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寧波
租賃合同問題的法律意見書
魯先生：
廣東立國律師事務所王榮利律師接受您的委托，依法就文XX等三人與您簽訂的《房地產租賃合同》以及您與楊YY簽訂的《賓館租賃合同》分別進行了審查，現就有關問題提出法律意見如下：
一、關于文XX等三人與您簽訂的《房地產租賃合同》審查意見：
1、該合同總體上基本符合《租賃合同》的要求，主要內容齊全，文字比較通順，意思表示基本明確，可以作為簽訂租賃合同的正式文本使用。但部分條款或細節，本律師在此提請特別注意以下法律意見，以免發生不必要的法律糾紛。
2、該合同第一條第二款“租賃房地產用途”部分，只有“商業”一項。本律師注意到，您與楊YY先生簽訂的《賓館租賃合同》中，將租賃房地產的前座10—13層作為“賓館旅業用途”出租給楊YY先生使用。該合同中之“商業”用途是否包括“賓館旅業”用途以及您在合同中提到的“住房或寫字樓”用途，宜在此進一步明確化。否則，甲方有可能隨時以您“擅自改變租賃房地產法定用途”為由，解除合同或者提出變更合同條款的要求，并有權按照該合同第十九條之規定不予退還租賃保證金。屆時您將有可能陷于被動。
鑒于上述情況，建議雙方簽定補充協議，修改或者進一步明確該合同第一條第二款“租賃房地產用途”部分。也可以根據該合同第六條之規定，就“賓館旅業”用途和“住房寫字樓”用途另行征得甲方書面同意。
3、該合同第九條規定之“返還保證金的條件”以及“不予返還保證金”的情形，均對作為乙方的您不甚有利。建議您在適當時機或者適當條件下予以修改。
“返還保證金的條件”至少應當包括下列各種情形：①合同到期;②甲方違約致使合同無法繼續履行;③由于甲方的其他原因致使合同無法繼續履行;④雙方協商終止履行合同;⑤該合同第二十條規定的情形之一。
“不予返還保證金”的情形，該合同只約定了“乙方違約”一項，該約定太過含糊和籠統，容易產生不同的理解并發生糾紛，建議取消該項內容，改為“具體見本合同第十九條之規定”。
4、該合同為自然人之間簽訂的租賃合同，您應要求甲方文XX、華XX、劉XX三人提供各自的身份證復印件并妥善保管，以便雙方發生糾紛提出訴訟時向法院提供對方的身份證明以符合法院的立案要求。
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