現(xiàn)目前,一些房子在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí),土地使用證和房產(chǎn)證還有沒(méi)有辦理下來(lái),也就是說(shuō)沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)屬證明。那么,這種類型的二手房在進(jìn)行交易時(shí),存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)“無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些”的問(wèn)題?今天,小編做了以下的相關(guān)總結(jié)。
一、注意事項(xiàng)之一:在拆遷區(qū)的二手房買(mǎi)賣(mài)
有些房子適合居住,有些臨街房適合做生意,如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買(mǎi)臨街門(mén)面房,其目的或者是買(mǎi)了以后經(jīng)過(guò)裝修,將其出租,以此收回投資?;蛘呤琴I(mǎi)了以后,根據(jù)市場(chǎng)情況,經(jīng)過(guò)裝修改造,經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Yu(mài)店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng),所以在談房?jī)r(jià)時(shí),價(jià)格走勢(shì)較高。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方并沒(méi)有什么大的爭(zhēng)議,二手房買(mǎi)賣(mài)順利完成。誰(shuí)知當(dāng)新主人剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng),就接到拆遷通知,而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_(kāi)發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫(xiě)字樓,開(kāi)發(fā)商愿意根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的,但對(duì)于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買(mǎi)來(lái)的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來(lái)說(shuō)就是十分不合適的。而開(kāi)發(fā)商決不會(huì)因?yàn)檫@位投資人因多出錢(qián)裝修和買(mǎi)臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。
二、注意事項(xiàng)之二:已有銀行按揭的二手房的買(mǎi)賣(mài)
在購(gòu)買(mǎi)此類的二手房時(shí),購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況,包括審查原購(gòu)房契約、審查房產(chǎn)證、土地證、原開(kāi)發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭,要審查原借款合同。如辦理了抵押,還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看,大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí),都有銀行提供按揭貸款,一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間,又會(huì)有大量的原購(gòu)房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手,這就會(huì)給二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)提出大量的問(wèn)題,市場(chǎng)應(yīng)該怎么樣面對(duì)如此大量的二手房買(mǎi)賣(mài)? 像這類二手房的買(mǎi)賣(mài)程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的,但是如果處理得當(dāng),仍能順利完成交易,而不會(huì)留有法律隱患。當(dāng)二手房購(gòu)買(mǎi)者選定一處此類的二手房時(shí),首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證,那么情況就較為簡(jiǎn)單,二手房購(gòu)買(mǎi)者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥,然后辦理二手房的具體過(guò)戶手續(xù)即可。
如果是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù),而且還欠著銀行的貸款,開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任,這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購(gòu)買(mǎi)人,而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系,以及二手房主人與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系,每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。
雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系,二手房主人是債務(wù) 主體,但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款,銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討,另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開(kāi)發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開(kāi)發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任,代債務(wù)人——二手房主人向銀行還清了債款,回過(guò)頭來(lái),開(kāi)發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人——二手房主人要求履行法律責(zé)任,直至收回住房。所以對(duì)于二手房主人來(lái)講,開(kāi)發(fā)商就是或然的債權(quán)人。
三、注意事項(xiàng)之三:夫妻共有的二手房買(mǎi)賣(mài)
根據(jù)《婚姻法》,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn),在婚姻解除時(shí),應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配,任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí),稍不留心,購(gòu)房人所簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效,有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。
四、注意事項(xiàng)之四:共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買(mǎi)賣(mài)
有的情況是幾個(gè)朋友,或是幾個(gè)親戚,或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn),所以任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn),不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問(wèn)題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房,最好的方法是購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人見(jiàn)面,了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中,應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書(shū)。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí),所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字,如果有的共有人不能出席,應(yīng)委托其指定的代理人代簽,該代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但該授權(quán)委托書(shū)應(yīng)該是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件,該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。
綜上內(nèi)容就是對(duì)無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)的相關(guān)分析。針對(duì)小編提出的幾種無(wú)證情形,在不同的情況下,具體情形具體分析。無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)要順利完成,那么,對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂就要進(jìn)行嚴(yán)格的審查,同時(shí),對(duì)無(wú)證的情形的原因也要進(jìn)行了解,以避免今后的糾紛。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸河北律師!
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