北京作為我國的首都，房價(jià)也是居高不下，許多人都無力在北京購買一套屬于自己的房子。這時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房就有了市場。小產(chǎn)權(quán)房并沒有真正的產(chǎn)權(quán)證，它由村集體的土地建設(shè)而成，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。雖然小產(chǎn)權(quán)房較商品房來得便宜，但它同時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。下面我們來了解一下北京小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么風(fēng)險(xiǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房的類型包括哪些

具體來說，小產(chǎn)權(quán)房可以分為三類，分別如下：

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

以上三種小產(chǎn)權(quán)房，最常見的是第一種。當(dāng)下，我國在小產(chǎn)權(quán)房中矛盾和沖突最普遍的也是第一種。

二、北京小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么風(fēng)險(xiǎn)?

1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

3、監(jiān)管缺位的風(fēng)險(xiǎn)

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

畢竟小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)，如果買到小產(chǎn)權(quán)房，在房屋的保值和拆遷補(bǔ)償?shù)确矫妫‘a(chǎn)權(quán)房都占據(jù)著不利的地位。不過，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房價(jià)格確實(shí)較商品房來得低，所以小產(chǎn)權(quán)房在全國各地都有市場，購買者應(yīng)了解其中的風(fēng)險(xiǎn)再行購買。