建設(shè)用地使用權(quán)出讓有有償出讓和無償出讓兩種方式。有償出讓是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式。指出建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)將一定時(shí)期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給建設(shè)用地使用權(quán)人，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向出讓人支付一定的出讓金。有償轉(zhuǎn)讓的方式主要有拍賣、競價(jià)和協(xié)議。劃撥是無償取得建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式。指建設(shè)用地使用權(quán)人支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將土地交付建設(shè)用地使用權(quán)人的行為，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付建設(shè)用地使用權(quán)人。劃撥土地沒有期限。拍賣、競價(jià)等公開招標(biāo)方式具有公開、公平、公正的特點(diǎn)，能夠充分反映標(biāo)的物的市場價(jià)格。它是市場經(jīng)濟(jì)中比較流行的一種交易方式。我國土地資源的稀缺性決定了招投標(biāo)能夠最大程度地反映土地的市場價(jià)值。從保護(hù)土地資源和國家土地收益的大局出發(fā)，不僅要采取公開招標(biāo)的方式，而且要不斷擴(kuò)大其適用范圍。《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取拍賣、競價(jià)或者雙方協(xié)議的方式進(jìn)行。商業(yè)、旅游、娛樂、高檔住宅用地，有條件的，必須采取招拍掛方式；有條件的，不能采取招拍掛方式的，可以采取協(xié)議方式。近年來，由于建設(shè)用地總量快速增長，工業(yè)用地問題日益突出，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法用地，過度占用耕地。2004年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，提出工業(yè)用地要逐步實(shí)行招拍掛等公開招標(biāo)。2006年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地整治有關(guān)問題的通知》，規(guī)定國家根據(jù)土地等級(jí)和區(qū)域用地政策，統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓的最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不得低于征地成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式出讓，出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)。低于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或者給予各種形式的補(bǔ)貼、返還，屬于低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的違法行為，應(yīng)當(dāng)依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定和現(xiàn)實(shí)中土地出讓的新情況，進(jìn)一步擴(kuò)大了建設(shè)用地招標(biāo)出讓的范圍，由“豪華住宅”擴(kuò)大到“商品住宅”，并將“工業(yè)用地”納入招標(biāo)范圍。同時(shí)明確，對(duì)同一土地有兩個(gè)以上意向使用者的，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。《條例》制定了現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例，與國家土地利用政策相一致。建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓方式中，招標(biāo)拍賣屬于公開招標(biāo)方式。協(xié)議是建設(shè)用地使用權(quán)出讓人與建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，一些地區(qū)和部門為招商引資，將公開招標(biāo)方式改為協(xié)議出讓方式，或降低協(xié)議出讓價(jià)格，隨意降低土地出讓金，造成土地資源收益損失，國家利益嚴(yán)重受損。但考慮到現(xiàn)實(shí)中一些需要扶持的產(chǎn)業(yè)和大型設(shè)施仍需協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這是必要的。為防止協(xié)議出讓土地可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓秩序，《土地管理法》規(guī)定，協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于國家確定的最低價(jià)。國務(wù)院、國土資源部多次下發(fā)相關(guān)文件，要求各級(jí)人民政府按照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。除嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，協(xié)議出讓土地價(jià)款不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的，依法追究法律責(zé)任。雖然物權(quán)法保留了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，但由于招投標(biāo)轉(zhuǎn)讓范圍的擴(kuò)大，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的范圍越來越窄，程序也越來越嚴(yán)格。

在土地出讓實(shí)踐中，也有掛牌等公開招標(biāo)方式。掛牌出讓法可以說是土地行政主管部門結(jié)合招拍掛的特點(diǎn)建立的一種土地出讓制度。是指市縣國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限在指定的土地交易場所公布擬出讓土地的交易情況，接受競買人的競買申請(qǐng)，更新掛牌價(jià)格最后期限的競價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果決定了土地使用者的行為。由于現(xiàn)行法律尚未對(duì)上市轉(zhuǎn)讓方式作出規(guī)定，如何在法律上界定和規(guī)范上市轉(zhuǎn)讓方式，還需要根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)加以完善。我國土地制度正處于改革階段，未來可能會(huì)出現(xiàn)一些新的招投標(biāo)方式。因此，《物權(quán)法》只列出了現(xiàn)行法律規(guī)定的拍賣和競價(jià)兩種方式，沒有列出現(xiàn)實(shí)中存在的公開競價(jià)方式，但并不意味著土地出讓時(shí)不能采用掛牌或其他公開競價(jià)方式。我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)有嚴(yán)格限制。確需建設(shè)的下列建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；（三）能源用地，（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他土地。由于國家機(jī)關(guān)和軍隊(duì)用地長期存在，完全取消以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的做法是不現(xiàn)實(shí)的，這種做法將長期存在。

但并不意味著屬于上述劃撥范圍的土地可以劃撥。分配方式應(yīng)該是“真正必要的”。劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒有期限，但仍然是一項(xiàng)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。其性質(zhì)屬于用益物權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用建設(shè)用地使用權(quán)一章的規(guī)定。考慮到劃撥建設(shè)用地的特殊性，相關(guān)法律對(duì)劃撥建設(shè)用地的用途、出讓條件、抵押權(quán)等作出了限制性規(guī)定。隨著我國土地管理體制的改革和深化，建設(shè)用地劃撥的范圍和程序更加嚴(yán)格和規(guī)范。近年來，國務(wù)院對(duì)劃撥土地作出了許多規(guī)定，要求嚴(yán)格控制劃撥土地的范圍。為加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管，制止違法用地行為，作為民事基本法的《物權(quán)法》也對(duì)建設(shè)用地劃撥作出了明確規(guī)定：“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地利用的規(guī)定。”你知道嗎