廣東省深圳市福田區(qū)人民法院

行政判決書

　　（2003）深福法行初字第128號

　　原告陸偉文，女，漢族，1966年10月24日出生，住所廣東省深圳市羅湖區(qū)寶安路松園南九巷5棟301室。

　　委托代理人梁赤，廣東梁與嚴律師事務所律師。

　　委托代理人李建國，廣東梁與嚴律師事務所實習律師。

　　被告深圳市規(guī)劃與國土資源局，住所地廣東省深圳市振興路3號建藝大廈。

　　法定代表人陳玉堂，該局局長。

　　委托代理人劉慧杰，該局工作人員。

　　委托代理人張慧平，該局工作人員。

　　第三人深圳市瑞永投資發(fā)展有限公司（以下簡稱瑞永公司），住所地廣東省深圳市福田區(qū)華強北路賽格高科技大廈10層A-3室。

　　法定代表人李洪元，該公司董事長。

　　委托代理人連俊虎，廣東世紀人律師事務所律師。

　　第三人深圳市人民政府僑務辦公室（以下簡稱僑務辦），住所地廣東省深圳市紅寶路8號。

　　法定代表人張省軒，該辦主任。

　　委托代理人彭林鷹，該辦處長。

　　上列原告不服被告房地產(chǎn)初始登記行政行為一案，本院于2003年5月16日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開開庭進行了審理。原告陸偉文及其委托代理人梁赤、李建國、被告委托代理人劉慧杰、張慧平、第三人瑞永公司委托代理人連俊虎、第三人僑務辦委托代理人彭林鷹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

　　原告訴稱，瑞永公司對深圳市瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記采取弄虛作假的手段，將瑞祥閣10E房登記為僑務辦所有，使我雖然早在1999年9月9日即與瑞永公司簽訂了瑞祥閣10E房的《瑞和園認購書》，付清所有購房款，并于2001年7月1日入伙入住，但至今無法簽訂正式房屋買賣合同及辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，取得房屋產(chǎn)權。瑞永公司的虛假初始登記行為嚴重侵害了我的合法權益，為此，我于2002年12月2日向被告提交了撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書及相關證據(jù)，被告委托深圳市國土局福田分局于2003年1月17日承辦文件復函（深規(guī)土函第FT0201554號），內(nèi)容為“經(jīng)核，瑞和園瑞祥閣10E號房產(chǎn)權屬深圳市人民政府僑務辦公室。該房原房產(chǎn)權人鄒賤牛的預售備案已除，現(xiàn)該房無備案記錄，您與瑞永公司就該房產(chǎn)權的糾紛建議雙方協(xié)商或循法律解決。”我對被告不予撤銷該房產(chǎn)初始登記的行政行為不服，向深圳市人民政府行政復議辦公室提出行政復議申請。深圳市人民政府行政復議辦公室于2003年4月3日作出《行政復議決定書》（深府復決[2003]55號），認為被告不予撤銷初始登記并無違法，其答復內(nèi)容亦無違法或不當，維持深規(guī)土函第FT0201554號承辦文件復函。我對該行政復議結果不服，特對被告不予撤銷該房產(chǎn)初始登記的行政行為提出行政訴訟。事實與理由：一、被告的行政行為不適當，并未對我提出的事由進行實質(zhì)性審查及作出正面答復。我向被告提出撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記的申請，但被告復函行文中，不見提及對瑞永公司虛假初始登記的調(diào)查情況及對我提交的證據(jù)的復核，而只寫有“經(jīng)核，瑞和園瑞祥閣10E號房產(chǎn)權屬深圳市人民政府僑務辦公室所有。”我的申請本不是針對該房產(chǎn)的初始權人為僑務辦這一登記事項存在虛假情況，而請求被告對此登記以調(diào)查核實并撤銷，而被告僅僅根據(jù)現(xiàn)有的初始登記的檔案記錄來答復我，因此，被告實質(zhì)上并未對我提出的撤銷請求予以正面答復。二、我有確鑿的證據(jù)證明瑞永公司在《分棟匯總表》中對瑞祥閣10E號房的登記是弄虛作假的。1、我于1999年9月9日與瑞永公司簽訂了《瑞和園認購書》，約定我購買瑞永公司出售的瑞和園瑞祥閣10E號房，總價款為457250元。我簽訂《瑞和園認購書》的同時交清了30萬元定金，并于2000年2月22日將剩余購房款157250元付清。2001年7月1日我入伙。入伙后我一再要求瑞永公司簽訂正式買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但瑞永公司一直借故拖延不辦。瑞永公司于2001年11月進行瑞和園初始登記時，不顧其將瑞祥閣10E房已經(jīng)賣給我并且已收取全部樓款近兩年之久的事實，卻在呈報國土局的《分棟匯總表》中故意將瑞祥閣10E號房分配給僑務辦所有。2、實際上僑務辦并沒有分得瑞祥閣10E號房。瑞永公司與僑務辦簽訂瑞和園的《合作開發(fā)合同書》，雙方約定按2：8比例對該項目進行分成。僑務辦于2000年分得瑞和園瑞雅閣2-14層的B、C、D、E、F與G房共78套，共7150.07平方米，并沒有包括瑞祥閣10E號房。其余房產(chǎn)均為瑞永公司所有，包括瑞祥閣10E號房。這就證實初始登記《分棟匯總表》中瑞祥閣10E號房分配給僑務辦是假的。3、在原告與瑞永公司的房屋買賣糾紛中，僑務辦作為第三人參加了訴訟，僑務辦在法庭中也一直否認瑞祥閣10E是分給他們的房產(chǎn)，聲稱不可能與申請人辦理任何房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4、2001年8月23日，我發(fā)現(xiàn)名為鄒賤牛的人在繳納10E號房的按揭房款。經(jīng)查，瑞永公司已與鄒賤牛簽訂有關10E號房的《房地產(chǎn)買賣合同》，并將該房按揭抵押。原告就此事投訴國土局后，瑞永公司申請撤銷了該房的抵押登記與預售備案。此事也從反面證明了該房產(chǎn)不可能為僑務辦所有，否則國土局不可能將僑務辦的自用房予以預售登記并作按揭抵押。從以上事實可以看出，瑞祥閣10E號房產(chǎn)一直是瑞永公司所有，該房產(chǎn)初始登記應為瑞永公司。瑞永公司初始登記前已將瑞祥閣10E號房賣給我，在與僑務辦實際分成中，也是歸我所有。因此，瑞永公司在《分棟匯總表》中對瑞祥閣10E號房的登記是弄虛作假的。我請求被告撤銷瑞祥閣10E號房初始登記是有事實依據(jù)的。三、從法律適用上看，被告應該依法撤銷該房產(chǎn)的初始登記。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第51條：“凡有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部分核準登記事項：……（二）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲取登記。”我根據(jù)瑞永公司在初始登記時隱瞞了真實情況，而提出撤銷該房號的初始登記，是合理合法的。被告不予撤銷該房的初始登記的行政行為缺乏法律及行政法規(guī)依據(jù)，是錯誤的。我提出撤銷瑞祥閣10E號房的初始登記申請符合法定條件，現(xiàn)被告不予以撤銷該房產(chǎn)的初始登記，我為維護合法權益，特提起行政訴訟，請求法院：一、判令被告撤銷深規(guī)土函第FT0201554號復函，并責令其撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記；二、判令被告承擔本案的訴訟費用。

　　被告在法定期限內(nèi)向本院提交了答辯狀，開庭時辯稱，一、我局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，依法核準瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記，行政行為合法、有效。二、瑞永公司將產(chǎn)權不屬于自己的瑞和園瑞祥閣10E賣給鄒賤牛，屬該公司過失行為，已經(jīng)予以糾正。三、原告明知其認購的瑞和園瑞祥閣10E實際為僑務辦所有的非商品房，仍與瑞永公司簽訂認購書，其與瑞永公司之間的房產(chǎn)買賣糾紛應另循法律途徑解決。四、我局作出的深規(guī)土函第FT0201554號復函并無違法或不當。綜上所述，我局作出深規(guī)土函第FT0201554號復函及瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記的行政行為，具有事實和法律依據(jù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。

　　第三人瑞永公司在法定期限內(nèi)沒有提交答辯狀，在庭審中辯稱，我司是依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》進行合法登記的，應該駁回原告的訴訟請求。

　　第三人僑務辦在法定期限內(nèi)沒有提交答辯狀及證據(jù)材料，在庭審中辯稱，瑞和園地塊是被告劃撥給僑務辦的，當時與瑞永公司簽訂合同后，被告批準我們的合作。后來我辦又與瑞永公司簽訂了補充協(xié)議。瑞和公司占房屋的80%，而僑務辦只占房屋的20%.在這20%的房屋中并不包括原告的房屋。根據(jù)國土局的規(guī)定，80%的房屋只能登記在僑務辦的名下，而實際處置權是瑞永公司，這種做法是合法的。根據(jù)市政府的規(guī)定，劃撥地只要補交25%的地價就可以辦理商品房房地產(chǎn)證。原告與瑞永公司簽訂購房合同時，是知道該房屋名義上屬于僑務辦，但實際處置權卻在瑞永公司。原告所說不予辦理房地產(chǎn)證并沒有此事。被告依據(jù)補充協(xié)議的事實和出讓合同作出的具體行政行為是合法的。

　　在本院指定的期間里，原告向本院提交了下列證據(jù)：1、《撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書》；2、深規(guī)土函第FT0201554號復函；3、行政復議申請書；4、深府復決[2003]55號《行政復議決定書》；5、《瑞和園認購書》；6、收款收據(jù)；7、《瑞和園付清樓款證明書》；8、《房地產(chǎn)證》及《分棟匯總表》；9、深規(guī)土函第FT0101016號復函；10、僑務辦房號及面積；11、《鑰匙交接書》；12、關于“瑞和園”規(guī)劃驗收超建筑面積部分的情況說明。

　　在本院指定的期間內(nèi)，被告向本院提交了下列證據(jù)：1、瑞和園初始登記材料；2、（1997）082號《土地出讓合同》及《補充協(xié)議》；3、《物業(yè)分配協(xié)議》；4、《分棟匯總表》；5、解除鄒賤牛預售備案的有關材料；6、《瑞和園認購書》；7、深規(guī)土函第FT0201554號復函；8、深府復決[2003]55號《行政復議決定書》；9、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》。

　　在本院指定的期間內(nèi)，第三人瑞永公司向本院提交了1份證據(jù)：《物業(yè)分配協(xié)議》。

　　以上證據(jù)材料均為復印件。

　　本院于2003年6月20日組織各方當事人進行了證據(jù)交換，開庭過程中進行了質(zhì)證。經(jīng)庭審質(zhì)證，本院確認，被告向本院提交的證據(jù)材料及原告提交的證據(jù)材料取得程序和收集方法合法，可以作為本案定案的依據(jù)。

　　根據(jù)上述有效證據(jù)，本院確認以下事實：1997年8月，被告與第三人僑務辦簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用出讓合同書》]，將位于深圳市福田區(qū)編號為B113-0016、面積約為6051.3平方米的地塊出讓給第三人僑務辦作興建住宅（非商品房）用途，計入容積率總建筑面積不超過36308平方米。

　　1998年5月，被告與第三人僑務辦簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用出讓合同書》及土地開發(fā)協(xié)議書補充協(xié)議]，同意第三人僑務辦將宗地編號為B113-0016地塊上的26308平方米住宅進入市場銷售，其余10000平方米住宅仍限按成本價分配給沒有建房的華僑自用。

　　1998年8月，被告與第三人僑務辦及瑞永公司簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用權出讓合同書》及土地開發(fā)協(xié)議書第二補充協(xié)議]，同意兩第三人合作開發(fā)深圳市福田區(qū)B113-0016號宗地，總建筑面積36308平方米。其中瑞永公司分得26000平方米，可進入市場銷售；其余歸僑務辦所有，限按成本價分配給沒有建房的華僑自用。

　　上述兩第三人合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目命名為瑞和園，由瑞馨閣、瑞雅閣、瑞祥閣3棟各18層住宅建筑組成。

　　1998年9月9日，兩第三人向被告付清土地開發(fā)費及建設配套費，合計3388560元，被告出具了《付清地價款證明》。

　　2000年8月，第三人僑務辦與瑞永公司簽訂《物業(yè)分配協(xié)議》，約定僑務辦分得瑞和園以下物業(yè)（建筑面積10001.1平方米）：瑞祥閣2E-11E、2F-11F、2G-11G，瑞雅閣2B-13B、2C-14C、2D-14D、2E-14E、2F-14F、2G-14G.除上述房號之外的所有物業(yè)（建筑面積26290平方米）歸瑞永公司支配。

　　2001年9月22日，深圳市地質(zhì)測繪大隊對瑞和園房地產(chǎn)項目作出《深圳市房屋建筑面積查丈報告》，表明“計入容積率的建筑面積36713.58平方米”。

　　2001年9月，第三人僑務辦與瑞永公司共同向被告申請瑞和園項目的房地產(chǎn)初始登記。其中，在申報資料《分戶匯總表》中，瑞祥閣10E號房登記的權利人是僑務辦。被告經(jīng)審查，認為第三人的申報資料符合《深圳市房地產(chǎn)登記條例》第三十條的有關規(guī)定，于2001年9月8日在《深圳特區(qū)報》刊登了瑞和園房地產(chǎn)初始登記公告，在公告期內(nèi)無人提出異議。

　　2001年10月26日，被告對兩第三人關于瑞和園房地產(chǎn)項目的初始登記申請給予核準登記，頒發(fā)了深房地字第3000089837號《房地產(chǎn)證》，確認第三人瑞永公司和僑務辦是瑞和園房地產(chǎn)項目的共有權利人。在該《房地產(chǎn)證》“他項權利摘要”中注明：“本項目竣工后計容積率總建筑面積為36713.58平方米。其中，26000平方米為瑞永公司所有，可以進入市場銷售；其他建筑面積為市政府僑務辦所有，為微利房性質(zhì)房產(chǎn)，只可出售給沒有建房的僑民。”

　　另查： 1999年9月，第三人瑞永公司與原告簽訂《瑞和園認購書》，原告向瑞永公司認購瑞和園瑞祥閣10E號房，建筑面積118平方米，房款單價每平方米人民幣3875元，總價人民幣457250元。該認購書第四條“須知”中第5項寫明：發(fā)展商負責協(xié)助認購方按瑞和園項目合作方，僑辦落實僑房政策的有關規(guī)定，辦理房產(chǎn)手續(xù)，上繳給相關部門的費用，由認購方自行承擔。

　　2001年4月14日，瑞永公司出具《瑞和園付清樓款證明書》，內(nèi)容為：“茲有客戶陸偉文購買我公司瑞和園瑞祥閣10E，樓價為人民幣肆拾伍萬柒仟貳佰伍拾元整。現(xiàn)樓款全部已付清。”

　　2001年9月17日，瑞永公司向被告下屬福田分局呈交《關于撤銷預售備案登記的申請報告》，說明公司法定代表人呂慕舟與鄒賤牛簽訂了關于瑞和園瑞祥閣10E的《解除合同協(xié)議書》，申請解除該房買賣合同并撤銷該房的預售備案登記。2001年9月27日，深圳市規(guī)劃與國土資源局福田分局向瑞永公司作出深規(guī)土函第FT0101036號承辦文件復函，同意注銷瑞永公司與鄒賤牛所簽訂的瑞和園瑞祥閣10E房地產(chǎn)買賣合同的預售備案。

　　2002年12月2日，原告向被告遞交《撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書》，說明其早在1999年9月9日即與瑞永公司簽訂瑞祥閣10E號房的《瑞和園認購書》，并于2001年7月1日入伙入住，但至今無法簽訂正式房屋買賣合同及辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，取得房屋產(chǎn)權。認為瑞永公司的虛假初始登記行為嚴重侵犯了其合法權益，請求撤銷對瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記。

　　2003年1月9日，深圳市規(guī)劃與國土資源局福田分局對原告作出深規(guī)土函第FT0201554號承辦文件復函，內(nèi)容為“經(jīng)核，瑞和園瑞祥閣10E號房產(chǎn)權屬深圳市人民政府僑務辦公室。該房原房產(chǎn)權利人鄒賤牛的預售備案已解除，現(xiàn)該房無備案記錄。您與瑞永公司就該房產(chǎn)權的糾紛建議協(xié)商或循法律途徑解決。”原告不服申請行政復議，2003年4月3日，深圳市人民政府作出深府復決[2003]55號《行政復議決定書》，維持被告于2003年1月17日作出的深規(guī)土函第FT0201554號承辦文件復函。原告仍不服，遂向本院起訴。

　　本院認為：被告是本市土地規(guī)劃及房地產(chǎn)登記的政府主管機關，有權對本市房地產(chǎn)權利的設定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等進行依法登記。行政登記是主管機關依當事人申請，對當事人之間的民事法律關系狀態(tài)加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。行政登記不創(chuàng)設權利義務，登記僅產(chǎn)生公示、公信效力。只要申請人提交的申請材料符合法律規(guī)定，登記機關即應依法予以登記。至于申請人申請登記的民事法律關系狀態(tài)在實質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機關的職責范圍之內(nèi)。被告對第三人的申請所作出的瑞和園房地產(chǎn)初始登記，是根據(jù)其與第三人簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》的合同約定，按照合作開發(fā)方不違背經(jīng)批準的土地開發(fā)協(xié)議而作出的產(chǎn)權分配方案，并且依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十九條、第三十條等關于房地產(chǎn)初始登記的規(guī)定所作出。被告作出的瑞和園房地產(chǎn)初始登記的行政行為有明確的事實依據(jù)和法規(guī)依據(jù)，本院予以支持。被告對原告作出的深規(guī)土函第FT0201554號承辦文件復函是對客觀情況予以告知，并無不妥。原告與瑞永公司的房屋認購合同糾紛，屬于另一民事法律關系，應另循途徑解決。原告請求撤銷被告作出的瑞和園房地產(chǎn)初始登記的理由，不屬于《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十一條規(guī)定的范圍，本院不予采納。因此，根據(jù)《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告陸偉文的訴訟請求。

　　本案案件受理費100元，由原告負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院，并應在遞交上訴狀之日起7日內(nèi)向該法院預交上訴案件受理費（金額與本判決確定的一審案件受理費金額相同）。逾期不預交的，按自動撤回上訴處理。

　　審 判 長 陳奕芳

　　審 判 員 陳萍萍

　　審 判 員 孫遠軍

　　二OO三年九月三日

　　書 記 員 劉 虹