未看到這些征地公告的,不得先簽署《國有土地上房屋征收公告》、《房屋征收范圍公告》或《暫停公告》。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定,各地在確定征收范圍后,對制止征收范圍內一系列不當增加補償費的行為作了進一步細化規定。一般來說,在房屋征收決定公告前,會有這樣一個“房屋征收范圍公告”,正式拉開拆遷大幕,“鎖定”被征收房屋權利的變化。例如,《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第十一條規定,房屋征收部門應當將不得不當增加補償費(如新建、擴建、改建等)的要求納入房屋征收范圍,房屋重建、房屋及土地用途變更、入戶或分戶、過戶、財產分析、分割、房屋捐贈等)將于日后公布。公告應當載明中止期限,自公告之日起不超過一年。
需要指出的是,無論本公告的內容多么詳細,都不能取代法定的征收決定公告,二者不能相互替代。二是房屋征收決定公告。根據《條例》第十三條規定,市、縣級人民政府作出房屋征收決定后,應當及時公告。公告應當載明征收補償方案、行政復議權、行政訴訟權等內容,在整個城市房屋拆遷中占據核心地位,在最高人民法院判決的“許×云案”中,地方政府未作公告,直接拆除了被征收人的合法房屋最終導致敗訴的后果。
需要指出的是,本公告中的征收補償方案將直接影響被征收人的補償安置效果。被征收人不服的,應當及時提起復議或者訴訟程序,實施救濟。第三,公布房價評估初步結果。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規定,房屋征收部門應當將房地產價格評估機構向征收范圍內被征收人提供的個別住戶初步評估結果予以公示。公示期間,房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師現場講解個別住戶的初步評估結果。有錯誤的,由房地產價格評估機構予以糾正。
律師在此要強調的是,房價評估是城市房屋拆遷中非常重要的程序步驟,它將直接影響被征收人最終的補償金額。公示這一環節必須在法定的評估程序中進行,其監督對評估報告的后續查詢乃至征收補償決定的救濟都具有一定的意義。重視評估環節和評估程序是被征收人的維權意識。四是賠償決定公告。根據《條例》第二十六條規定,對未達成補償協議的被征收人,房屋征收部門應當報作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。在這里,被征收人應當關注補償決定本身。賠償數額仍不能接受的,必須在法定期限內提起復議或者訴訟,實施救濟。一旦過期,可用的維權空間將被大大壓縮。而以往律師多次強調,征收補償決定直接指向司法強拆,因此被征收人不可忽視,有必要對這一決定及時采取行動。
農村集體土地征用公告
首先是土地征用公告,或土地征用公告。國土資源部《關于進一步做好征地管理工作的通知》第(十)項規定,征地事關農民切身利益,征地要保障農民的知情權、參與權、申訴權和監督權。市縣國土資源部門要嚴格遵守有關規定,認真履行征地報批前的程序,充分聽取農民意見。征地通知要向村組和農民進行,與村務信息公開相結合,采取廣播、村務公開欄公告等明顯位置,以多種形式和方式告知征地計劃。被征地農民有異議并提出聽證的,當地國土資源部門應當及時組織聽證,聽取被征地農民的意見。必須妥善解決群眾提出的合理要求。
征地公告的內容包括用途、地點、補償標準、安置方式等,因此,在依法報批征地前,應當按照規定履行公告程序。二是土地征收公告。根據《土地征收公告辦法》的規定,被征收土地的市、縣人民政府應當自收到土地征收計劃批準文件之日起10個工作日內公告土地征收情況,并由市、縣土地行政主管部門予以公告具體由市、縣人民政府負責實施。第十四條進一步規定,未依法公告征地的,被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告,并有權拒絕辦理征地補償登記手續。可以說,這是一個沒有失敗的公告。
需要指出的是,鑒于征地通知書將包含征地審批文件等重要內容,直接反映征地項目的合法性,被征地農民對此必須高度重視,及時發現“未批先用”、“少批多占”、“拆遷審批”、“先用土地審批文件代替征地審批文件”等違法用地情況,維護自身土地權益的自我保護。第三,征地補償安置方案公告。根據《土地征收公告辦法》的規定,有關市縣人民政府土地行政主管部門應當會同有關部門根據批準的土地征收方案,編制并公告土地補償安置方案自土地征收公告之日起45日內,以被征收土地所有人為單位征收。第十四條進一步規定,未依法公告征地補償安置方案的,被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告,并有權拒絕辦理征地補償安置手續。可以說,這也是一個沒有失敗的公告。
需要指出的是,該方案將直接影響被征地農民的補償安置權益。它直接關系到“房”、“錢”以及誰有誰沒有的問題。這也是廣大被征地農民需要關注的重點。對補償安置標準不滿意的,可以考慮通過申請協調和裁決程序解決,也可以考慮直接對該方案提起行政訴訟。
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簡介:
本人執業以來,秉著“信譽為本”、“客戶至上”的執業精神,倡導“法理精神和服務創造價值”的理念,始終堅持“憲法法律至上、社會公平正義至上、當事人合法權益至上”的執業追求,在法學專業領域不斷學習,深入研究。憑借對國內經濟政策、社會動向的準確把握及現行法律的深刻領會,依托與各級司法部門、行政機關、行業協會、中外企業建立的良好合作關系,以學者的嚴謹態度,專家的服務水準,為委托人提供優質高效、盡職盡責的法律服務!? 在1年多的律師執業過程中,我經辦了大量的各類法律事務:成功辦理民事經濟案件30余起,在諸多業務中,我尤擅長公司、企業法律事務的處理,民商、經濟案件的仲裁和訴訟案件的代理。因此,我憑借自己嫻熟公司法、合同法、民法通則、擔保法、勞動法等相關法律的優勢,先后內蒙古多家企事業單位的專職法律顧問。在承辦案件、擔任法律顧問或提供其它法律服務的過程中,我努力運用法律、智慧、勇氣、謀略和技巧,竭誠為顧問單位、委托人服務,維護了顧問單位的合法權益。執業2年多來,我通過自己“熱心、細心、精心、耐心”的法律服務,贏得了顧問單位和廣大委托人的一致好評!?
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