農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同存在哪些違法問題？

十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）強(qiáng)調(diào)：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有制性質(zhì)土地，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民的土地承包權(quán)益。”但以建設(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)、生態(tài)園區(qū)為旗號，個體承包人、分包商變相在承包耕地上從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，或者擅自在承包耕地上修建農(nóng)房，再以分包商的名義實施分包承包，賺錢后帶錢逃跑。這種行為嚴(yán)重違反國家耕地政策，造成耕地嚴(yán)重流失。這種違法行為在簽訂和履行土地承包合同或土地承包經(jīng)營權(quán)分包合同過程中容易出現(xiàn)。

例如，幾年前，一個村莊的村民a將一個村莊的集體承包土地轉(zhuǎn)包給了其他地方的承包商B。承包人B在承包標(biāo)的土地上建設(shè)所謂的××生態(tài)園（實際上是100多個農(nóng)家院），使耕地完全喪失農(nóng)資價值；建成后，農(nóng)家院重新承包給城鎮(zhèn)居民（分包費(fèi)一次性支付，實質(zhì)上是銷售），與城鎮(zhèn)居民簽訂××生態(tài)園分包合同。在村委會與村民a簽訂的集體土地承包合同中，雖然約定集體土地轉(zhuǎn)包需經(jīng)村委會同意，但承包人B擅自將屬于耕地性質(zhì)的集體土地用于××生態(tài)園建設(shè)，并在轉(zhuǎn)包合同中約定土地用途為建設(shè)××生態(tài)園。顯然，集體土地承包合同中的約束性條款根本沒有發(fā)揮應(yīng)有的約束作用。具體而言，上述集體土地承包合同存在重大缺陷：沒有約定村委會履行合同的監(jiān)督條款，喪失了a村日后簽訂分包合同的監(jiān)督職能；a村與B承包商簽訂的××生態(tài)園建設(shè)合同也存在重大缺陷：××生態(tài)園的概念沒有明確界定，特別是集體土地是否可以用于非農(nóng)業(yè)用途，耕地項目建設(shè)和合同履行是否必須由村委會監(jiān)督，都沒有明確規(guī)定。土地承包經(jīng)營權(quán)分包中也存在著承包主體資格、土地承包費(fèi)支付等問題，如村委會成員組織設(shè)立自然人發(fā)起的農(nóng)民專業(yè)合作社等。根據(jù)法律規(guī)定，合作社無權(quán)處分屬于村民的土地承包經(jīng)營權(quán)。但合作社通過與承包人簽訂分包合同，擅自將村里的一塊土地轉(zhuǎn)讓給對方。顯然，這在法律上是無效的合同。同時，農(nóng)村土地確權(quán)，村民成為本行政村農(nóng)民專業(yè)合作社的股東。按照規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社年收入的70%作為農(nóng)民專業(yè)合作社的分紅，每年年底按照農(nóng)民專業(yè)合作社股東持有的股份進(jìn)行分紅。也就是說，承包費(fèi)將是村民一年內(nèi)較大的收入。但通過對大量土地承包、分包合同的研究發(fā)現(xiàn)，合同中一般只規(guī)定了承包費(fèi)的數(shù)額和支付方式、時間，而沒有明確未按時足額支付承包費(fèi)的補(bǔ)救措施。如合同規(guī)定，承包費(fèi)按年支付，承包人應(yīng)在一年內(nèi)將土地分割經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給多人，并在分包人合同期內(nèi)一次性收取全部承包費(fèi)（或利潤轉(zhuǎn)讓）后攜款潛逃。對于這種可能的后果，合同通常缺乏預(yù)防和限制措施。對此，工商部門要加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提前宣傳政策法規(guī)，及時了解合同簽訂情況，引導(dǎo)雙方規(guī)范簽訂行為。其中，要努力引導(dǎo)合同雙方在簽訂合同時嚴(yán)格限制自由分包行為，明確規(guī)定第一承包人要分包，必須經(jīng)村委會或村民代表大會批準(zhǔn)；必須經(jīng)村委會或村民代表大會同意第一承包人村民代表大會可以分包給分包人，分包合同也應(yīng)當(dāng)在村委會的監(jiān)督下簽訂；分包合同中，不得約定一次性支付承包費(fèi)，并約定，一旦第一承包人消失或潛逃，分包人必須承擔(dān)第一承包人向村委會承諾的支付承包費(fèi)的義務(wù)。

工商部門要通過積極宣傳和溝通，讓農(nóng)民充分了解國家耕地政策和相關(guān)法律，提高對變相開發(fā)房地產(chǎn)等違法行為的識別能力，以利于監(jiān)督農(nóng)民利用土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓的違法行為。要努力暢通申訴舉報渠道，會同當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)職能部門，及時掌握合同違法動向，及時制止和處罰合同違法行為。要加強(qiáng)對土地承包、分包的檢查，通過行政指導(dǎo)規(guī)范土地承包、分包行為，起草和推廣相關(guān)合同示范文本。上述內(nèi)容是對“農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同違法問題”的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎使用律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎