目前，租賃是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一種常見(jiàn)方式。承包人作為出租人，將自己承包的土地全部或者部分出租給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或者個(gè)人一定期限，收取租金。集體土地租賃作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要形式，有利于農(nóng)地的最大化利用和資源的優(yōu)化配置。但在拆遷面前，由于承租人不是土地的實(shí)際所有人，其權(quán)利極易受到侵害，難以獲得合理、充分的補(bǔ)償；另外，部分承租人在前期缺乏相應(yīng)的土地投資補(bǔ)償手段。針對(duì)上述問(wèn)題，我們通過(guò)案例探討了農(nóng)村集體土地承租人在拆遷中的利益保護(hù)問(wèn)題。

事實(shí)表明：有一家非村集體企業(yè)租賃了一個(gè)村集體的100畝土地，該企業(yè)前期投入土地種植珍貴樹種，依法辦理了相關(guān)手續(xù)，并獲得了農(nóng)業(yè)項(xiàng)目扶持。現(xiàn)在因?yàn)榇寮w選址要規(guī)劃道路，面臨拆遷。一是保障承租人利益的法律依據(jù)。第二，關(guān)于承租人法律地位的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條第一款的規(guī)定：“為滿足社會(huì)公共利益的需要，集體所有的土地和單位，個(gè)人房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收，可見(jiàn)征收法律關(guān)系中的直接被征收人是農(nóng)民集體。但《土地管理法》第三十九條也規(guī)定，承包人可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租給第三人，承包人與發(fā)包人的關(guān)系不變。2005年，最高人民法院在《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，規(guī)定了承租人在征地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛中的權(quán)利：“承包人以轉(zhuǎn)包、租賃等方式將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，當(dāng)事人另有約定的除外，苗木補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際出資人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有。”。

雖然有上述規(guī)定，但本案中提到的“名貴樹種”的收益有一定的長(zhǎng)期預(yù)期，承租人也會(huì)因?yàn)槠渖锾匦栽谇捌谶M(jìn)行大量的土地投資。對(duì)于如何賠償這些部件的經(jīng)濟(jì)損失，沒(méi)有任何規(guī)定。因此，我們可以認(rèn)為，在拆遷過(guò)程中，對(duì)承租人的權(quán)利缺乏法律保護(hù)。從《物權(quán)法》的規(guī)定可以看出，承包人對(duì)農(nóng)村集體土地享有的是地役權(quán)，是一種特殊的用益物權(quán)；外企在村里租賃集體土地的實(shí)質(zhì)是以承包人地役權(quán)為基礎(chǔ)的二級(jí)地役權(quán)，以雙方簽訂的租賃合同為基礎(chǔ)。雖然是次地役權(quán)，但在征收過(guò)程中也享有合法權(quán)益。它是一種直接表達(dá)，應(yīng)當(dāng)享有賠償?shù)臋?quán)利。

2。保護(hù)信托利益

本案中，企業(yè)種植的珍稀樹種，已獲得相關(guān)審批程序和項(xiàng)目的支持。根據(jù)行政法上的信賴?yán)姹Ｗo(hù)理論，企業(yè)投資農(nóng)地是建立在政府公信力的基礎(chǔ)上的。此時(shí)，如果政府所進(jìn)行的公路規(guī)劃是在這一農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的支持下進(jìn)行的，政府將對(duì)此負(fù)責(zé)，這違反了“一旦政府作出決定，非社會(huì)重大利益或不改變將造成重大損失，不能隨意改變”的原則。由于樹木是一種特殊的農(nóng)業(yè)投資，特別是珍貴樹種，其投資與收益之間存在著很長(zhǎng)的時(shí)差，而這種時(shí)差也是一種投資。珍貴樹種的收益是將來(lái)的，雖然不是實(shí)際損失，但承租人的預(yù)期利益也應(yīng)納入補(bǔ)償范圍內(nèi)。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷中的苗木、地上附著物的補(bǔ)償屬于附著物所有人。但“珍稀樹種”苗木補(bǔ)償?shù)挠?jì)算應(yīng)與普通農(nóng)作物不同。對(duì)苗木、地上附著物的補(bǔ)償，沒(méi)有具體規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向附著物所有人支付；林木損失的計(jì)算，參照其當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。基于信托利益，應(yīng)補(bǔ)償承租人在土地早期的高成本投資，以及稀有樹種的種植和維護(hù)成本。但是，補(bǔ)償金不應(yīng)按現(xiàn)值計(jì)算，而應(yīng)按可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)基本市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算。只有這樣，才能充分保護(hù)農(nóng)村集體土地承租人的合法利益和預(yù)期利益。綜上所述，面對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的日新月異，農(nóng)村集體土地拆遷也在不斷發(fā)生新情況、新問(wèn)題；如何與時(shí)俱進(jìn)地保護(hù)承租人的合法權(quán)益，需要我們?cè)诶碚撋喜粩嗵剿骱蛯?shí)踐，立法與實(shí)踐，路漫漫，我會(huì)上上下下。

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