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寧波
有抵押權(quán)的房屋是否適用不違約租賃原則
根據(jù)具體情況，抵押權(quán)人以抵押方式實現(xiàn)出租房屋抵押權(quán)時，承租人能否適用“賣不破租”原則，應(yīng)根據(jù)不同情況處理。租賃合同先于抵押權(quán)的，抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同繼續(xù)有效。抵押權(quán)在租賃合同成立前成立的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，買賣解除租賃。因為如果抵押權(quán)是在租賃合同成立之前設(shè)立的，抵押權(quán)需要登記，登記本身就具有公示的效力。承租人可以從抵押物的登記中了解租賃物的負(fù)擔(dān)。他既然知道租賃物有其他物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)實現(xiàn)抵押權(quán)所帶來的風(fēng)險。否則，房產(chǎn)抵押后，抵押的效力將變得不確定，從而失去設(shè)立的意義。“賣不破租”原則是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物轉(zhuǎn)讓或者設(shè)定產(chǎn)權(quán)的，承租人可以向取得租賃物所有權(quán)或者其他產(chǎn)權(quán)的人主張租賃權(quán)。房屋租賃合同中，房屋所有權(quán)人在租賃期間將租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，房屋所有權(quán)的變更不影響租賃合同的效力。租賃合同部門自然終止，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原合同的權(quán)利義務(wù)，即新的業(yè)主自然成為新的出租人，繼續(xù)履行原出租人的權(quán)利義務(wù)。
因此，一方面，在設(shè)定房產(chǎn)抵押時，我們需要知道房屋是否有租賃合同，如果有，我們需要要求業(yè)主排除租賃。另一方面，在租賃房屋，特別是需要投入生產(chǎn)經(jīng)營的房屋、工廠之前，需要知道房屋是否存在抵押權(quán)。否則，一旦抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)，在這種情況下，原業(yè)主的償債能力已經(jīng)很弱，承租人在房屋運營中的前期投資可能會損失，難以收回。你知道嗎
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