1、 影響土地利用協(xié)調(diào)性的因素有哪些?1、城市土地布局與結(jié)構(gòu)由城市規(guī)劃確定的城市土地布局結(jié)構(gòu)從總體上決定了城市土地的環(huán)境與特征。合理的城市用地布局結(jié)構(gòu)保證了城市功能活動的高效率、經(jīng)濟運行和優(yōu)美、健康、舒適的城市環(huán)境。因此,保持城市土地布局結(jié)構(gòu)的完整性和穩(wěn)定性自然成為判斷城市土地利用是否協(xié)調(diào)的重要條件之一。規(guī)劃用地的布局首先要允許兼容用地,不能與之相矛盾,更不能因用地的變化而破壞城市用地的布局結(jié)構(gòu)。目前,大多數(shù)城市土地利用適宜性表主要考慮個人與個人或環(huán)境的相容性。在某些土地用途的性質(zhì)方面,它們之間沒有尖銳的矛盾,因此可以考慮適當(dāng)?shù)募嫒菪?。但是,一旦?shù)量大,土地性質(zhì)發(fā)生變化,就可能導(dǎo)致對城市土地布局進行大規(guī)模分析,顯然,破壞結(jié)構(gòu)是不可取的。比如大量住宅開發(fā)置換社會公益性公共設(shè)施或公共綠地會破壞人口的合理分布,使城市公共設(shè)施和綠地不足,造成土地利用結(jié)構(gòu)失衡。
2。公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施需求
不同類型的城市用地對城市公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的需求不同。住宅用地必須有相應(yīng)數(shù)量的兒童教育、文化、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施;大型商業(yè)、文化娛樂、體育設(shè)施應(yīng)當(dāng)有足夠規(guī)模的公共停車位和相應(yīng)的周邊道路交通集散能力,而工業(yè)用地通常對供水、供電、供熱等市政設(shè)施的容量要求較高。根據(jù)預(yù)先確定的城市規(guī)劃,各地公共設(shè)施、道路交通和市政設(shè)施的容量是一定的,其靈活性是有限的。由于土地利用性質(zhì)和開發(fā)強度的變化,原規(guī)劃區(qū)內(nèi)上述設(shè)施可能出現(xiàn)供需失衡。因此,在判斷土地利用的兼容性時,必須考慮城市公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的供給。
3。土地利用性質(zhì)和開發(fā)強度是考慮土地利用相容性的最基本因素。認(rèn)為兩種不同類型土地的相容性或置換性及其對周圍環(huán)境的影響在允許范圍內(nèi),這是考慮城市土地適宜性表的主要依據(jù)。污染工業(yè)用地和居民用地之間的不相容性是最容易理解的例子。土地開發(fā)強度對城市設(shè)施負(fù)荷有很大影響。即使使用性質(zhì)沒有明顯矛盾,也必須認(rèn)真對待。特別是當(dāng)這種置換達(dá)到相當(dāng)數(shù)量時,環(huán)境質(zhì)量和交通設(shè)施水平將明顯下降,這顯然是不允許的。許多城市在舊城改造中,片面考慮當(dāng)?shù)馗邔痈邚姸劝l(fā)展的平衡,導(dǎo)致新建不能再重建的“水泥林”,使環(huán)境惡化,交通擁堵,設(shè)施缺乏,喪失了舊城的歷史文化特色,我們必須喊出“馬上停止”!因此,對于土地利用性質(zhì)的更替導(dǎo)致開發(fā)強度的變化,也是判斷影響因素是否相容的一個判斷。環(huán)境質(zhì)量是指各種類型的土地對兼容土地及其周圍環(huán)境的影響程度,以及土地周圍環(huán)境質(zhì)量的水平。如果它們與周圍環(huán)境沒有尖銳的矛盾,不影響它們的正常功能,就可以認(rèn)為是相容的。這里所說的環(huán)境質(zhì)量,包括正常生產(chǎn)生活所必需的生理、心理條件。前者指的是空氣、水、聲、光、熱、衛(wèi)生的質(zhì)量,后者指的是人們對周圍環(huán)境的心理承受程度。優(yōu)美和諧的城市空間形態(tài)和景觀是每個城市的建設(shè)目標(biāo)。城市土地上每一個建設(shè)項目的外部形態(tài)及其空間景觀效應(yīng)都是某一區(qū)域城市整體形象的組成部分。由于土地性質(zhì)和開發(fā)強度的變化,土地的建筑形態(tài)可能發(fā)生明顯變化,導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖ旱目臻g形態(tài)和景觀遭到破壞或破壞,這是城市設(shè)計所不允許的。這對于城市中心和重要地區(qū)更為重要。例如,在美麗的杭州西湖,如果在精美的寶塔附近有一座高大的板式高層酒店,寶塔就會變成一個“玩具”。在世界著名的山水城市杭州,對城市景觀形象的損害將是無法彌補的。在這種情況下,土地利用性質(zhì)與開發(fā)強度的相容性必須考慮是否允許大面積的城市景觀形象。二是我國土地利用協(xié)調(diào)管理規(guī)劃。在社會主義市場經(jīng)濟條件下,城市規(guī)劃確定的每一塊城市用地的使用性質(zhì),是在綜合考慮城市用地區(qū)位、規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素的基礎(chǔ)上確定的。,它既受城市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市生活活動需求的制約,又受市場供求調(diào)節(jié)機制的影響。
由于對城市自身及其發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識有限,以及許多外部因素對城市自身發(fā)展的影響可能出現(xiàn)的不確定性,一些由預(yù)先編制的城市規(guī)劃確定的城市用地性質(zhì)因出現(xiàn)需要進行不同程度的調(diào)整或者說在以后的施工過程中一些因素的變化,我們做一些改變和調(diào)整是完全正常的。為此,在編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃時,在明確每一塊土地使用性質(zhì)的同時,必須提供一種靈活性和寬容性。這也要求城市規(guī)劃管理部門在保持規(guī)劃的原則性和嚴(yán)肅性的同時,適應(yīng)現(xiàn)實,合理糾正規(guī)劃缺陷,滿足市場調(diào)節(jié)的需要。這是城市土地利用兼容性規(guī)劃與管理存在的主要原因。應(yīng)該說,我國城市規(guī)劃理論與實踐中對城市土地利用協(xié)調(diào)性規(guī)劃與管理的研究還處于相對膚淺的階段。絕大多數(shù)城市主要依靠建設(shè)用地適宜范圍表或土地利用相容性表來管理規(guī)劃用地性質(zhì)的變化。
中國一個城市的實踐比其他城市的實踐更深。在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,不僅規(guī)定了各類用地兼容性的一般規(guī)則,而且規(guī)定了各地塊的兼容性。此外,根據(jù)城市土地出讓方式的不同,政府投資開發(fā)的土地,包括政府用地、組織用地、社區(qū)用地、居住設(shè)施用地、道路廣場用地、綠地用地、對外交通用地、市政設(shè)施用地等,將分為一類,另一類土地,如作為住宅用地和商業(yè)公共設(shè)施用地,將有償使用并向市場開放,區(qū)分工業(yè)用地和倉儲用地,并制定相應(yīng)的配套規(guī)定。但是,它仍然存在一些缺陷,沒有考慮到與兼容性有關(guān)的一些重要因素的影響。土地利用兼容規(guī)劃本身的不完善,必然給土地利用規(guī)劃管理帶來困難,也使得一些開發(fā)商追求自身的經(jīng)濟利益和少數(shù)行政領(lǐng)導(dǎo)的不當(dāng)干預(yù),可能迫使規(guī)劃管理部門做出不合理的性質(zhì)變更而土地利用規(guī)劃的強度,使土地開發(fā)脫離規(guī)劃的有效控制,甚至破壞城市土地的布局結(jié)構(gòu)。
在一些城市,公共設(shè)施用地和綠地被房地產(chǎn)開發(fā)占用。因此,從某種意義上說,城市土地利用協(xié)調(diào)規(guī)劃的不完善是我國控制性詳細(xì)規(guī)劃失控管理的重要技術(shù)原因之一。研究和完善城市土地利用協(xié)調(diào)性規(guī)劃管理,對我國城市規(guī)劃理論和實踐都具有十分重要的意義。
影響土地利用兼容性的最重要因素是城市土地的布局結(jié)構(gòu),但這并不是開發(fā)商唯一要考慮的,在住宅建設(shè)中也要考慮建設(shè)成本。以上是本文的全部內(nèi)容。如果您有任何疑問,歡迎您到律霸進行在線法律咨詢。你知道嗎
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