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寧波
對住房抵押貸款有哪些誤解
抵押物價值的實現(xiàn)與抵押物的價值絕對不是一回事。僅僅因為抵押物價值的實現(xiàn)需要同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違反當(dāng)事人的約定，任意擴大抵押物可以控制的價值范圍。對此，在土地上建有房屋但只約定了土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)抵押后所建房屋的處理一致。
由于設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議僅針對土地使用權(quán)或地上房屋所有權(quán)，因此都涉及到如何避免抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的差異問題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三條、第五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。抵押房地產(chǎn)需要拍賣時，土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對新增房屋拍賣所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的，參照本規(guī)定辦理。也就是說，抵押的范圍仍然是單獨設(shè)定為抵押的土地使用權(quán)。但是，當(dāng)土地使用權(quán)需要拍賣實現(xiàn)抵押時，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并拍賣。但對于無抵押部分，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償權(quán)。
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