房地產抵押登記部門

《城市房地產管理法》規(guī)定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。鑒于我國各地土地和房地產管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規(guī)定。

由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產的處分權利，未經抵押權人同意，抵押物不得進行轉讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關只能從不動產的交易權屬登記機關中指定，不能委托其他部門。《城市房地產管理法》對房地產轉讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請房產變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。

房地產抵押登記程序

房地產抵押登記基本程序如下：

辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交下列文件：

(1)房地產抵押登記申請書；

(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

(3)抵押合同；

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產證》；

(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

(6)可以證明抵押房地產價值的資料；

(7)登記機關認為必要的其他文件。

2．受理申請

審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規(guī)定的，不予受理；申請文件符合規(guī)定的，則予受理，給該申請編號并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號。

3．審核

(1)登記機關從房地產登記冊查明申請轉移登記的房地產權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉移登記申請：

a．權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關部門同意的；

b．根據城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權的；

c．司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

d．共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

e．權屬有爭議的；

f．法律、法規(guī)或市、區(qū)政府規(guī)定禁止轉讓的。

駁回登記申請，應自受理申請之日起在規(guī)定時間內書面通知申請人。

(2)從房地產登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況后，審查下列文件是否真實、齊全和有效：

a．身份證明；

b．《房地產證》或其他房地產權利證書；

c．抵押登記申請書是否按要求填寫；

d．抵押合同書是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。

經審核符合規(guī)定的予以核準登記，并通知抵押當事人。

4．登記

(1)對核準抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內容。

(2)預購的房地產抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。

5．收費發(fā)證

(1)登記費的收取標準按國家或地方的有關規(guī)定執(zhí)行。

(2)將已加蓋房地產抵押專用章的房地產權利證書在規(guī)定時間內退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執(zhí)、身份證明及交費憑證領取)。

6．立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產登記的檔案。