什么是安置房?所謂安置房,是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因被拆遷,安置給被拆遷人或者承租人居住的住房。它還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)地方政策的制約,因此與普通商品房交易有很大區(qū)別。什么是小產(chǎn)權(quán)房?
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金和其他費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的,而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的,也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念,而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證,購房合同也不會(huì)在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房的最大區(qū)別在于能否取得房屋權(quán)利,有房屋權(quán)利的人只需較長時(shí)間就可以取得房地產(chǎn)證。
小產(chǎn)權(quán)房:小產(chǎn)權(quán)房違反國家法律法規(guī),無法辦理產(chǎn)權(quán)證。實(shí)踐中,很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”,也就是俗稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),有權(quán)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級以上住房和土地部門,鄉(xiāng)(村)級政府、政府或其他機(jī)構(gòu)無權(quán)出示和頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,所以鄉(xiāng)政府出具的產(chǎn)權(quán)證只能證明購房者有房屋使用權(quán),卻不能產(chǎn)生確認(rèn)購房者房屋權(quán)利的法律效力。安置房主要有兩種,一種是城市房屋拆遷安置房,另一種是農(nóng)村征地拆遷安置房。一般來說,他們可以轉(zhuǎn)讓,他們?nèi)匀粫?huì)得到補(bǔ)償,當(dāng)他們被拆除。但是,只要業(yè)主沒有使用權(quán),政府安置的解決部分低收入家庭住房問題的房屋就不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),安置房一般分為兩類:一類是因重大市政項(xiàng)目搬遷而建設(shè)的配套商品房或劃撥的中低價(jià)商品房。這類房產(chǎn)雖然屬于個(gè)人,但在一定期限內(nèi)不能上市交易。另一種是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素拆遷,拆遷公司通過其他渠道或代拆遷人購買低價(jià)商品房(與市場價(jià)相比)。這種商品房和普通商品房沒有區(qū)別。屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),不受轉(zhuǎn)移期限的限制。它可以自由上市交易。(2) 價(jià)格因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)目前,大部分安置房交易都是在簽訂安置協(xié)議但尚未交付時(shí)進(jìn)行的。由于簽訂安置協(xié)議到交房間隔時(shí)間長,變化大,價(jià)格不斷上漲,交房時(shí)價(jià)格可能相差近千元。被拆遷戶認(rèn)為自己的利益已經(jīng)喪失,于是拒絕交房、索要,最終導(dǎo)致雙方矛盾激化,引發(fā)訴訟。(3) 人因風(fēng)險(xiǎn)“共有人”是安置房交易風(fēng)險(xiǎn)的主要制造者。他們在合同中發(fā)現(xiàn)漏洞,逃避法律責(zé)任,追求自身利益,或者為履行合同設(shè)置障礙。共有人將以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四款“未經(jīng)其他共有人書面同意共有的不動(dòng)產(chǎn)”和第六款“未依法辦理權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓為由,要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。你知道嗎
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