山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　?。?006）東民四終字第2號

　　上訴人（原審被告）：馬相利，男，1967年3月7日出生，漢族，東營市河口區太平鄉劉村人，住東營市燕山路202號。

　　被上訴人（原審原告）：徐德民，男，1952年2月25日出生，漢族，勝利石油管理局現河采油廠技術檢測站退休職工，住勝利石油管理局勝南社區興河小區北區43號樓。

　　委托代理人：楊吉明，山東眾旭律師事務所律師。

　　上訴人馬相利因租賃合同糾紛一案，不服東營市東營區人民法院（2005）東民初字第512號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人馬相利，被上訴人徐德民及其委托代理人楊吉明到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審中，原告為證實其主張，提供以下證據：

　　證據1，房屋租賃合同1份。證明原、被告存在租賃關系，未經原告同意不得轉租，如違約轉租應向原告支付違約金10000元。

　　被告質證認為，對證據本身無異議，但不能證明被告轉租是未經原告同意，也沒有不當得利的規定。

　　證據2，照片2張。證明被告未經原告同意將房屋轉租給第三人。

　　被告質證認為，原告所述的轉租屬實，但轉租是經原告同意的。

　　被告為證實其主張，向本院提供以下證據：

　　證據1，2003年6月1日原、被告簽訂的房屋租賃合同1份。證明合同的期限為3年，簽訂時間是2003年6月1日，但后來雙方約定將合同的簽訂時間改為2004年6月1日，實際簽訂合同的時間為2004年8月8日。

　　原告質證認為，被告對合同上的時間涂改了，被告所述的房屋是從2003年6月1日租賃屬實，但是2004年6月1日重新簽訂合同后，原來的合同失效，應以合同上的時間為準，對被告所述合同是2004年8月8日簽訂的有異議。

　　證據2，2004年6月1日租賃合同1份。證明合同的時間從2004年6月1日延長至2007年6月1日。

　　原告質證認為，第1份合同已經履行完畢，該證據與本案無關。

　　證據3，被告與梁雪冬簽訂的合同1份。證明合同簽訂時間是2003年5月26日，這個時間是在原、被告還沒有簽訂第1份合同的時間之前，在2003年6月1日與原告簽訂租賃合同時，梁雪冬與原經營戶早已簽訂了合同。經原告同意將梁雪冬的合同轉到被告名下。

　　原告質證認為，對證據的真實性無異議，但不能證明被告的觀點。

　　證據4，被告與張儒仁、馬成收簽訂的合同各1份。證明被告與張儒仁簽訂合同的時間是2004年6月1日，被告與馬成收簽訂的時間是2004年8月1日，并且是經原告同意的。

　　原告質證認為，對證據真實性無異議，這證明被告在未經原告同意的情況下擅自轉租，轉租的目的是獲利。

　　證據5，證人毛久明、李思月、郭式峰證人證言。證明原告同意被告將租賃原告的房屋轉租。證人毛久明出庭證實：原、被告在簽訂合同時他在場，被告將部分房屋轉租給梁雪冬他知道，他是聽被告說經原告同意讓被告轉租的；證人李思月出庭證實：被告因為生產不好為減輕負擔，想把房屋間隔一間出租，他聽到被告給原告打電話，原告告訴被告可以將房屋出租；證人郭式峰出庭證實：他當時在被告所開的飯店里做服務生，2004年6月30日他給原告泡茶時，他聽到原告說同意被告將房屋租給馬成收，當時在場人員有被告及被告妻子及原告。

　　原告對證人毛久明的證言質證認為：被告與其他第三方簽訂合同時其不在場，原告是否同意轉租他不清楚，而只是聽被告轉述，不能證明原告同意將房屋轉租；

　　原告對證人李思月的證言質證認為：他與被告是好朋友，雙方存在利害關系，其陳述前后矛盾，僅僅是通過電話而知道的，其證言不客觀、不真實，不能做為證據使用；

　　原告對證人郭式峰的證言質證認為：他曾被告的雇員，他們之間存在利害關系，其證言不可靠，不能采信。

　　經原、被告舉證、質證，原審認定以下事實：

　　2003年6月1日被告開始租賃原告房屋， 2003年6月1日至2004年6月1日的房屋租金為40000元，2004年6月1日原、被告簽訂房屋租賃合同，合同約定：原告將位于北至青島路南至黃河路的燕山路中段東側第19號樓第五戶、第六戶上下二層的8間房屋租賃給被告，租限從2004年6月1日至2007年6月1日，租期3年，租金第一年 40000元，第二年60000元，第三年70000元；在租賃期內被告有權轉讓，須經原告同意；如有違約，違約方交付對方違約金10000元。2004 年8月1日，被告將其租賃的原告房屋中的1層2間轉租給馬成收，期限2004年8月1日至2005年6月1日，共10個月，租金21666元；2004年 6月1日被告將其租賃的原告部分房屋轉租給張儒仁，期限2004年6月1日至2005年6月1日，租金19600元；2003年5月26日至2005年5 月26日被告將其租賃的原告部分房屋轉租給梁雪冬，租期2年，租金23500元。

　　原審法院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思的表示，該合同為有效合同，雙方應嚴格按合同履行義務。針對雙方爭議的焦點：被告轉租其所租賃原告部分房屋是否經原告同意，依據被告提供的證據5，證人毛久明的證言，其只是聽被告單方轉述原告同意將被告租賃原告的部分房屋轉租；證人李思月的證言，原告同意將被告租賃的房屋進行轉租其不在場；證人郭式峰的證言，因郭式峰曾是被告的雇員，與被告存在利害關系；綜上，被告只提供證人證言證明其轉租房屋是經原告方同意，無其他證據加以佐證，對證人證言本院不予采信，故對被告該主張不予支持，對此被告應承擔相應的違約責任。原告要求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，符合法律規定，對其主張予以支持。關于原告主張的被告轉租房屋所得盈利是否屬于不當得利及被告應否支付違約金10000元的問題，依據雙方合同的約定及法律規定，被告無權將其租賃的原告房屋在未經原告的同意下將房屋轉租，被告擅自將房屋進行轉租，侵害了原告對其所有房屋的處分權，其轉租房屋所得盈利無合法根據，應將其所得的盈利按不當得利返還原告。關于原告要求被告返還的數額，應按被告與第三方簽訂的轉租合同約定的數額按每年的租金數額進行計算，其中被告轉租給馬成收的房屋租期為10個月，其余兩個月未進行轉租，該10個月租金應為被告轉租的實際收益，原告主張按一年進行計算，有利于被告，對原告按10個月計算的租金予以支持，被告轉租給梁雪冬的房租系兩年房租，應按每年的房租進行計算，原告請求超過法律規定部分不予支持。因被告的轉租行為無效，給原告造成的損失超過合同約定的違約金，故對原告要求被告支付違約金的主張不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第二百二十四條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，判決：一、解除原告徐德民與被告馬相利簽訂的房屋租賃合同，被告馬相利于本判決生效之日起十日內返還租賃原告的房屋。二、被告馬相利于本判決生效之日起十日內返還原告不當得利13016元（21666元＋11750元＋19600元－40000元）。案件受理費1574元，原告負擔1050 元，被告負擔524元。

　　上訴人馬相利不服原審判決上訴稱，一審認定上訴人的行為系擅自轉租錯誤。在上訴人與被上訴人簽訂第二份合同之前，上訴人經被上訴人同意已經將三份轉租合同簽訂，并且將轉租房屋交付使用。一審認定“被告只提供證人證言證明其轉租房屋經原告方同意，無其它證據加以佐證”錯誤。上訴人認為，上訴人的轉租行為確系經被上訴人同意，請求二審法院依法改判，駁回被上訴人在一審的訴訟請求。案件受理費由被上訴人負擔。

　　被上訴人徐德民辯稱，上訴人在履行租賃合同的過程中違約轉租，事實是清楚的，上訴人關于轉租已經取得被上訴人的同意的抗辯理由不能成立。上訴人違約加價轉租，其多收入的部分房租，沒有合法依據，應當作為不當得利返還。一審判決把返還不當得利等同于賠償損失，并認為損失已經超過違約金而不支持違約金是錯誤的，請求二審法院依法判決。

　　二審中，雙方當事人均未提交新的證據。

　　二審查明的事實與一審查明事實一致。

　　本院認為，上訴人與被上訴人所簽租賃合同時雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律的禁止性規定，為有效合同，原審對此認定正確，本院予以確認。上訴人主張其轉租涉案房屋已經得被上訴人的同意，其提供的用以證明該事實的證據是部分證人證言和未經被上訴人同意之下的錄音資料，本院經審查認為，上訴人提供的錄音資料中的毛久明在原審已經作為證人出庭作證，其陳述屬于證人證言，按照最高人民法院的相關規定，證人證言在民事訴訟中屬于間接證據，在無其它證據相互印證的情況下，不能單獨作為定案的依據使用，故原審未予采納，亦無不當。從被上訴人在原審的起訴看，其提起的是合同之訴，原審將案由確定為租賃合同糾紛是正確的，但在審查當事人的訴訟請求時，理應按照雙方合同約定的權利、義務和違約責任，審查處理當事人之間的爭議，而不應同時認定不當得利的構成。因為，立法將債的發生原因分類，分別為合同之債、侵權行為之債、不當得利之債、無因管理之債等不同的債，在具體的司法處理中，在同一案件中，不應存在不同類別的債的承擔一并認定的問題。具體到本案，既然雙方在合同中明確約定了違約責任，違約方理應受到違約條款的約束，即上訴人應當按照合同的約定承擔支付被上訴人違約金10000元的違約責任，原審判令上訴人承擔返還不當得利責任欠妥，本院予以糾正。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（三）項、第一百五十八條之規定，判決如下：

　　一、維持東營市東營區人民法院（2005）東民初字第512號民事判決第一項及案件受理費的負擔；

　　二、撤銷東營市東營區人民法院（2005）東民初字第512號民事判決第二項；

　　三、上訴人馬相利于本判決生效之日起十日內支付給被上訴人違約金10000元。

　　二審案件受理費1574元，由上訴人馬相利負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　楊秀梅

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　李萬海

　　二OO六年一月二十日

　　書　記　員　　周愛輝