商品房買賣預(yù)約合同解除后定金怎么處理

1、【案情】

上訴人(原審原告)：曹*玉。

被上訴人(原審被告)：廣東省中山市**物業(yè)開發(fā)有限公司。

2006年12月6日，曹*玉(乙方)與中山市**物業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱**公司)(甲方)簽訂**服飾廣場認購書(以下簡稱認購書)。該認購書約定：1.曹*玉訂購位于**服飾廣場4幢1層L1-28車商鋪，面積11.7平方米，商鋪總價款268756元，在簽署認購書時付清定金人民幣3萬元。2.買受人選擇一次性付款的，96折付款，簽署認購書10日內(nèi)付清，并簽署商品房買賣合同;選擇按揭付款的，98折付款，在接到**公司書面或電話通知7日內(nèi)簽署商品房買賣合同，即申請辦理銀行按揭手續(xù)。3.雙方聲明共同遵守如下規(guī)定：(1)該物業(yè)交易所產(chǎn)生的一切費用，依法由雙方各自承擔(dān)并及時繳付;(2)曹*玉不按時足額交款或逾期不簽署商品房買賣合同，或有違反此認購書之規(guī)定條款時，**公司即可自然解除此認購書，并有權(quán)沒收曹*玉所交定金及收回該物業(yè)有權(quán)另行處理，曹*玉不得有異議;(3)該物業(yè)用途及使用性質(zhì)為商鋪;(4)簽署商品房買賣合同前，若因**公司原因致使該物業(yè)不能出售時，應(yīng)退還所收全部價款(含定金)給曹*玉，并承擔(dān)該房價款的同期銀行利息;(5)曹*玉在簽訂本認購書之前，已閱讀并認可**服飾廣場商鋪認購須知、認購書的全部約定。當(dāng)日，曹*玉支付**公司定金人民幣3萬元。其后，**公司要求曹*玉簽訂房屋買賣合同，曹*玉對其中條款提出異議，雙方?jīng)]有達成一致協(xié)議。

2007年3月21日，曹*玉以對商品房買賣合同的部分條款雙方無法達成一致意見為由，向廣東省中山市人民法院提起訴訟，請求判令：1.**公司退還定金人民幣3萬元;2.**公司承擔(dān)逾期利息;3.**公司承擔(dān)訴訟費。

**公司答辯稱：1.認購書是買賣雙方真實意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效;2.曹*玉不履行簽約義務(wù)，屬于違約，**公司有權(quán)沒收該定金;3.曹*玉認為認購書第2條第2款屬于格式條款，應(yīng)屬無效，**公司對此不予認可。

2、【審判】

廣東省中山市人民法院經(jīng)審理認為，曹*玉與**公司簽訂的認購書，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效。曹*玉在簽訂認購書并支付定金后，沒有按認購書上約定時間支付購房款及簽訂買賣合同，曹*玉的行為已構(gòu)成違約，曹*玉應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照認購書約定，**公司有權(quán)沒收定金。此外，曹*玉未能對商品房買賣合同的違法性進行舉證，因此，對曹*玉的訴求，法院不予支持。綜上所述，依照民事訴訟法第六十四條第一款、合同法第八條之規(guī)定，判決：駁回曹*玉的訴訟請求。

宣判后，曹*玉不服一審判決，向廣東省中山市中級人民法院提起上訴。上訴稱：原判認定上訴人構(gòu)成違約，沒有事實依據(jù)。上訴人與被上訴人簽訂認購書時并未就買賣合同的主要內(nèi)容達成一致，而事后沒有達成協(xié)議，不是任何一方的過錯。上訴人拒絕簽訂合同有法律依據(jù)，由于認購書沒有明確約定買賣房屋的主要條款，留待簽訂正式合同時協(xié)商，而協(xié)商時被上訴人提供的合同條款對上訴人不公平，而且拒絕修改，上訴人有權(quán)拒絕簽訂。原判認定上訴人沒有對商品房買賣合同的違法性舉證，沒有依據(jù)。請求二審法院撤銷原判，判令被上訴人返還定金3萬元。

**公司辯稱，上訴人在簽訂正式合同時惡意協(xié)商，違背了合同目的，其請求應(yīng)不予支持。

廣東省中山市中級人民法院經(jīng)審理認為，上訴人曹*玉與被上訴人**公司之間簽訂的認購書屬于預(yù)約合同，即為了將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同。曹*玉交納的定金3萬元屬于訂約定金，即為了保證將來簽訂房屋買賣合同而支付的保證金。如果曹*玉將來不簽訂合同，則定金3萬元歸**公司所有;如**公司拒絕簽訂合同，則雙倍返還定金給曹*玉。

本案的爭議焦點是何方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房買賣合同。雖然認購書約定了房屋的單價，但雙方對買賣房屋的付款方式、交樓時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無明確約定，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成;亦沒有約定將來只要**公司提出簽訂買賣合同，無論**公司提出的條款如何，曹*玉均應(yīng)一概承諾。在**公司要求曹*玉簽訂房屋買賣合同時，**公司提供了合同條款樣本，屬于要約。由于曹*玉與**公司是平等的民事法律關(guān)系當(dāng)事人，曹*玉對**公司提出的要約有權(quán)承諾、拒絕、要求修改;針對曹*玉提出的要約，**公司亦有權(quán)承諾、拒絕、要求修改。

訴訟中，**公司沒有證據(jù)證實曹*玉在簽訂買賣合同時存在惡意協(xié)商，及拒絕簽訂合同的真實意思表示，故本案中雙方在簽訂買賣合同時沒有協(xié)商一致達成協(xié)議，不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人。因此，**公司要求沒收曹*玉支付的定金3萬元，沒有依據(jù)，**公司應(yīng)當(dāng)返還給曹*玉。綜上所述，上訴人曹*玉的上訴請求，理由充分，予以支持。原判適用法律錯誤，處理不當(dāng)，予以糾正。為此，依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(三)項的規(guī)定，判決如下：一、撤銷一審判決;二、被上訴人**公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起3日內(nèi)返還曹*玉3萬元。

3、【評析】

本案是一起較為典型的商品房定購合同糾紛案件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房定購協(xié)議后，未能訂立正式的商品房買賣合同。本案的爭議焦點在于雙方當(dāng)事人簽訂認購書后沒有達成商品房買賣合同的原因是否歸責(zé)于一方當(dāng)事人，支付定金一方當(dāng)事人是否有權(quán)要求對方當(dāng)事人返還。

一、認購書的性質(zhì)。

按傳統(tǒng)民法理論，契約可分為本約和預(yù)約。在預(yù)約中約定將來要訂立的契約是本約，而約定將來訂立契約的契約為預(yù)約。預(yù)約合同是對本約相關(guān)事項的預(yù)先規(guī)劃。預(yù)約既可以明確本約的訂約行為，也可以是對本約內(nèi)容進行預(yù)先設(shè)定。對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，本約應(yīng)予直接確認，其他事項則留待訂立本約時繼續(xù)磋商。預(yù)約合同之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而進行磋商。預(yù)約合同的主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約的義務(wù)。本案中的認購書即是相對于本合同——商品房買賣合同而言的預(yù)約合同。

二、預(yù)約合同的約束力。

預(yù)約合同對雙方當(dāng)事人具有約束力，其中的已決條款，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。但預(yù)約合同對當(dāng)事人產(chǎn)生何種約束力，存在爭議。談判義務(wù)說認為當(dāng)事人訂立預(yù)約合同，負有就將來訂立本合同進行談判的義務(wù)，如當(dāng)事人依誠信原則履行談判義務(wù)后仍未能達成本合同，其不承擔(dān)責(zé)任。締約義務(wù)說認為預(yù)約合同的效力是訂立本合同，故當(dāng)事人僅為訂立本合同談判是不夠的，還必須達成本合同，否則訂立預(yù)約合同沒有意義，并且容易誘發(fā)惡意締約的道德風(fēng)險。

筆者認為，商品房認購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認購書簽訂后，只要買受人按時支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認購書約定的義務(wù)與買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務(wù)。

雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的認購書約定了房屋的位置、面積、單價，但對買賣房屋的付款方式、交樓時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無在認購書中明確約定，屬于未決條款，故需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成。在協(xié)商本合同時，當(dāng)事人一方?jīng)]有必須接受對方當(dāng)事人提出的未決條款的義務(wù)。在一方當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時并不知曉本合同的條款情形下要求其必須接受本合同的條款，對其顯然是不公平的。當(dāng)然，如果預(yù)約合同中已包括了本合同的詳盡條款，認購書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務(wù)。當(dāng)認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時，它也就構(gòu)成了普通的預(yù)約，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為購房合同。”預(yù)約合同具備了強制執(zhí)行的效力，當(dāng)事人則有必須訂立本合同的義務(wù)。

三、當(dāng)事人沒有達成本合同的原因，由主張沒收定金一方承擔(dān)舉證責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任的前提是當(dāng)事人違反公平誠信磋商的義務(wù)，那么本案雙方當(dāng)事人是否違反了這一義務(wù)呢?本案中，雙方當(dāng)事人確認已經(jīng)就本合同進行了協(xié)商，但訂約未成。其中原因雖各執(zhí)一詞，但可以確認的是：第一，買受人如期前往;第二，買受人愿意購房;第三，未簽約原因雙方均不能舉證證明;第四，買受人稱出賣人提供了本合同范本，但其要求修改條款未獲同意;第五，即使按出賣人所述簽約不成是因買受人惡意，但其并不能證明買受人有惡意不簽訂購房合同的行為。應(yīng)當(dāng)認定買受人屬于對合同內(nèi)容磋商之合理因素，尚不構(gòu)成違反公平磋商的預(yù)約義務(wù)，買受人已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務(wù)。因此，雙方當(dāng)事人沒有達成本合同，不能歸咎于一方當(dāng)事人，預(yù)約合同解除，收取定金的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還定金給對方。

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