集體土地入市的交易規(guī)則是什么？

首先要明確集體土地入市供應(yīng)市場的主體。一級市場是集體經(jīng)濟組織的村民會議或者村民代表大會；土地股份合作社是股東大會。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是否市場化，只有股東才有決定權(quán)。村支部書記、村委會主任只是他們委托的代理人，他們無權(quán)決定某一塊集體土地是否進入市場，以防止村支部書記、村委會主任等少數(shù)人肆意出租或變賣為自己的利益轉(zhuǎn)讓集體土地。二級市場的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人或集體土地宅基地使用權(quán)人。他們只能轉(zhuǎn)讓依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)。不得自行設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，不得將承包經(jīng)營權(quán)作為建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)與國有土地市場相同，采取租賃（即年租）、轉(zhuǎn)讓（即租賃）、拍賣、招標、掛牌、定價、合資等多種方式。一般來說，如果需求方想長期投資，他愿意租房；如果供應(yīng)方想有長期穩(wěn)定的收入，他愿意租房；如果需求方有多個競買人，他可以拍賣；如果公共設(shè)施用地可以招標或上市；這取決于交易雙方的意愿，沒有必要堅持現(xiàn)行法律允許的股份和合資企業(yè)兩種定價方式。這是因為如果采取股份或合資的方式定價，集體土地的所有者和使用者將成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)的經(jīng)營，承擔經(jīng)營風險。一旦手術(shù)失敗，血便再也回不來了。因此，農(nóng)民普遍愿意采取租賃的形式，不愿意對股份定價。政府不應(yīng)嚴格規(guī)定交易方式，只需制定租賃或轉(zhuǎn)讓合同的標準文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要土地市場監(jiān)管。市場管理者需要做的是：收集土地供需雙方的信息，審核供需雙方信息的合法性（集體土地入市的代理人是否受集體經(jīng)濟組織的委托，提供的集體土地是否具有合法產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途區(qū)劃的用途控制規(guī)則），并規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供應(yīng)不需要申請和政府批準。政府不應(yīng)該通過這種方式壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的平衡點應(yīng)該由市場來決定，而不是由政府來決定。市場交易的租金和地價不應(yīng)由市場管理者來調(diào)節(jié)，而可以由中立的中介機構(gòu)來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來決定。你知道嗎