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寧波
房屋租賃合同的解除
一般來說，房屋租賃合同的終止可以分為以下三種情況：1。訴訟前，當事人協(xié)商終止房屋租賃合同，協(xié)商日期為房屋租賃合同終止之日；2、一方行使終止房屋租賃合同的權利，另一方提出異議并提起訴訟，法院經審理認為行使終止房屋租賃合同的權利并不不當的，房屋租賃合同終止通知書的送達日期為房屋租賃合同終止日期。如果一方行使終止房屋租賃合同的權利，另一方提出訴訟異議，法院認為該方無權終止房屋租賃合同，但雙方在訴訟中同意終止房屋租賃合同，可以在判決書或者調解書中明確約定終止日為房屋租賃合同終止日。房屋租賃合同終止的時點是對房屋租賃法律關系存在的重要判斷。《房屋租賃合同法》第93條和第94條規(guī)定了當事人有權終止房屋租賃合同的幾種情況，《房屋租賃合同法》第96條規(guī)定了終止房屋租賃合同的方式。在實踐中，當事人是否有權終止房屋租賃合同，房屋租賃合同是否已經終止，房屋租賃合同終止的時點如何確定，往往存在不同的意見。當事人是否有權解除房屋租賃合同，可以根據《房屋租賃合同法》第九十三條、第九十四條及分則的特別規(guī)定來判斷，此處未列出。房屋租賃合同是否已經終止，也可以通過當事人是否有權終止房屋租賃合同以及是否正確行使了終止房屋租賃合同的權利來審查。本文旨在為房屋租賃合同終止時點的確定提供若干判斷依據。《房屋租賃合同法》第96條第1款規(guī)定：“一方當事人依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定要求終止房屋租賃合同的，應當通知對方。房屋租賃合同應當在通知到達對方時終止。對方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認其效力房屋租賃合同的終止“因此，當雙方就是否有權終止房屋租賃合同發(fā)生爭議時，如果法院認為一方有權終止，終止權將在有權終止的一方的通知到達另一方時生效，房屋租賃合同將終止。在這種情況下，因為終止房屋租賃合同的成立是一個存在的事實，法院可以在判決推理部分確認房屋租賃合同已經終止。如果從訴訟的法律關系來判斷，則主要是房屋租賃合同的買賣關系，因此買賣房屋租賃合同糾紛是適當的。我們傾向于第一種意見。因為優(yōu)先購買權本身也包括買賣的內容，而單純的買賣房屋租賃合同糾紛不能體現優(yōu)先購買權糾紛的特點。
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