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寧波
未經(jīng)村民集體同意，簽訂的土地租賃合同是否具有法律效力
根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包模式。對不適合家庭承包方式的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式進(jìn)行承包；同時，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規(guī)定，承包人可以采取招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式集體經(jīng)濟(jì)組織在同等條件下，優(yōu)先以其他方式承包農(nóng)村土地。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，應(yīng)當(dāng)事先征得村民會議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經(jīng)集體同意。無論是村民會議還是村民代表會議，甲方都無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方。因雙方簽訂的協(xié)議違反了《民主協(xié)商程序法》的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。
然而，本案爭議的焦點在于村民委員會收租行為是否可以視為默許或認(rèn)可。乙方已承包土地六年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過法律規(guī)定的訴訟時效。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條必須符合兩個有效條件：一是必須經(jīng)三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表同意，須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個要素都是不可或缺的。
雙方簽訂的土地租賃協(xié)議違反了“民主協(xié)商程序”的強制性法律規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。”因為無效合同從一開始就是無效的，原告的訴訟不超過法定訴訟時效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無效合同，法院根據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到規(guī)范和合法化農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，保護(hù)村民和集體合法權(quán)益的目的。你知道嗎
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