根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包模式。對(duì)不適合家庭承包方式的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式進(jìn)行承包；同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規(guī)定，承包人可以采取招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式集體經(jīng)濟(jì)組織在同等條件下，優(yōu)先以其他方式承包農(nóng)村土地。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)事先征得村民會(huì)議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經(jīng)集體同意。無(wú)論是村民會(huì)議還是村民代表會(huì)議，甲方都無(wú)權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方。因雙方簽訂的協(xié)議違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。

然而，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于村民委員會(huì)收租行為是否可以視為默許或認(rèn)可。乙方已承包土地六年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條必須符合兩個(gè)有效條件：一是必須經(jīng)三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表同意，須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個(gè)要素都是不可或缺的。

雙方簽訂的土地租賃協(xié)議違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。”因?yàn)闊o(wú)效合同從一開始就是無(wú)效的，原告的訴訟不超過(guò)法定訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無(wú)效合同，法院根據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到規(guī)范和合法化農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，保護(hù)村民和集體合法權(quán)益的目的。你知道嗎