土地增值稅，是指單位和個人轉讓國有土地使用權、建筑物及其附著物取得的收入，包括貨幣性收入、物質性收入和其他收入，扣除依法計算向國家繳納的稅款的法定扣除項目后的增值額，以繼承、贈與方式無償轉讓不動產的行為除外。納稅人是指轉讓國有土地使用權和地上建筑物、其他附著物產權，取得收入的單位和個人。征稅對象是指國有土地使用權和地上建筑物及其他附著物產權有償轉讓取得的增值額。土地增值稅只對“出讓”國有土地使用權的行為征收，對“出讓”國有土地使用權的行為不征收。土地增值稅不僅對國有土地使用權的轉讓征收，對建筑物和其他附著物的產權轉讓也征收。土地增值稅只對有償轉讓的不動產征收，對以繼承、贈與方式無償轉讓的不動產不征收。不征收土地增值稅的行為主要有兩種：

①產權人和土地使用者將財產和土地使用權交給“直系親屬或者負有直接贍養義務的人”。

②房地產所有人和土地使用者通過非營利的社會團體和國家機關，將房屋產權和土地使用權捐贈給教育、民政等社會福利和公益事業。土地增值稅的計算公式為：應交土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”是納稅人轉讓房地產取得的收入減去扣除額后的余額。納稅人轉讓房地產的收入包括貨幣收入、物質收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權支付的金額；

（2）土地開發成本費用；

（3）新建房屋及配套設施的成本費用或舊房屋、舊建筑物的評估價；（四）與房地產轉讓有關的稅收；（五）財政部規定的其他扣除項目。

2。土地增值稅實行四級累進稅率：增值額不超過扣除額50%的，稅率為30%。增值額超過扣除額的50%，不超過扣除額的100%的，稅率為40%。

增值額超過扣除額100%，不超過扣除額200%的，稅率為50%。增值額超過扣除額200%的，稅率為60%。

以上四級累進稅率中，每一級“增值額不超過扣除項目金額”的比例，均包含該比例。納稅人在計算土地增值稅時，也可以采用以下簡單算法：

計算土地增值稅，即增值額乘以適用稅率減去扣除項目數乘以速算扣除系數。具體公式如下：

（1）增值額不超過扣除項目金額的50%

土地增值稅=增值額×30%

（2）土地增值稅金額超過扣除金額50%的增值稅，土地增值稅稅額低于100%的，等于增值額×40%扣除額×5%。（3）增值額超過扣除額100%的，土地增值稅稅額低于200%的，相當于增值額×50%扣除額×15%。（4）增值額超過扣除額200%的，相當于增值額×60%扣除額×35%。

公式中15%和35%為快速計算扣除系數。第三，國有土地使用權轉讓的條件是什么？

除了一般民事行為的有效要件外，還需要下列特殊要件：

1。以出讓方式取得的國有土地使用權的出讓條件如何？（一）按照出讓合同支付全部土地出讓金，取得國有土地使用權；（二）按照出讓合同投資開發，屬于房屋建設項目，完成開發投資總額的25%以上，屬于開發用地的，形成工業用地或者其他建設用地的條件；

（3）轉讓房地產時，房屋已經竣工的，還應當持有房屋所有權證。（1） 土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（2）持有國有土地使用證；

（3）持有地上建筑物及其他附著物的合法產權證；（四）經有批準權的人民政府批準。法律依據：《房地產管理法》第三十八條、第三十九條、《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條。

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