《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定》實(shí)施已一年多。貨幣拆遷具有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高、政策透明、拆遷速度快、矛盾緩和等特點(diǎn)，在具體拆遷過程中顯示出強(qiáng)大的生命力。因此，未來貨幣拆遷的總體思路不會改變，但拆遷過程中存在一些問題，這就使得政策需要在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行調(diào)整：

首先，資金問題

貨幣拆遷需要調(diào)動大量資金。這些資金存在賬戶上，對企業(yè)來說不是一件好事。從機(jī)會成本的角度來看，這是一種損失。因此，在貨幣拆遷中，資金的籌集與協(xié)調(diào)是開發(fā)企業(yè)面臨的新課題。新拆遷措施實(shí)施前，一些開發(fā)企業(yè)投入大量資金購買大量房屋作為拆遷儲備。購買儲備房時(shí)，完全是按照正常的商品房交易程序購買的，對房價(jià)沒有優(yōu)惠政策。在購房之初，開發(fā)商主要考慮以下幾點(diǎn)：1。城市發(fā)展后，地價(jià)上漲，房價(jià)上漲。在目前房價(jià)較低的情況下買房作為儲備，可以降低一些拆遷成本。按照當(dāng)時(shí)的政策，開發(fā)商必須有一定數(shù)量的安置房，才有資格談拆遷。但時(shí)至今日，降低房價(jià)已成為全社會的呼聲，不少居民在購房時(shí)也抱著觀望心理。于是，開發(fā)商升值的小算盤成了積壓大量資金的負(fù)擔(dān)。

另一方面，這種住房在很多方面與經(jīng)濟(jì)適用房非常相似，只是不能享受全面的優(yōu)惠政策，就像雙胞胎一樣。目前，為了促進(jìn)這類住房的銷售，政府同意返還營業(yè)稅，但在很多方面很難完全將其變成經(jīng)濟(jì)適用房。三是拆遷居民持幣購買。

以西外拆遷為例，80%以上的居民沒有參與購房，甚至有迫切住房需求的貧困戶也買房改善居住條件。因此，靠拆遷帶動房屋銷售很難。第四，房地產(chǎn)波動分析。簡言之，房地產(chǎn)分析就是將房地產(chǎn)分成若干部分。根據(jù)自然情況，把一棟房子改成幾棟房子。物業(yè)分析波是25平方米補(bǔ)償政策引發(fā)的問題。根據(jù)《拆遷法》規(guī)定，拆遷人拆除非成套居住房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的原建筑面積折算為成套居住房屋的建筑面積，然后按照被拆遷房屋所在地的拆遷補(bǔ)償價(jià)格對被拆遷房屋的使用人進(jìn)行補(bǔ)償。具體補(bǔ)償方式：

拆除非完整住宅的，被拆遷房屋原建筑面積與完整住宅建筑面積的折算方式為原建筑面積增加25平方米的附屬面積；被拆遷非完整居住房屋使用者補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為：

補(bǔ)償=拆遷補(bǔ)償價(jià)格×（原建筑面積+25平方米）

在具體操作過程中，無論一個房屋有多少個房間，都可以增加配套費(fèi)面積25平方米。于是，大批居民開始分析自己的房產(chǎn)，不分需求。也就是說，如果家里有三間房，一間房只能補(bǔ)償25平方米，按每平方米6000元計(jì)算，只能補(bǔ)償15萬元；如果家里有三間房，那么可以補(bǔ)償50平方米的配套面積，多賺30萬元。即使為了多花幾個錢，但大頭還是進(jìn)了自己的口袋，拆遷成本大幅上升。

據(jù)了解，目前拆遷政策的調(diào)整主要是針對房產(chǎn)情況進(jìn)行分析。對于非成套住宅小區(qū)也會給予一定的配套補(bǔ)償，但不是25平方米，而是一個拆遷補(bǔ)償系數(shù)，這個系數(shù)會有一個恒定的統(tǒng)一規(guī)定。簡言之，3棟房屋建筑面積為3M平方米，拆遷補(bǔ)償系數(shù)為n，1棟房屋補(bǔ)償總建筑面積為3M×n，3棟房屋補(bǔ)償總建筑面積為m×n+m×n+m×n，雖然具體計(jì)算方法不同，但結(jié)果是一致的。這樣就避免了物業(yè)分析帶來的拆遷成本。至于這個系數(shù)的確定，則是綜合考慮了老城區(qū)的總體居住條件、貨幣拆遷的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)等因素。因此，一般來說，對大多數(shù)居民的拆遷補(bǔ)償影響不大。你知道嗎