廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1062號

　　上訴人（原審原告）鄧佩儀，女，1972年9月11日出生，漢族，住佛山市順德區勒流鎮大晚黨賢村。

　　委托代理人鐘德強、董國楷，均為廣東縱信律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）順德市順成房產有限公司（下稱順成房產公司），住所地：佛山市順德區大良鎮南國東路順成大廈。

　　法定代表人黃紀棠，經理。

　　委托代理人沈慶，廣東中信致誠律師事務所律師。

　　上訴人鄧佩儀因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第00156號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年5月20日詢問了上訴人鄧佩儀的委托代理人鐘德強、董國楷、被上訴人順成房產公司的委托代理人沈慶。本案現已審理終結。

　　原判認定：2000年9月28日，原、被告簽訂《綠茵花園代建房內部認購合同》一份，房屋的總售價1336000元。合同對交樓時間的約定為：被告同意于 2001年6月30日將上述代建房鎖匙交付給原告使用，并簽署房屋交接單。對違約責任的約定為：被告不能按期交付原告所購代建房鎖匙時，每逾期一天，被告向原告支付代建房總售價萬分之五的罰金。對交樓標準的約定為：外墻貼高級瓷磚，室內墻身、天花板為水泥沙漿批蕩、掃灰水，室內不設內間墻；窗戶為高級鋁合金窗，陽臺配落地玻璃趟門；供水供電到門口，免收水電增容費；供氣到戶，免收小區管道燃氣工程配套費；送可視對講系統；配送馬丁車庫門；送不銹鋼防盜網；管道燃氣開戶費、電話及公共電視工程配套費、開戶費由原告自行繳付。2000年11月22日，原、被告簽訂一份《商品房購銷合同》，約定商品房交付時間為 2001年12月31日前。2001年2月28日，原告又與被告簽訂一份《補充協議》，約定由原告自行制造部分鋁合金窗及防盜網。2001年7月1日，被告按原告在合同中留下的地址發出掛號信一封，通知原告收樓，原告承認收到了該通知。另查，被告開發并出售綠茵花園別墅在原、被告雙方發生糾紛前已取得國有土地使用證、建筑工程規劃許可證和商品房預售許可證。綠茵花園分兩期開發，第一期122幢別墅，原告購買的房屋是其中一幢。李德強是綠茵花園122幢別墅業主之一，其所購買的房屋已辦理了房地產權證（產權證號：粵房地證字第C1118609號）。再查，被告于2000年11月8日與順德市建筑設計院有限公司及順德市保順工程建設監理有限公司簽訂《工程建設監理合同》，約定由該兩單位負責綠茵花園工程的質量監理。2001年6月30日，順德市建筑設計院有限公司、順德市保順工程建設監理有限公司及順德市業興建筑工程有限公司共同出具《工程初驗報告》一份，對原告所購買的房屋評定為合格。佛山市順德區規劃國土局亦于2002年1月7日頒發了《順德市建設工程規劃管理驗收合格證》。2001年11月9日，被告與順德市電力工業總公司簽訂《臨時供電合同》，約定綠茵花園工程建設的供電事宜，但至本案訴訟時，被告未能舉證證明是否已為原告辦好永久用電的使用手續。2002年4月18日，順德市大良區立林電子有限公司出具《綠茵花園智能化小區管理系統布線及掛機實施方案說明》一份，證明2001年5月20日已完成總體聯網布線及管材預埋工作，具體進戶線已安裝到每戶的街門柱腳。2002年7月5日，順德市燃料石油化工有限公司出具的《關于綠茵花園燃氣管道完成情況說明》一份，證明綠茵花園別墅地的燃氣管網部份已完成，但未有總體驗收，按規定管道系統暫不能供氣，需用氣可由該公司提供專用鋼瓶。被告于同年11月9日與順德市電力工業總公司簽訂《臨時供用電合同》，約定綠茵花園工程建設的供電事宜。2002年7月12日，順德市規劃國土局向被告發出《順德市商品房權屬證明書》，當中表明綠茵花園一期122幢別墅的竣工時間為2001年6月。2002年6月18日順德區建設工程質量安全監督站向順德區人民法院復函，稱：對私人購地建單門獨院住宅這類性質的房屋的完工質量驗收，該站無作任何規定，對于私人購地建單門獨院住宅這類性質的房屋，設計單位、施工單位及工程監理單位等有關單位出具的質量結論是否可作為交付使用的依據，建議征詢規劃國土部門的意見。后因原告認為被告交付使用的房屋不符合交付使用的條件，經與被告協商未果，原告起訴至原審法院。

　　原判認為：本案訴訟前被告已領取了《商品房預售許可證》。原告與被告簽訂的《綠茵花園代建房內部認購合同》和《商品房購銷合同》及《補充協議》，是雙方當事人在公平自愿、等價有償的原則下簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，其內容除《商品房購銷合同》中有關價格條款外，沒有違反法律法規的強制性規定，合法有效。因《綠茵花園代建房內部認購合同》簽訂在《商品房購銷合同》之前，故應認為雙方當事人在《商品房購銷合同》中對相應條款進行了變更，故對于逾期交付訟爭房屋的違約責任條款，應按《商品房購銷合同》約定的條款處理，即從交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的購房款以同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計付違約金；逾期超過30天，則按購房者累計已付款的1％支付違約金。但是，對于訟爭房屋的交付期限條款，因《補充協議》是在《綠茵花園代建房內部認購合同》及《商品房購銷合同》之后簽訂，故應認為雙方當事人在《補充協議》中進行了變更，即訟爭房屋的交付期限為2001年12月31日。原告向被告出具書面材料同意按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的總價及付款方式付款，并且也是按照《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款來實際履行的，故應認為雙方當事人對訟爭房屋的總價及付款方式按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款履行。但是雙方當事人為減少辦證費用而故意在《商品房購銷合同》中把房屋價款減低的行為，屬于為逃避商品房交易稅收為目的，故意變相減少商品房交易價格的行為，依法應確認無效。對于訟爭房屋是否具備法定交付和約定交付條件問題，因被告依法取得了國有土地使用證、建筑工程規劃許可證和商品房預售許可證，已符合商品房預售條件，同時，訟爭房屋屬于單門獨院的低層建筑，各項設施也已完工并經過相應單位驗收，在房屋竣工后，已由建設單位即被告組織設計單位、施工單位和工程監理單位進行驗收，并依法取得了房地產行政主管部門即原順德市規劃國土局頒發的《順德市建設工程規劃管理驗收合格證》和《順德市商品房權屬證明書》，甚至與訟爭房屋同屬綠茵花園一期項目的部分業主也已領取了房產證，故可確認訟爭房屋自2001年6月起已具備法定交付和約定交付條件。被告認為訟爭房屋已具備法定交付和約定交付條件，理由成立，予以支持。對于訟爭房屋的實際交付問題，被告已于2001年7月1日按照原告提供的地址向原告投寄掛號信函通知原告收樓，原告也承認已收到收樓通知書，故應確認被告已按約履行了房屋交付義務，未構成違約，依法不應承擔違約責任。訟爭房屋已具備交付條件，被告也曾履行了交付義務，而原告未在收樓通知所給的期限內辦理收樓手續，也未提供證據證明其在訟爭房屋交付期限屆滿之日至起訴之日期間向被告要求交付房屋而被拒絕，故對于造成原告至今尚未能實際使用訟爭房屋的后果，應由原告自己承擔。但原告可隨時要求被告交付房屋。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：駁回原告鄧佩儀的訴訟請求。案件受理費7700元，由原告鄧佩儀負擔。

　　宣判后，鄧佩儀不服，上訴稱：一、原審判決在本案認定事實及適用法律方面均有錯誤。原審法院認為被告符合商品房預售條件，這一認定違反法律規定，因為： 1、根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條的規定：房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）有建設工程規劃許可證和施工許可證。房地產開發企業取得建設工程施工許可證是其預售商品房的法定條件，原審法院故意撇開被上訴人在取得施工許可證前即與上訴人簽訂了《商品房購銷合同》這一事實來認定合同有效是錯誤的。2、根據《城市商品房預售管理辦法》第七條的規定持有建設工程規劃許可證和施工許可證是辦理《商品房預售許可證》的法定前提條件，而本案的商品房購銷合同是在2000年11月22日簽訂的，被上訴人的施工許可證是在同年11月 27日取得的，故在簽訂《商品房購銷合同》時，被上訴人尚未領取《商品房施工許可證》。在這樣情況下，原審法院認定被上訴人在簽訂《商品房購銷合同》時已符合商品房預售條件是不當的。3、原審法院認定訟爭房屋已經過有關單位驗收合格，并已取得了《順德市建設工程規劃管理驗收合格證》和《順德市商品房權屬證明書》，甚至還有人領取了房產證，而認定訟爭房屋自2001年6月起已具備法定交付條件。這純粹是混淆是非的認定。（1）《建設工程規劃管理驗收合格證》與商品房法定交付條件是不能等同的。（2）被上訴人取得商品房權屬證明書和房產證不能說明其商品房已符合法定交付條件，況且佛山市順德區規劃國土局及建設局兩主管部門已明確答復，被上訴人的商品房權屬證明及其業主的房產證是被上訴人采取欺騙手段取得的，應該是無效的。（3）佛山市順德區建設局已明確答復，被上訴人采取非法手段辦理工程竣工驗收備案表，并用該備案表來騙取《商品房權屬證明書》和房產權，違反《房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，工程竣工驗收應無效。（4）房屋質量驗收合格是竣工驗收的前提條件，但直至現在被上訴人還未進行房屋質量驗收。因此，《商品房購銷合同》應是一份無效合同，原審法院認定訟爭房屋已符合法定交付條件是錯誤的。二、原審法院適用法律錯誤。因為被上訴人在未取得施工許可證和預售許可證之前便與上訴人簽訂《商品房購銷合同》，嚴重違反了法律法規的強制性規定，根據《合同法》第五十二條第五項的規定，該合同應該是一份無效合同，故原審判決認定合同有效于法無據。綜上所述，請二審法院撤銷原審判決，改判由被上訴人按《綠茵花園代建房內部認購合同》的約定，以房屋總價款每日萬分之五從約定交樓之日起至符合法定交樓條件之日止向上訴人支付逾期交樓的違約金；本案一、二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。

　　上訴人在二審訴訟期間提供以下新證據：1、原順德市建設局復函1份，證明順成房產公司還沒有辦理綠茵花園一期商品房工程竣工驗收備案手續。2、原順德市規劃國土局復函2份，證明必須辦理工程竣工驗收備案手續，方能辦理商品房權屬登記；如系采取欺騙手段獲得權屬登記的，將撤銷其權屬登記事項。3、通知1份，證明順成房產公司還沒有辦理綠茵花園一期商品房質量驗收及相關手續。4、申請1份，證明順成房產公司自己認可并于2003年2月收到佛山市順德區規劃國土局的行政處罰方案，且繳交了相關罰款，并承認房屋安全質量還沒有進行驗收。5、原順德市規劃國土局2003年1月13日出具的復函1份，證明如果是順成房產公司非法取得綠茵花園一期商品房的權屬登記證明，該局依法將予以撤銷。6、會議紀要1份，證明順成房產公司的代表在召開業主會議時仍承認綠茵花園一期商品房還存在許多問題，約定的配套設施至今還有未落實的，并承認《內部認購合同》是雙方的真實意思表示。7、原順德市規劃國土局2003年1月28日出具的復函1份，證明順成房產公司綠茵花園一期商品房未辦理竣工驗收備案手續，順成房產公司騙取房地產證，補辦質量鑒定，其行為應當受到查處。8、房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表1份，證明順成房產公司向規劃國土部門提供虛假備案表，騙取商品房權屬證明書及房產證，順成房產公司是將有主管領導簽名的最后一頁粘貼上去然后復印到備案表的。9、原順德區建設局2003年2月13日出具的《關于綠茵花園一期商品房有關問題的答復》1份，證明綠茵花園一期商品房未經建設局竣工驗收備案，順成房產公司是通過不正當手段進行確權登記，應按有關規定查處。10、佛山市順德區規劃國土局順規土行字[2003]1號《關于撤銷“綠茵花園”商品房確權登記的決定1份，證明該局已決定撤銷順成公司“綠茵花園”商品房確權登記，注銷原核發的權屬證明書。

　　經質證，順成房產公司對上訴人提供的新證據1、2、3、4的真實性沒有異議，但認為沒有辦理工程竣工驗收備案手續，不能證明順成房產公司的工程沒有驗收；順成房產公司已經填寫了備案表，已經放在國土所，沒有把原件放到國土局；順成房產公司所建造的工程已經規劃、質量驗收；順德區規劃國土局的復函是一些部門復函，并不是行政決定，這些復函均是業主向有關部門投訴有關部門作出的答復而已，并不起到撤銷權屬證明書或其他證書的效力；順成房產公司對順德區規劃國土局的行政處罰交付罰款，只能證明順成房產公司采取了配合態度，并不能證明順成房產公司的商品房沒有符合竣工驗收的條件，而且設計、施工、監理等單位的驗收報告和證明已證明了順成房產公司辦理竣工驗收的事實。對證據5，真實性沒有異議，但認為與本案無關；對證據6，真實性沒有異議，認為會議紀要只是順成房產公司的代表與部分業主會談的過程的一些話題記錄，并不能代表順成房產公司對外或對本案的當事人的承諾。對證據7，真實性沒有異議，但認為順德區規劃國土局現仍維持權屬確認。對證據8，真實性沒有異議，認為備案表不是騙取的。對證據9，真實性沒有異議，認為順德區規劃國土局最終的結論是責成順成房產公司補辦手續，并不能改變綠茵花園一期商品房工程已經竣工驗收的事實。對證據10，認為佛山市順德區規劃國土局房地產權發證科又已于2003年4月23日已恢復了 “綠茵花園”商品房權屬證明書及同意備案。

　　被上訴人辯稱：原審判決認定事實清楚，判決正確，請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審訴訟期間提交以下新證據：1、房地產權證1份，證明李德強是綠茵花園122幢別墅業主之一，其所購買的房屋已經辦理了房地產權證（產權證號：粵房地證字第C1118609號）。2、佛山市順德區商品房權屬證明書及商品房銷（預）售計劃表各1份，證明佛山市順德區規劃國土局于2003年4月 23日已恢復了順成公司的“綠茵花園”商品房權屬證明書及對“綠茵花園”部分商品房銷（預）售計劃表同意備案。3、房屋鑒定報告5份，證明“綠茵花園”商品房已進行鑒定，評定等級為可靠性I級。4、佛山市中級人民法院駁回申請再審通知書6份，證明談麗芳等6人以所購買的“綠茵花園”不符合法定和約定交付條件及未辦理竣工備案手續為由申請再審被佛山市中級人民法院駁回。5、特快專遞詳情單及同意鑒定回執9份，證明順成房產公司已通知上訴人對其所購商品房進行房屋鑒定。6、業主遷戶口、有線電視、報裝燃氣、用水證明單及戶主簽名表9份，證明上訴人已經收樓，并且裝修入住。

　　經質證、辯證，上訴人對被上訴人提供的證據1，認為不能證明被上訴人的商品房已經達到法定的交付條件，且產權人為李德強，并不是本案當事人，與本案無關；而且該產權證的取得是不合法的。對證據2，認為商品房權屬證明書及商品房銷（預）售計劃表并不是“綠茵花園”商品房的全部，這是順成公司為了應訴而炮制的，而且佛山市順德區規劃國土局在商品房權屬證明書中要求順成公司提供《房屋鑒定報告》原件，而順成公司沒有提供。對證據3，認為被上訴人是在訟爭的商品房竣工之后才驗收，如果是在竣工前驗收，上訴人沒有意見，保順公司在竣工后驗收，則需回避，同時，保順公司是被上訴人工程的監理單位，其不能作為本案訟爭商品房的鑒定單位，其作為鑒定單位所作出的鑒定報告是不公正的，該鑒定報告不能認定訟爭商品房已達到驗收合格的標準。對證據4，認為這是另一案件的當事人以未辦理竣工驗收手續，商品房不符合法定和約定交付條件為由申請再審而被佛山市中級人民法院駁回的，與本案不同，現上訴人提供的證據證實訟爭的商品房還沒有驗收合格，現階段被上訴人還在辦理訟爭商品房的質量驗收手續，故該駁回申請再審通知書是在沒有審理清楚的情況下作出的。對證據5、6的真實性沒有異議。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　另查明，上訴人按照《綠茵花園代建房內部認購合同》的約定，于2000年10月向被上訴人支付了房價款1236000元。雙方在簽訂的《商品房購銷合同》違約責任條款中對《綠茵花園代建房內部認購合同》逾期交樓的違約責任變更為：從交付期限的第二日起至交付之日止，按已交付的價款以同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計算違約金；逾期超過30日，按累計已付款的1%支付違約金。2003年3月29日，訟爭的商品房由順德市保順工程建設監理有限公司作出《房屋鑒定報告》，評定等級為可靠性1級。同年4月23日，佛山市順德區規劃國土局在恢復了被上訴人的商品房權屬證明書，并同意對訟爭商品房銷（預）售計劃表備案。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《綠茵花園代建房內部認購合同》、《商品房購銷合同》和《補充協議》，是雙方當事人在協商一致的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律法規的強制性規定，因而是有效的合同。因《綠茵花園代建房內部認購合同》簽訂在《商品房購銷合同》和《補充協議》之前，故應認為雙方當事人在《商品房購銷合同》中對《綠茵花園代建房內部認購合同》相應條款進行了變更，所以對于逾期交付訟爭房屋的違約責任條款，應按《商品房購銷合同》約定的條款處理，即從交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的購房款以同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計負違約金；逾期超過30天，則按購房者累計已付款的1％支付違約金。訟爭商品房的交付期限由2001年4月30日變更為2001年12月31日前。由于上訴人已出具書面材料同意按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的總價及付款方式付款，并且上訴人亦按照《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款來實際履行，因而訟爭商品房的總價款及付款方式應按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款執行；應當指出雙方當事人為減少辦證費用而故意在《商品房購銷合同》中將訟爭商品房的房價款壓低的行為，屬于損害國家利益的行為，應予以嚴厲譴責。對于訟爭商品房是否具備法定交付和約定交付條件的問題，因上訴人依法取得了國有土地使用證、建筑工程規劃許可證和商品房預售許可證，已符合商品房預售條件，同時，訟爭房屋屬于單門獨院的低層建筑，各項設施也已完工并經過相應單位驗收，在2001年6月已由建設單位即被上訴人組織設計單位、施工單位和工程監理單位進行驗收，被上訴人并依法取得了房地產行政主管部門即原順德市規劃國土局頒發的《順德市建設工程規劃管理驗收合格證》和《順德市商品房權屬證明書》，而且與訟爭房屋同屬綠茵花園一期項目的部分業主也已領取了房產證，有關房產管理部門在撤銷“綠茵花園”商品房確權登記，注銷權屬證明書后又恢復了“綠茵花園”的商品房權屬證明書。因此，上訴人是能夠取得訟爭商品房的《房屋所有權證書》的，故可確認訟爭商品房自2001年6月起已具備法定交付和約定交付條件。同時，根據雙方簽訂《補充協議》的約定，訟爭商品房的交付期限為2001年7月31日，被上訴人已于 2001年7月1日以掛號信的形式通知上訴人收樓，因而應確認上訴人已于2001年7月1日收到了其認購的商品房，被上訴人已履行了商品房交付義務。綜上所述，上訴人上訴主張訟爭的商品房不符合法定和合同約定交付條件，要求被上訴人按日萬分之五計付違約金及交付商品房，理由均不能成立，本院不予采納。原審判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費7700元，由上訴人承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳秀武

　　代理審判員 譚洪生

　　代理審判員 吳健南

　　二○○三年五月二十七日

　　書 記 員 邱 雪 碧