張先生在淮安以北的淮海路有一套房子。2005年，張先生在房中注冊了一家有限責任公司，從事香料、香精、化工產品和化工原料的批發(fā)。經(jīng)營期為2005年至2015年，雖然規(guī)模較小，但經(jīng)營效益仍可以接受。2010年3月11日，江蘇省淮安市政府下發(fā)《關于同意收回雨潤國際大廈地塊紅線范圍內國有土地使用權的批復》，收回相關地塊的國有土地使用權。四宗用地分別為：東臨新世紀城市花園，南臨鎮(zhèn)支路，西臨淮海北路，北臨淮海東路。隨后，建設用地批復下發(fā)，淮安市土地儲備中心獲得該地塊的儲備用地。張先生的房子就在上述地塊范圍內。2010年5月12日，淮安市住房和城鄉(xiāng)建設局下發(fā)〔2010〕015號通知，要求淮安**房屋拆遷安置有限公司在9月30日前完成拆遷工作。據(jù)介紹，張先生要求按照房屋實際用途按照街道門面、辦公樓面積的1:2進行補償，并另外補償60萬元，并向淮安市土地儲備中心提供兩種補償安置方案，將房屋認定為住宅住宅房屋補償，不僅定額補償1萬元，雙方的補償要求相去甚遠。

[法律分析]

房屋轉非房屋，是指原國有或者集體所有的土地上的房屋，房屋權屬證明上寫明以居住為目的，但改為經(jīng)營，并取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等業(yè)務手續(xù)。鑒于其普遍性，以及商品房與住宅拆遷補償標準的差異，如何對這類房屋進行補償是拆遷中不可避免的問題。2003年9月19日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)〔2003〕42號），其中明確要求各地對“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》（建設部建房房[2003]234號），被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋所有權證和權屬檔案記載為準；各地對被拆遷房屋的性質、面積有特別規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結果進行評估。結合實踐中的地方性法規(guī)，對“房改非房”性質的認定和補償一般存在以下幾種情況：

（1）根據(jù)住宅和非住宅的加權平均價值，2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定，“拆除經(jīng)營性居住房屋的，只要在發(fā)放拆遷通知前，依法辦理合法的業(yè)務手續(xù)、稅務登記證和稅務記錄法律規(guī)定，與房屋所有權證、法定營業(yè)手續(xù)、稅務登記證上標明的經(jīng)營場所一致，補償金額按同類房屋住宅和非住宅評估價值的平均值確定。（2） 有條件的商品房補償政策根據(jù)經(jīng)營時間和是否取得合法許可證：根據(jù)《浙江省清遠縣東門鄉(xiāng)e19-23地塊“以房轉非”認定細則》，在拆遷公告前已經(jīng)經(jīng)營兩年以上的，可以提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、稅務發(fā)票等有效證件，可以按時開具，簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商品房補償政策。

根據(jù)2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》，1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前（不含4月1日）改變房屋用途并繼續(xù)進行經(jīng)營活動的房屋，應當舉行合法有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和完整的完稅證明，房屋拆遷公告時該房屋經(jīng)營正常的，可視為經(jīng)營性房屋；自1990年4月1日（含4月1日）起至2001年11月1日止，《國務院城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經(jīng)規(guī)劃部門批準，未辦理房屋所有權證變更登記的，改變住所用途、從事經(jīng)營活動的房屋，應當持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和完整的稅務記錄，房屋拆遷應當在公告時向社會辦理正常經(jīng)營登記，根據(jù)運營時間長短，可按運營房屋貨幣補償金額的90%至60%進行補償，月增減系數(shù)按0.2158%計算；2001年11月1日（不含11月1日）后，未經(jīng)規(guī)劃部門批準，未經(jīng)業(yè)主登記《房屋所有權證》變更后，改變住宅用途并進行經(jīng)營活動的房屋，確認為住宅。

結合是否沿街、所在樓層等房屋情況：根據(jù)清遠縣出臺的《浙江省清遠縣東門鄉(xiāng)e19-23地塊認定細則》，根據(jù)沿街第一個自然房間的面積確定營業(yè)面積；如果沿街第一個自然房間不明顯或第一個房間的深度超過9m，則應確定9m深度的計算面積，超過9m部分按住宅評估價格的1.3倍補償；用于經(jīng)營的沿街多層，二層按住宅性質確定，但經(jīng)實地調查，可按住宅評估價格的1.3倍補償；三樓及以上按住宅補償。

根據(jù)建設部制定的《城市房屋拆遷鑒定指導意見》第十二條，對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定來看，這一規(guī)定相當于對認定的分散各地對“以房養(yǎng)非”性質的認識不一，相關認定標準也不統(tǒng)一，造成各地差異很大。對于“以房代非”的補償問題，可以根據(jù)法律法規(guī)和地方性法規(guī)進行綜合認定。

[辦案要點]

目前，國家對“以房代非”如何補償尚無統(tǒng)一規(guī)定。因此，作為被拆遷人在面對不滿意的補償時，應及時通過法律手段維護自己的合法權益。此外，還要注意工商、稅務等方面能夠證明實際經(jīng)營和經(jīng)營業(yè)績的證據(jù)。你知道嗎