房屋買賣合同解除條件？解除權人繼續(xù)履行行為的認定？' alt='房屋買賣合同解除條件？解除權人繼續(xù)履行行為的認定？'/>

【裁判要旨】

依合同享有解除權的當事人繼續(xù)履行合同的行為，能否視為對合同解除權的放棄。視為放棄合同解除權后，對方當事人仍未履行合同義務，守約方主張解除合同的，需要什么條件，行使的是約定解除權還是法定解除權，是否必須經(jīng)過催告程序才能解除合同。

【案號】

一審：（2016）京0105民初67070號

二審：（2017）京03民終10189號

【基本案情】

一、合同簽約情況及合同約定

趙某是2104號房屋出賣人，趙某與沈某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，趙某將2104號房屋以總價款1000萬元出售給沈某。

購房款分三部分支付：1.定金100萬元（已履行，無爭議）；2.商業(yè)貸款金額330萬元（已獲批320萬元）；3.定金和貸款之外的剩余購房款570萬元分兩次支付：第一次于【商貸面簽】向趙某支付427萬元，通過資金存管方式劃轉（本案爭議的焦點）；第二次于【辦理房屋所有權轉移登記當天】向趙某支付143萬元，通過資金監(jiān)管方式劃轉（尚未履行到該環(huán)節(jié)）。

關于逾期付款的違約責任雙方約定：逾期付款超過10日的，趙某有權單方解除合同，解除合同通知到達之日合同自動解除，沈某按照成交總價款的20%向趙某承擔違約責任。

二、合同履行情況

2016年7月3日，沈某向趙某支付定金10萬元，2016年7月19日，沈某向趙某支付定金90萬元。

2016年9月21日，趙某配合沈某向浦發(fā)銀行慧中支行辦理商業(yè)貸款面簽手續(xù)，后中介公司告知面簽資料缺少客戶的退休證、退休流水、業(yè)主的銀行卡、未出租聲明，需要雙方盡快補齊資料。2016年9月26日，趙某向張某發(fā)送了浦發(fā)銀行卡及戶口本信息。

2016年10月11日，浦發(fā)銀行下發(fā)批貸函，沈某申請的商業(yè)貸款已獲銀行批準，批貸金額為320萬元，中介公司于次日以短信通知的方式告知趙某。

2016年10月12日，趙某配合沈某辦理了2104號房屋的繳稅手續(xù)，沈某共計繳稅241 731.54元。

2016年10月27日、28日，趙某以沈某未按照合同約定于2016年9月21日商貸面簽當日支付427萬元購房款構成嚴重違約為由，以郵寄和發(fā)短信的形式向沈某和居間方發(fā)送解除合同通知書，要求解除合同、沈某承擔違約責任。（關于解除合同通知的送達情況，沈某認可2016年11月2日收到了中介方店長給的解除函）。

2016年11月2日，趙某、沈某及居間方的區(qū)域經(jīng)理、長椿街店店長就合同的履行過程、427萬購房款的支付時間、各方是否積極履行并催促其他方履行義務、后續(xù)問題如何解決等問題進行了談話。（談話錄音內容可以印證“于商貸面簽付款”指的是辦理商業(yè)貸款手續(xù)當天付款）。

一審庭審中，經(jīng)沈某申請，中介公司員工到庭作證，作證內容分三部分：1.按照公司的交易習慣，合同中約定的“商貸面簽”是一個時間段，指的是商貸面簽當天到房屋過戶之前1-3個工作日；2.資金存管方式付款需要沈某、趙某和中介公司員工三方均到場，沈某將購房款轉到趙某的銀行卡上，但該筆款項處于凍結狀態(tài)，必須過完戶后拿新房本復印件去解凍；3.沈某在商貸面簽前曾向其詢問何時做資金存管，商貸面簽當天各方?jīng)]有提及資金存管的事，后沈某多次詢問資金存管事宜，2016年9月28日，其聯(lián)系上趙某告知資金存管事宜，趙某說因家人病重以后空閑了再聯(lián)系；4.2016年10月26日其與趙某協(xié)商車位交稅事宜時，趙某第一次提及427萬元購房款事宜，其跟趙某說只要趙某有時間可以隨時辦理，并一再解釋了商貸面簽的交易習慣。

關于沈某是否具備支付427萬元的能力，沈某提交的理財產(chǎn)品交易明細等證據(jù)顯示其可以及時贖回的款項高于427萬元。

沈某同意一次性將剩余購房款900萬元支付給趙某，并已提供證據(jù)證明其具備支付能力。

三、本案訴辯稱

沈某起訴請求：1.請求法院判令趙某協(xié)助沈某將2104室房屋過戶至沈某名下；2.請求法院判令趙某將2104室房屋交付給沈某；3.請求法院判令趙某支付違約金，違約金以1000萬元為基數(shù)，按照每天萬分之五的標準，從2016年10月27日起至實際將上述房屋過戶至沈某名下之日止；4.本案訴訟費用由趙某承擔。

趙某反訴請求：1.請求法院判決確認趙某與沈某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》、《裝飾裝修補充協(xié)議》于2016年10月28日解除；2.請求法院判令沈某向趙某支付違約金200萬元；3.本案訴訟費用由沈某承擔。

【審判情況】

一審北京市朝陽區(qū)人民法院判決繼續(xù)履行房屋買賣合同，未支持沈某其他訴訟請求及趙某全部的反訴請求。

二審北京市第三中級人民法院判決撤銷一審判決，改判解除合同，沈某支付趙某10萬元違約金。

【評析意見】

關于沈某是否構成違約，是否達到合同約定的解除條件的意見一致。依據(jù)本案查明的事實，沈某應于2016年9月21日商貸面簽當天支付427萬首付款，自趙某2016年10月27、28日發(fā)出解除合同通知之日起沈某逾期付款已經(jīng)超過10日，趙某取得合同解除權。本案爭議的是趙某在2016年10月12日配合沈某辦理涉訴房屋繳稅手續(xù)的行為性質的認定。對此有兩種觀點：

第一種觀點認為，趙某配合沈某辦理涉訴房屋繳稅手續(xù)，不能視為其放棄了已經(jīng)取得的合同解除權，解除權仍然存在。解除權人并未作出放棄解除權的意思表示，不應推定為放棄解除權，在守約方接受違約方履行合同義務時，解除權消失，否則解除條件一直成就，解除權人仍可以行使解除權。沈某逾期支付首付款超過10日后，達到了合同約定的解除條件，趙某有權請求解除合同，也有權不行使合同解除權，但未行使合同解除權并不意味著放棄合同解除權。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。趙某配合辦理涉訴房屋繳稅手續(xù)僅僅只是履行合同義務的行為，其沒有做出放棄解除權的意思表示，合同也未約定解除權行使的期限，故再趙某沒有做出放棄解除權的意思表示的情況下，趙某依然享有約定解除權。但不同意見認為，若認定為趙某保留合同解除權會使得交易處于不穩(wěn)定狀態(tài)，解除權人繼續(xù)履行合同的行為給相對人造成合同繼續(xù)履行的表象，使得相對人相信合同能繼續(xù)履行，從而損害了相對人的利益，違反了合同法規(guī)定的公平原則。

第二種觀點認為解除權人只能在繼續(xù)履行和解除合同中擇一選擇，不能同時選擇，解除權人選擇繼續(xù)履行合同，即意味著放棄了解除權。其主要的觀點在于：1.“禁反言”原則的適用。解除權人有選擇繼續(xù)履行或解除合同的權利，兩種選擇的法律后果截然不同，解除的法律后果為合同終止，繼續(xù)履行的法律后果為合同關系存續(xù)，故不能同時選擇，解除權人選擇繼續(xù)履行合同，即意味著放棄了解除權；2.解除權和撤銷權同屬形成權，類推適用合同法關于撤銷權消滅的規(guī)定，合同法規(guī)定具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權的，撤銷權消滅。故在一方享有解除權后，繼續(xù)履行合同即為以自己的行為放棄解除權，解除權消滅；3.信賴利益的保護，在一方解除權成立后，其繼續(xù)履行合同的行為，會使對方產(chǎn)生信賴，即有解除權的一方不會再行使其解除權，法院應保證交易的穩(wěn)定性。

但不同的意見認為推定放棄解除權沒有依據(jù)，對于重要權利的放棄應當有明確的意思表示，亦或是基于法律的明確規(guī)定，解除權作為一項重要的合同權利，在沒有法律明確規(guī)定的前提下，不能通過默示或者不明確的行為推定趙某放棄合同解除權。而且該種認定違反公平、誠實信用原則，與社會現(xiàn)實脫節(jié)。不能加重履約方的義務，不能對守約方誠實信用的行為進行懲罰，顯失公平。

在第二種觀點的基礎上又形成了兩種意見：第一、趙某放棄的是繼續(xù)履行合同前形成的解除權，在繼續(xù)履行合同后再次達到合同解除條件的，趙某可依照合同約定行使解除權，因合同約定逾期付款超過10日后享有合同解除權，故趙某應當在繼續(xù)履行合同后向沈某發(fā)出通知或者催告，以明確逾期付款的起算時間，自其催告之日起達到10日后，趙某可依據(jù)合同行使解除權；第二、合同約定的解除條件因趙某放棄解除權而不再適用，約定解除權消滅，趙某僅能行使法定解除權，應履行催告義務，沈某經(jīng)催告后仍不履行合同的，趙某可依據(jù)法律規(guī)定解除合同。

筆者同意第一種意見，解除權關系到合同關系存續(xù)與否，是一項基本的合同權利，其放棄應當有明確的意思表示，以默示推定趙某放棄合同解除權缺乏法律依據(jù)。默示是指當事人并不用口頭和書面形式而是實施某種積極行為進行意思表示。法律對于默示的效力也進行了規(guī)定，如《民法通則》第66條第1款規(guī)定的本人知道他人以本人名義代理而不作否認的，視為同意；《繼承法》第25條第1款繼承人在遺產(chǎn)處理前沒有放棄繼承的表示的，視為接受繼承；《繼承法》第25條第2款，受遺贈人在知道受遺贈后兩個月內沒有表示的，視為放棄遺贈等等。對于當事人重要權利能否具有默示效力，應嚴格按照法律明確規(guī)定，不能隨意擴大解釋，法律沒有明確規(guī)定的，不能推定為放棄了權利，本案中趙某繼續(xù)履行合同不等于放棄合同解除權，僅能說明趙某并未行使合同解除權。

關于房屋買賣關系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于交易安全的保護的說法，應當明確的是房屋買賣關系處于不穩(wěn)定狀態(tài)系沈某違約行為所導致，趙某作為守約方繼續(xù)履行合同的行為并非買賣合同不穩(wěn)定的原因，亦未加劇該種不穩(wěn)定狀態(tài)，不能因趙某的守約行為反而加重責任，甚至視為其放棄了約定解除權，此種認定系對守約行為進行懲罰，對于整個交易市場來說，其負面影響更惡劣。《合同法》第九十五條對該種情況給出了解決辦法，沈某可向趙某發(fā)出催告，趙某在合理期限未行使解除權的，解除權消滅。筆者認為因沈某違約導致合同處于不穩(wěn)定狀態(tài)，也應由沈某履行催告義務，使得交易恢復穩(wěn)定狀態(tài)。