1。檢查簽訂合同的主體是否合法:
與我們簽訂拆遷協議的人必須是具有法人資格的拆遷人,否則,由于主體不明確,主體沒有承擔法律責任的能力,合同的簽訂將面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦等組織不具備法人主體資格。拆遷一完成,就撤了,找不到,更談不上將來的履約問題。
2。合同的主要條款應該明確:
許多被拆遷人都是第一次經歷拆遷。他們對如何約定合同的細節沒有經驗,經常簽訂的合同內容也不明確,這就給以后的履行過程帶來了麻煩。拆遷協議中更重要的內容必須明確:一是補償總額和補償內容的具體細節。如果出現廠房出租的情況,補償內容的具體細節就顯得尤為重要,這涉及到雙方今后確定拆遷補償份額的問題。二是補償支付的時間和方式。三是安置房和土地的面積、具體位置和性質,因為地理位置決定了土地的區位價值,而土地的性質是住宅、工業或商業,這也直接決定了土地的價值。如果雙方在合同中沒有明確約定,很容易在實際履行中引起糾紛。四是簽訂補充協議的,賠償協議的內容必須合法,不得與主合同條款相沖突。主合同發生重大變更的,必須明確約定以賠償協議為準。一般來說,拆遷人約定的補償條件,特別是合同條款中執行的補償條件,基本上可以實現,但一切都是以防萬一。我們在簽訂合同的時候,也要提前做好可能發生的“萬一”,即明確規定違約責任,從另一個角度出發,也要從合同條款的角度來督促拆遷人今天上午履行合同。許多拆遷項目要求簽訂合同后立即騰退房屋,交房后支付拆遷補償金。有的項目甚至要求先騰出房屋,再將拆遷補償合同交給被拆遷企業并支付拆遷補償款。后一種合同在履行過程中存在很大的隱患。有一次,一位企業客戶來咨詢律師,情況就是這樣。企業和政府已經約定了所有的補償條件,企業也簽訂了拆遷補償協議。但政府以補償協議需要上級批準但項目不能等為由,要求企業先拆除設備、廠房,并保證在上級批準后,將拆遷補償連同合同一并交給企業。企業拆除設備后,政府告訴我們項目規劃有變,所以企業用地暫時不需要。由于沒有拆遷補償協議的保護,經過幾年的協商,企業自拆設備的損失一直沒有得到解決,甚至連明確的補償金額都沒有確定。
5。審查拆遷補償合同是否存在對我們不利的因素和不公平的條款。
比如,拆遷人是否有付款條件,條件是否模糊或難以達到,一旦有了這樣的條件,我們就要注意,拆遷人可能要通過這樣的條件來設定延期付款的時間,因為大企業拆遷涉及的補償金額比較高,幾千萬甚至上億,一旦這些補償費遲交幾倍每月利息就非常大。
有些委托人在簽訂拆遷補償合同后發生糾紛,才來找律師。此時,由于合同已經簽訂,合同約定的不利條件或不利法律后果已經形成,律師在法律方面的操作空間變得非常小。
我們提醒您,與我們簽訂拆遷協議的人必須是具有法人資格的拆遷人,否則由于主體不明確,主體沒有能力承擔法律責任,簽訂合同將面臨無法履行的風險。如果你還有其他問題,可以咨詢我們的律師。你知道嗎
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