什么是商業(yè)用地出讓？

在取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，一些單位和個(gè)人往往不理解綜合用地的概念，錯(cuò)誤地認(rèn)為“綜合用地”是指可以用于任何用途的國(guó)有土地，包括商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地或居住用地。這種把“綜合用地”理解為“普惠用地”的做法是錯(cuò)誤的。將綜合用地作為商業(yè)用地使用、轉(zhuǎn)讓也不妥當(dāng)，面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜合用地是指由同一土地的不同用途組成的土地。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，我國(guó)國(guó)有土地出讓用途包括商業(yè)用地和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓年限最長(zhǎng)為40年，綜合用地出讓年限最長(zhǎng)為50年。因此，商業(yè)用地和綜合用地是兩種不同的用途，其取得方式和地價(jià)也不同。在土地出讓過(guò)程中，受讓人除核對(duì)出讓人的《國(guó)有土地使用證》及其上載明的土地用途外，還應(yīng)要求出讓人提供土地出讓或出讓時(shí)簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》進(jìn)行兩階段核對(duì)，以查明具體的土地用途，并避免因只以商業(yè)用地價(jià)格購(gòu)買綜合用地而造成的損失。

如果標(biāo)的地塊目前的用途明顯是綜合性的，受讓人擬取得商業(yè)用地，如何變更？根據(jù)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要變更城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，經(jīng)出讓人同意，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，報(bào)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理登記。本條規(guī)定了土地用途變更的審批程序，可能涉及增加土地使用權(quán)出讓金。受讓人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)行政主管部門咨詢變更手續(xù)。

如果原綜合用地不轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，用于商業(yè)用途，則存在風(fēng)險(xiǎn)：一是存在被認(rèn)定擅自改變土地用途、非法占用土地、罰款或收回土地的風(fēng)險(xiǎn)；二是存在被責(zé)令繳納土地使用費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)土地出讓金按商業(yè)用途收取，以增加受讓人的投資；三是在未來(lái)可能發(fā)生出讓或補(bǔ)償拆遷的情況下，對(duì)土地進(jìn)行綜合評(píng)估，因使用價(jià)值較低。為降低取得風(fēng)險(xiǎn)，建議出讓人依法將土地綜合利用變更為商業(yè)用途，然后由受讓人購(gòu)買（合同中可以明確約定，并以土地變性為支付出讓金的條件）。以下有關(guān)事項(xiàng)是國(guó)有土地出讓交易中經(jīng)常遇到的一些問(wèn)題。土地出讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)更加注重細(xì)節(jié)，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免違法現(xiàn)象的發(fā)生。首先，轉(zhuǎn)讓合同的形式國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國(guó)有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無(wú)法收回的結(jié)果。出讓前，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由于土地使用權(quán)出讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)國(guó)土資源部門確認(rèn)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵，是受讓人必須關(guān)注的焦點(diǎn)。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國(guó)土部門和房地產(chǎn)部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商應(yīng)交稅費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般按土地交易價(jià)格計(jì)稅。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以土地評(píng)估價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。國(guó)有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。出讓前，大部分土地為工業(yè)用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)。規(guī)劃部門不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關(guān)配套費(fèi)。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒(méi)有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國(guó)有土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓；已劃撥的國(guó)有土地，無(wú)地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。由于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)合同簽訂、國(guó)土部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)、登記發(fā)證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)注銷等手續(xù)，因此轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采取分期付款的方式。也就是說(shuō)，按照轉(zhuǎn)賬程序，設(shè)定支付期限和金額，體現(xiàn)相互制約和監(jiān)督，降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。9國(guó)有土地使用權(quán)抵押后的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的目的可以通過(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商、以其他方式擔(dān)保或者以支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的方式解除抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

在商業(yè)用地出讓中，有上述出讓步驟，也有相關(guān)注意事項(xiàng)。比如，土地是國(guó)家所有還是集體所有都不能忽視。如果土地屬于集體所有，就不能交易。如果你處境復(fù)雜，律師網(wǎng)為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎