土地出讓合同是否有效。土地使用權轉讓是指土地使用權人作為出讓人將土地使用權轉讓給受讓人，受讓人支付價款的行為。中國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度。《土地管理法》第十二條規定：“依法變更土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第六十一條第三款規定：“房地產轉讓、變更時，向縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門申請辦理房地產變更登記，持變更房屋權屬證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，由同級人民政府土地行政主管部門核定，經同級人民政府批準，由人民政府換發或者涂改土地使用權證?！痹趯嶋H的土地使用權交易中，往往存在以下幾種情況：

1。簽訂出讓合同時，出讓人未取得土地使用權出讓證書；

2。合同簽訂后，一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續；

3。出讓人與多個受讓人就同一塊土地簽訂出讓合同。如果雙方在這些案件中存在爭議，如何確定轉讓合同的效力和土地使用權的歸屬?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十八條第六款規定，未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓。該法第三十九條規定：“以轉讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時應當具備下列條件：（一）根據轉讓合同，土地使用權出讓金全部繳納完畢，取得土地使用權證……”這種觀點認為，上述法律規定是土地使用權出讓的強制性規定。出讓人未取得土地使用權證書的，土地使用權不得轉讓。《合同法》第五十二條第五款規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。因此，轉讓合同應視為無效。第二種觀點認為合同是有效的。根據我國民事立法的理論和具體規定，物權變動采取債權形式主義的物權變動模式，即債權合同加登記的原則。在這種模式下，債權登記行為和債權合同是兩個獨立的行為。登記行為只是物權取得、轉讓的證明。其功能是確定標的物登記時物權變動的期限，屬于合同的履行，不屬于合同的生效要件。這種觀點認為，《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條是關于土地使用權權屬變更的強制性規定，針對的是登記行為而不是債權合同。出讓人未取得土地使用權證書，與受讓人簽訂土地使用權出讓合同的，行政機關不得辦理變更登記手續。因此，轉讓方無法履行合同，合同本身的效力不受影響。筆者贊同這一觀點的理論分析和法律解釋，但不認同其結論。

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