農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包的概念是指承包人將土地承包經(jīng)營權(quán)的一部分或全部轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)民在一定時期內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變，原承包人繼續(xù)履行原土地承包合同約定的權(quán)利和義務(wù)。接收方應(yīng)根據(jù)分包時商定的條件向分包方負(fù)責(zé)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)屬于物權(quán)中的用益物權(quán)，其承包期限為耕地30年，林地30年至70年，可以通過轉(zhuǎn)包的方式轉(zhuǎn)讓。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的規(guī)定，分包合同的主要內(nèi)容是：雙方的名稱和住所；分包土地的四個到達(dá)地、地點和面積；分包期限和日期；土地用途；分包價格；分包合同期滿后地面附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；違約責(zé)任。其實，轉(zhuǎn)讓的名義是解決土地糾紛的轉(zhuǎn)包。對于名為轉(zhuǎn)讓的土地糾紛，實際上是分包合同，我們主要考察分包合同的內(nèi)容是否合法。如果合同內(nèi)容合法，我們應(yīng)確認(rèn)分包協(xié)議有效。某村甲乙雙方簽訂承包地和荒山使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，協(xié)議主要約定甲方將2畝承包地和3畝荒山交給乙方使用。從協(xié)議的角度看，應(yīng)該是轉(zhuǎn)包協(xié)議而不是土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。土地出讓與轉(zhuǎn)包的性質(zhì)不同，法律后果也不同。土地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)用人單位即村組批準(zhǔn)。出讓后，承包人將喪失土地承包經(jīng)營權(quán)。然而，承包經(jīng)營權(quán)并未喪失。因此，如果分包協(xié)議的內(nèi)容真實合法，則該協(xié)議應(yīng)視為有效。如果分包商要求收回土地，通常不予支持。這種糾紛在山區(qū)很典型。比如，如何處理因移民和城鎮(zhèn)居民搬遷造成的農(nóng)村房屋買賣和承包地問題，成為人民法院民事審判的難題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是合同的效力；二是合同期限；三是土地投資損失。舉個例子：張和李是同村的農(nóng)民。由于住在城里，張某以5萬元的價格將自己在某村的房子賣給了李某，并將張某的承包地和森林進行了配租。雙方簽訂了房屋買賣和土地分包兩項協(xié)議。房子和土地已經(jīng)交付。三年后，張某因故回到老家居住，要求收回承包地。李不同意，雙方吵了一架。張某向法院起訴。經(jīng)審查，雙方簽訂的土地分包協(xié)議是雙方的真實意思表示，但協(xié)議沒有約定土地使用期限，書面協(xié)議為長期使用。在本案中，對合同效力和實體處理存在不同的理解。有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)維持合同的效力，因為雙方簽訂的合同是雙方的真實意思表示，而土地轉(zhuǎn)包是合法的，所以應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。有些人認(rèn)為合同應(yīng)該終止。原因是：合同沒有規(guī)定分包期限。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛適用法律的解釋》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人對轉(zhuǎn)包期限沒有約定或者約定不明確的，參照《合同法》第二百三十二條的規(guī)定。但《合同法》第232條規(guī)定，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人對質(zhì)量價格或者報酬、履行地點等沒有約定或者約定不明確的，可以達(dá)成補充協(xié)議；不能達(dá)成補充協(xié)議的，根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定或交易習(xí)慣確定。對土地轉(zhuǎn)包期限沒有約定或者約定是長期性、永久性的，應(yīng)當(dāng)視為不規(guī)范轉(zhuǎn)包。分包方提前收回承包地的，一般予以支持。土地轉(zhuǎn)包與土地租賃既有相似之處，也有不同之處。二者的共同點是都沒有喪失土地承包經(jīng)營權(quán)。不同的是，土地轉(zhuǎn)包可以是無償?shù)模恋刈赓U是有償?shù)模赓U期限與轉(zhuǎn)包期限不同。根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限最長可達(dá)20年，分包合同期限不能超過合同剩余期限，即不能超過30年。土地分包協(xié)議的有效期和處理，當(dāng)分包期超過土地承包期時。約定的分包期限超過法定期限或者合同剩余期限的，視為無效，剩余期限有效。甲方將土地轉(zhuǎn)包給乙方承包經(jīng)營的，承包期為30年。甲方回到老家居住后，法院要求收回承包地。法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲方向乙方承包的土地期限只有27年，約定的30年超出了法律規(guī)定。超過期限的，依法無效，其余保留分包協(xié)議。甲方不服上訴的，二審維持原判。對提前終止的土地分包合同或者無效的土地分包合同，由受讓人對土地進行整理修繕的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)和對土地情況的實地考察，綜合認(rèn)定提高土地生產(chǎn)能力的投資，并結(jié)合雙方在簽訂合同時的過錯，以折價的方式補償責(zé)任的差額。如果甲方將一塊土地轉(zhuǎn)包給乙方，乙方在接受后將對該土地進行整理、修繕，并花費3000元以上的人工、材料費，甲方將起訴要求提前收回該土地。乙方反訴土地投入損失3000余元。法院認(rèn)為，分包期限未經(jīng)雙方約定，支持甲方解除分包合同的主張，判令甲方賠償乙方土地投資損失3000元。宣判后，雙方均送達(dá)了利益訴訟。根據(jù)我國《農(nóng)村土地承包法》，因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，也可以請求村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。現(xiàn)實中，考慮到維權(quán)成本，此類糾紛的當(dāng)事人大多選擇村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行調(diào)解。村委會和鄉(xiāng)政府在調(diào)解此類糾紛時，往往決定協(xié)商不成就解決糾紛。因此，一方當(dāng)事人不服，直接向人民法院提起訴訟，但多數(shù)當(dāng)事人不選擇仲裁。主要原因是土地轉(zhuǎn)包糾紛無果而終，當(dāng)事人往往向律師或法律工作者尋求法律幫助，而律師或法律工作者通常建議當(dāng)事人選擇訴訟，使此類案件通過訴訟進入法院，規(guī)避仲裁程序。農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)在處理土地轉(zhuǎn)包糾紛方面具有優(yōu)勢，即可以利用村委會、鄉(xiāng)政府的權(quán)力和自身優(yōu)勢，依法妥善處理和仲裁，往往能起到化解糾紛的作用。如果向法院提起訴訟，法院很難處理此類案件。法院很難通過調(diào)解解決此案。案件不易結(jié)案，甚至引發(fā)涉法信訪案件。因此，對于此類糾紛，最好選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)解和政府仲裁的方式。上述內(nèi)容是對“農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛會遇到哪些問題及相關(guān)法律適用”問題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網(wǎng)對于