1、 根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的最長期限按照下列用途確定:
住宅用地70年;
工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
倉儲用地50年;
綜合或其他用地50年。
房地產(chǎn)處于用地中期,使用年限為70年。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱物權(quán)法),住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期,依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的,從其約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
有業(yè)內(nèi)人士表示:“只規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期,但沒有說明如何續(xù)期,土地出讓金是否需要繳納,沒有明確的繳納標(biāo)準(zhǔn),也沒有依據(jù)可循。“由于立法滯后,先期到期的基層國土資源部門在實(shí)際操作過程中無法遵守、無章可循,給群眾帶來不便。”
有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,房屋使用權(quán)到期后,業(yè)主將按“現(xiàn)行地價(jià)”繳納土地使用權(quán)費(fèi)。
所謂“現(xiàn)行地價(jià)”,就是產(chǎn)權(quán)到期時(shí)的地價(jià)。比如現(xiàn)在一塊地的價(jià)格是3000元/平方米,50年后可能漲到3萬元。50年后,邊遠(yuǎn)地區(qū)的土地可能成為城市中心,土地使用權(quán)價(jià)格也會相應(yīng)上漲。
業(yè)內(nèi)人士表示,根據(jù)法律規(guī)定,可以理解為:“如果房屋的土地使用權(quán)到期,業(yè)主不交易,只用于自住,就不需要續(xù)期,也沒有部門可以拆除房屋,因?yàn)闃I(yè)主擁有房屋所有權(quán);但如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓、繼承或抵押房屋時(shí),需要續(xù)期土地并支付土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用。”
據(jù)國土資源局相關(guān)人士介紹,《物權(quán)法》明確規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn),房屋使用權(quán)繳納費(fèi)用后可以自動(dòng)續(xù)期。但要續(xù)期,房產(chǎn)所有人必須先有土地證。僅憑房產(chǎn)證就擁有完整的房地產(chǎn)權(quán)利是不夠的。取得土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證后,方可進(jìn)行續(xù)期。現(xiàn)在很多業(yè)主都沒有申請小土地證,小土地證已經(jīng)被吊銷了。以后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,將與房地產(chǎn)證合并辦理。三是沒有土地使用證的商品房如何處理。
商品房交易中最重要的兩種證件是土地證和房產(chǎn)證。房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬期限包括:民用住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)建筑。根據(jù)不同的建筑用途類型,一般民用住宅的權(quán)屬年限為70年,商業(yè)建筑的權(quán)屬年限為40年。土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》,國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記的內(nèi)容和土地所有權(quán)證的形式,由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。
沒有《國有土地使用證》和《土地使用證》,房屋屬于違法建設(shè),無權(quán)合法出售。當(dāng)然,消費(fèi)者最好不要購買,否則房產(chǎn)證只能以后辦理。如果發(fā)生其他糾紛,消費(fèi)者的權(quán)益將得不到充分保護(hù)。
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