(1) 房屋手續是否齊全
房產證是證明業主對房屋所有權的唯一憑證。當房屋交易沒有房產證時,購房者拿不到房子的風險很大。房屋所有人可以將房產證抵押或者倒賣,即使以后沒有取得房產證,房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。(二)房屋產權是否明晰。只有部分共有人擅自處分共有財產的,未經其他共有人同意,買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。(三)交易房屋是否出租。如果購房者只看房產證,只注意過戶手續,而不注意是否有租賃,購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。因為我國,包括大多數國家,都同意“買賣不違背租賃”,也就是說,房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視,也被很多賣家利用,引發更多糾紛。≫
(4)二手房的土地情況是否明確,購房者應注意土地使用性質,是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費使用,政府可以免費收回。轉讓是指業主已經繳納了土地出讓金,而買受人對房屋擁有相對完整的權利;我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權只有40年,而業主已經使用了10年以上,那么購房者按照同一區域內擁有70年土地使用權的商品房價格來衡量,并不劃算。
(5)市政規劃是否影響
一些房主急于出售二手房,因為他們知道房屋將在5到10年內拆除,或者在房屋附近修建高層住宅,這可能會影響照明、價格和其他市政規劃條件。作為買家,他們應該充分了解細節。
(6)福利性住房是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房屬于福利性政策性住房,在轉讓中有一定的限制,這些住房在土地性質和房屋權屬范圍上有一定的國家規定,因此,買方在采購時應避免買賣合同與國家法律的沖突。
(7)單位房屋是否侵權
一般單位房屋有成本價職工住房和標準價職工住房。兩房土地性質為劃撥,出讓時需繳納土地使用費。而且,對于標準房價,一般單位享有部分產權,職工過戶時,單位享有優先購買權。買受人不注意的,可能與業主一道侵害本單位的合法權益。
(8)物業管理費是否拖欠
部分業主過戶時,物業管理費、電費、三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費長期拖欠,且已拖欠大量費用。購房者在不知情的情況下購買了房屋,所有費用可能都要由購房者承擔。
(9)中介公司是否違規
部分中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款中為購房者提供零首付服務,即,買方支付的所有貨款都可以從銀行騙取。買方認為他利用了這個機會,但他不知道如果被銀行發現,他可能要承擔所有的責任。
(10)合同是否明確
雖然二手房買賣合同不需要像商品房買賣合同那樣全面,但在合同主體、權利保障、房價、交易方式等細節上需要明確約定,違約責任、爭議解決、簽訂日期等
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