房屋拆遷如何評價？1現(xiàn)有房屋拆遷評估依據(jù)是什么？房屋拆遷評估的目的是確定房屋的貨幣補償金額。參照因素：房屋的位置、用途、建筑面積、新舊程度、裝修程度等因素。可依據(jù)的法律規(guī)范包括：《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指南》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》等相關(guān)法律依據(jù)。（1） 評估機(jī)構(gòu)必須具備資質(zhì)：對被拆遷房屋進(jìn)行市場評估的單位，應(yīng)當(dāng)是省級以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。（2）評估機(jī)構(gòu)的選擇：評估機(jī)構(gòu)可以由拆遷人和被拆遷人共同選擇。雙方協(xié)商不成的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)從有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中抽簽。

（3）異議處理：拆遷方對評估結(jié)果有異議的，可以要求評估機(jī)構(gòu)在5日內(nèi)作出解釋和說明。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)解釋仍有異議的，當(dāng)事人可以委托其他有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)重新評估。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商務(wù)用房與住宅的補償標(biāo)準(zhǔn)存在差異，但有時對是否使用商務(wù)用房存在爭議。如果你聲稱被拆遷房屋是經(jīng)營性住房，你應(yīng)該提供相應(yīng)的依據(jù)。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中，后三種可在雙方選擇后適用。

市場比較法最具說服力，也最容易被當(dāng)事人接受，因為這種評估方法可以直接反映評估對象的市場價格，但其前提是必須有類似的房屋交易實例進(jìn)行比較。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法評估房屋拆遷時，選取的參考案例應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或者近似。參考案例的交易時間不得超過自評估時點起12個月。選擇的參考案例應(yīng)多于3個，參考案例的綜合修正系數(shù)不應(yīng)超過30%。但由于市場比較法需要交易案例作為參考資料，實踐中的交易案例很少，如公共設(shè)施、公益性住房、農(nóng)村住房等，因此雙方可以對這些房屋拆遷估價采用其他估價方法。

成本法是通過計算估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，估算估價對象客觀合理的價格或價值。收益法是估計估價對象未來的正常凈收益，并采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)至估價時點進(jìn)行累加，從而估計估價對象客觀合理的價格或價值。

假設(shè)開發(fā)法是對估價對象開發(fā)完成后的價值進(jìn)行估計，扣除估計的正常開發(fā)成本、稅金和利潤，從而估計估價對象客觀合理的價格或價值。

在政府確定并公布基準(zhǔn)地價的區(qū)域，通過調(diào)整估價對象所在地段的基準(zhǔn)地價，得出估價對象的目標(biāo)地價。相關(guān)解讀：

國有土地上房屋征收評估辦法第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，確保房屋征收評估結(jié)果客觀公正，根據(jù)本條例制定本辦法論國有土地上房屋征收的征收與補償。第二條本辦法適用于國有土地上被征收房屋和產(chǎn)權(quán)交易用房的價值評估，被征收房屋同類房地產(chǎn)市場價格的計算，以及相關(guān)評估結(jié)果的復(fù)核、評估和評估。第三條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）組成人員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地進(jìn)行房屋征收評估工作，并對出具的鑒定意見和鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干涉房屋征收評估工作。與房屋征收有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第四條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行投票，或者采取抽簽、抽簽等隨機(jī)方式，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合當(dāng)事人不正當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承接房屋征收評估業(yè)務(wù)。第五條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)當(dāng)承擔(dān)同一征收項目的評估工作。房屋征收范圍較大的，可以由兩個以上的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

通過以上詳細(xì)介紹，我們知道兩個或兩個以上的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)共同協(xié)商確定一個房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位。如果您的情況比較復(fù)雜，本網(wǎng)站還提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您的法律咨詢。你知道嗎