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寧波
有抵押權的房屋是否適用不違約租賃原則
根據(jù)具體情況，抵押權人以抵押方式實現(xiàn)出租房屋抵押權時，承租人能否適用“賣不破租”原則，應根據(jù)不同情況處理。租賃合同先于抵押權的，抵押權實現(xiàn)后租賃合同繼續(xù)有效。抵押權在租賃合同成立前成立的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，買賣解除租賃。因為如果抵押權是在租賃合同成立之前設立的，抵押權需要登記，登記本身就具有公示的效力。承租人可以從抵押物的登記中了解租賃物的負擔。他既然知道租賃物有其他物權，就應當承擔實現(xiàn)抵押權所帶來的風險。否則，房產抵押后，抵押的效力將變得不確定，從而失去設立的意義。“賣不破租”原則是指在租賃關系存續(xù)期間，租賃物轉讓或者設定產權的，承租人可以向取得租賃物所有權或者其他產權的人主張租賃權。房屋租賃合同中，房屋所有權人在租賃期間將租賃房屋的所有權轉讓給第三人的，房屋所有權的變更不影響租賃合同的效力。租賃合同部門自然終止，受讓人應繼續(xù)履行原合同的權利義務，即新的業(yè)主自然成為新的出租人，繼續(xù)履行原出租人的權利義務。
因此，一方面，在設定房產抵押時，我們需要知道房屋是否有租賃合同，如果有，我們需要要求業(yè)主排除租賃。另一方面，在租賃房屋，特別是需要投入生產經營的房屋、工廠之前，需要知道房屋是否存在抵押權。否則，一旦抵押權人要求實現(xiàn)抵押權，在這種情況下，原業(yè)主的償債能力已經很弱，承租人在房屋運營中的前期投資可能會損失，難以收回。你知道嗎
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