fā)生沖突。此時，我們不能簡單地依據(jù)物權(quán)高于債權(quán)的原則來處理租賃權(quán)，因?yàn)樽赓U權(quán)作為一種物化的債權(quán)，承載著法律保護(hù)弱者權(quán)利的理念。但是，如果完全照搬“賣不破租”的原則，就會造成抵押權(quán)的侵權(quán)。通過對我國相關(guān)法律法規(guī)的總結(jié)，解決房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突應(yīng)遵循以下兩個原則。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓、設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)或者有其他妨礙執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的行為的，不得對申請執(zhí)行人采取行動《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)的原租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)中，影響優(yōu)先受償擔(dān)保權(quán)益或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前依法予以解除。”上述規(guī)定確立了解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的基本原則。哪個權(quán)利具有優(yōu)先權(quán)就是優(yōu)先權(quán)，即優(yōu)先原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，優(yōu)先權(quán)原則只規(guī)定了“租賃關(guān)系不得與登記的抵押權(quán)相抵觸”。租賃權(quán)和抵押權(quán)同時成立，出租人與承租人、抵押權(quán)人與抵押人確定的權(quán)利義務(wù)不受此影響。法律的目的是通過調(diào)整權(quán)利邊界來平衡社會各方的利益。在處理租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突時，應(yīng)堅(jiān)持利益平衡原則，充分考慮承租人和抵押權(quán)人的利益，協(xié)調(diào)雙方的沖突因素，使雙方的利益在共存、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上達(dá)到合理的優(yōu)化狀態(tài)兼容性。具體來說，在處理權(quán)利沖突時，在租賃權(quán)不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，可以考慮以租金拍賣或者支持承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

對于事后成立的租賃權(quán)，法院可以在執(zhí)行中取消拍賣后的權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)中并不是所有的租賃權(quán)都會影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對于租賃期限短、不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的租賃權(quán)，法院可以采取帶租拍賣或者在承租人的協(xié)助下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

對于較早設(shè)立的租賃權(quán)，法律通過設(shè)立“買賣不違背租賃”來保護(hù)處于弱勢地位的承租人，防止其處于不安狀態(tài)，維護(hù)社會穩(wěn)定。同時，法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)也是解決這種權(quán)利沖突的途徑。優(yōu)先購買權(quán)也有利于減少房屋權(quán)利人的數(shù)量，明晰房屋產(chǎn)權(quán)。解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的關(guān)鍵是正確把握租賃權(quán)與抵押權(quán)的成立時間。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)在“登記時”成立。在租賃權(quán)方面，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定了“一房多租”情形下占有人優(yōu)先的原則。人民法院根據(jù)占有順序、登記順序和合同成立順序，優(yōu)先確定租賃權(quán)，因此，承租人占有房屋的時間應(yīng)視為租賃權(quán)發(fā)生對抗效力的時間。（2） 租賃權(quán)對抗效力公示問題，理論界和司法界對租賃權(quán)對抗效力公示的必要性已達(dá)成共識。不同之處在于公示方式不同于日本、法國等國所采用的登記公示方式。這是因?yàn)樽赓U權(quán)在本質(zhì)上仍然是一種債權(quán)，債權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)以雙方當(dāng)事人的約定為基礎(chǔ)。采取登記對抗會增加交易環(huán)節(jié)的成本，不利于物流轉(zhuǎn)移的效率。另外，將占有作為確定租賃權(quán)對抗效果的重要要件，有利于防止抵押人與承租人惡意串通、編造租賃合同、逃避執(zhí)行。因此，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條強(qiáng)調(diào)了“占有”對租賃權(quán)認(rèn)定的重要性，將“占有”確立為租賃權(quán)對抗效力的重要要件。這里的“占有”應(yīng)該是廣義的理解。承租人將該房屋用于生產(chǎn)、生活、經(jīng)營、裝修等處置和利用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為占有，其租賃權(quán)具有對抗效力。（3） 什么是“不利影響”。王健先生在對《臺灣地區(qū)民法典》第866條的解釋中指出，“抵押權(quán)不受此影響”，“所謂受影響，是指因地上權(quán)或租賃關(guān)系的存在，任何人不得購買，或出售不足以清償?shù)盅簷?quán)”。因此，我們理解“不利影響”應(yīng)該是指租賃權(quán)的存在不應(yīng)影響抵押權(quán)成立后的實(shí)現(xiàn)。租賃權(quán)的存在影響抵押房屋交換價值，致使債權(quán)無法清償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)解除租賃關(guān)系，進(jìn)行拍賣。你知道嗎