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寧波
什么是租而不是征
“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地。所謂“以租代征”，是指通過出租農民集體土地進行非農建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是逃避農用地轉用和土地征收的法定審批，擴大規劃外建設用地規模，逃避繳納相關稅費和履行耕地占補平衡的法定義務。因此，土地利用調控等土地管理基本制度將受到嚴重沖擊，國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現將受到影響。”“以租代征”已成為各地普遍存在的違法形式。
根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人需要使用建設用地的，必須依法申請使用國有土地；但是，使用本集體經濟組織的農民集體所有的土地興辦鄉鎮企業的，必須依法申請使用國有土地依法批準村民建房，或者依法批準農民集體所有的土地用于鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設。前款所稱國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原農民集體所有的土地。”從上述條文中可以明顯看出，只有集體經濟組織的土地，經批準設立鄉鎮企業、建設村民住房或者建設鄉（村）公共設施后，才能使用，也就是說，以其他任何形式占有農民集體土地進行非農建設是違法的，因此農民集體土地租賃合同也違反了法律的強制性規定，是無效的。同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包人應當保持土地的農業用途，不得用于非農建設”，即任何改變土地用途的行為都是違法的，當然，無效的行為或者合同不受法律保護。
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