現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量房屋買賣，尤其是住房的買賣，在履行合同時(shí)首先會(huì)發(fā)生開發(fā)商向買受人交付房屋的占有，而后才辦理房屋過戶的登記手續(xù)的情形。辦理過戶登記手續(xù)的時(shí)間，雖然實(shí)踐中已經(jīng)有規(guī)定為３個(gè)月，但是一般情況下均超過這一時(shí)間，有的常常數(shù)年之后買受人才能得到房屋所有權(quán)證書。如果買受人購買的是“部分產(chǎn)權(quán)”房屋或者“單位產(chǎn)權(quán)”房屋時(shí)，買受人取得房屋所有權(quán)證書的期限會(huì)更加漫長。在這種已經(jīng)發(fā)生物的實(shí)際交付、而沒有辦理登記手續(xù)的情況下，買受人實(shí)際占有房屋的權(quán)利非常值得研究。因?yàn)榻^大多數(shù)民眾在購買房屋時(shí)不能立即解決不動(dòng)產(chǎn)登記以及辦理所有權(quán)證，此時(shí)的權(quán)利狀態(tài)對(duì)于許多民眾的利益至關(guān)重要；而理論界對(duì)此卻提出了許多錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，助長了損害民眾利益的現(xiàn)象。 物權(quán)獨(dú)立意思表示存在的客觀性 在我國物權(quán)法制定的過程中，曾經(jīng)就這一特殊的、然而卻有著重要意義的理論問題發(fā)生過激烈的爭議。爭議點(diǎn)在于：這時(shí)的買受人也就是實(shí)際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權(quán)人。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人的房產(chǎn)沒有登記的，就不能認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，因此，這時(shí)的買受人不能成為所有權(quán)人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實(shí)際交付來移轉(zhuǎn)所有權(quán)的，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經(jīng)成為所有權(quán)人。 從這些爭論就可以看出，上面所說的這一特殊的交易環(huán)節(jié)的法律制度建設(shè)所涉及的法律理論問題，還是是否應(yīng)該采納物權(quán)行為理論的問題。而對(duì)于這一問題的不同解決方法，反映了法學(xué)理論科學(xué)性的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題：我們到底是按照法理和實(shí)踐的要求來建立法學(xué)理論科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)呢，還是按照?qǐng)?jiān)持某種觀點(diǎn)人數(shù)多寡來建立這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。近年來，隨著物權(quán)法知識(shí)的普及，那種依合同是否成立生效作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)的觀點(diǎn)，在法學(xué)界內(nèi)部已經(jīng)被歷史淘汰，這無疑是一個(gè)很大的進(jìn)步。但是現(xiàn)在很多人對(duì)于物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的法律制度，仍然處于一種知其然不知其所以然的狀態(tài)。 這種知其然不知其所以然的觀點(diǎn)的典型，就是所謂的債權(quán)形式主義或者稱之為折中主義。折中觀點(diǎn)認(rèn)為，債權(quán)合同加公示方法就可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)獨(dú)立意思表示是不存在的，或者說，有沒有獨(dú)立物權(quán)意思表示也可以不要考慮。這種觀點(diǎn)來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時(shí)。這種觀點(diǎn)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法理不理解，只知道不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)該登記，但是不知道登記歸根結(jié)底是什么意思表示推動(dòng)的。這種觀點(diǎn)應(yīng)用于我國，就出現(xiàn)了“故障”。 １．主張?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)候，依據(jù)債權(quán)法意義上的合同和行政管理意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)因素確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果的觀點(diǎn)，最清晰的弊端就是不能徹底地堅(jiān)持意思自治理論，不把物權(quán)變動(dòng)從根本上當(dāng)作當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而當(dāng)作行政行為的結(jié)果。行政行為真的是當(dāng)事人交易發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的原因嗎？當(dāng)然不是。因?yàn)槿魏谓灰?，本質(zhì)上都是當(dāng)事人法律行為的結(jié)果，而不是行政確定的結(jié)果。目前，我國很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，自己的登記是當(dāng)事人權(quán)利合法性正當(dāng)性的來源，他們也非常贊同不登記物權(quán)變動(dòng)絕對(duì)無效的觀點(diǎn)，因?yàn)檫@種觀點(diǎn)對(duì)于強(qiáng)化行政管理非常有用。因此，他們一再依據(jù)“確權(quán)”的方式侵害當(dāng)事人權(quán)利。但是行政登記怎么能是民事權(quán)利的來源？ ２．這種觀點(diǎn)嚴(yán)重?fù)p害買受人的利益。老百姓買房子，都是先獲得房屋的實(shí)際占有，之后很長時(shí)間才能辦理登記獲得權(quán)利證書（這個(gè)期限短的幾個(gè)月，長的好幾年）。如果只承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的作為，而不承認(rèn)當(dāng)事人以實(shí)物交付所體現(xiàn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)意思表示，那么，在登記之前，這些買受人的地位是什么呢？按照債權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，因?yàn)闆]有登記，不能承認(rèn)他們的所有權(quán)人地位，法院也無法按照所有權(quán)人的地位對(duì)他們予以保護(hù)。這一點(diǎn)對(duì)房屋購買人構(gòu)成了實(shí)際的威脅。如果開發(fā)商在這個(gè)時(shí)間里對(duì)房屋有處分的行為，那么，買房子的人就倒霉了。 不承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者主要來自于某些大學(xué)，但是這些大學(xué)教授購買的房屋已經(jīng)居住數(shù)年了也沒有登記。那么他們現(xiàn)在是房屋的什么人呢？按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，他們當(dāng)然不是所有權(quán)人，而只是一個(gè)債權(quán)法意義上的占有人。但是我要問的是，如果是債權(quán)法意義上的占有，那么是基于什么債權(quán)意思的占有呢？是租賃呢，還是借用呢？你所主張的占有，能不能足夠地保護(hù)你們的權(quán)利呢？如果開發(fā)商將房子設(shè)置了抵押或者再次出賣，你們作為債權(quán)意義上的占有人還能保住房子嗎？因?yàn)榘凑諅鶛?quán)形式主義的觀點(diǎn)，這時(shí)候房屋的所有權(quán)還保留在開發(fā)商手里，開發(fā)商對(duì)于房屋的處分行為當(dāng)然可以滌除債權(quán)意義上的占有。由此可見，這種觀點(diǎn)對(duì)于老百姓的利益損害極大。 ３．這種觀點(diǎn)不符合交易的實(shí)際。其實(shí)，交付房屋占有乃是基于開發(fā)商和買受人之間的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，這就是一個(gè)物權(quán)行為。這種行為，在主觀上以當(dāng)事人之間獨(dú)特的意思表示為要件，在客觀上已交付房屋的實(shí)際行為為要件。無論是從法理上看還是從事實(shí)上看，這個(gè)行為完全符合獨(dú)立而且生效的物權(quán)行為的特征。因此，交付房屋實(shí)際占有的行為完全符合處分行為生效的要件，交付住房就是轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權(quán)的占有。由此可見，獨(dú)立物權(quán)行為客觀存在的觀點(diǎn)，完全是符合事實(shí)的。堅(jiān)持這種觀點(diǎn)，對(duì)于保護(hù)住房購買人的利益非常必要。因?yàn)橐罁?jù)占有交付的客觀事實(shí)，以確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)有效轉(zhuǎn)移的事實(shí)（這就是物權(quán)獨(dú)立意思表示加上物權(quán)公示行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法理），就能夠?qū)﹂_發(fā)商形成有效的法律約束。 交易安全與第三人保護(hù) 考慮到我國市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)比較發(fā)達(dá)的事實(shí)，我國物權(quán)法的制定必須考慮到交易安全這個(gè)十分重大的問題。而交易安全的制度，主要體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)的制度之中。原因非常簡單：債權(quán)意義上的合同只能發(fā)生債的請(qǐng)求的效果，所以交易安全的目標(biāo)，主要依據(jù)物權(quán)法來實(shí)現(xiàn)。這一點(diǎn)應(yīng)該沒有大的爭議。 交易安全問題，在法理上涉及相互聯(lián)系但又有所不同的兩個(gè)方面：一是對(duì)第三人的安全。實(shí)體法所謂第三人，是指不參加當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，但是和當(dāng)事人之間法律關(guān)系的結(jié)果有直接利害關(guān)系的人。比如，與合同債權(quán)人或者債務(wù)人的一方有直接法律關(guān)系的人，對(duì)合同的另一方當(dāng)事人而言就是第三人，或者說他們和合同的另一方第三人互為第三人。因?yàn)閭鶛?quán)意義的合同對(duì)第三人不發(fā)生效果，所以債權(quán)意義上的合同生效或者效力變化，一般來說不會(huì)損害第三人，因此，依據(jù)合同為第三人設(shè)定義務(wù)的行為是無效的（但是為第三人設(shè)定利益的合同是有效的）。所以，債權(quán)法意義上的合同法律行為一般來說不涉及交易安全的問題。但因?yàn)槲餀?quán)具有排斥第三人的效果，而這種對(duì)第三人的效果總是發(fā)生在物權(quán)變動(dòng)之中，因此，應(yīng)該在物權(quán)變動(dòng)的制度中建立保護(hù)第三人的制度。保護(hù)第三人制度的核心就是依據(jù)物權(quán)公示原則，將物權(quán)變動(dòng)對(duì)第三人公開展示，以達(dá)到保護(hù)第三人的效果。對(duì)于房屋買賣這種交易，最好的公示行為就是不動(dòng)產(chǎn)登記。 二是對(duì)于交易當(dāng)事人的安全，尤其是物權(quán)取得人的安全。比如在房屋買賣中，買受人就是這種物權(quán)取得人。保護(hù)買受人的交易安全，就是要使買受人所取得的所有權(quán)成為能夠得到法律認(rèn)定的所有權(quán)，也就是具有充分物權(quán)效力的所有權(quán)。如果該物權(quán)取得人和他人發(fā)生物權(quán)爭議，法律可以根據(jù)該方當(dāng)事人的證據(jù)，認(rèn)定其為物權(quán)人。如果買受人只是和出賣人訂立了債權(quán)意義的合同，則該買受人無法被法律認(rèn)定為物權(quán)取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認(rèn)定買受人為所有權(quán)人。對(duì)于房屋買賣這種交易而言，最好的公示行為當(dāng)然還是不動(dòng)產(chǎn)登記。 所以，不論從交易安全的哪一個(gè)方面來看，不動(dòng)產(chǎn)登記都發(fā)揮著很好的作用。但是在解決本文涉及的理論和制度建設(shè)方面，我們必須要明白的要點(diǎn)是：１．為什么要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？登記和當(dāng)事人的法律行為或者意思表示到底是什么關(guān)系？潘德克頓法學(xué)的原理告訴我們，不動(dòng)產(chǎn)登記是為了滿足物權(quán)對(duì)世性效力的需要，而建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示的方式，而不是行政管理；不動(dòng)產(chǎn)登記是當(dāng)事人意思表示的結(jié)果，其本質(zhì)無非是當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的意思表示的一種客觀表示方式。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記是民法交易的理論的組成部分。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是登記機(jī)關(guān)對(duì)于當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獨(dú)立意思表示的承認(rèn)并加以公示，并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)控制秩序的方式。２．既然不動(dòng)產(chǎn)登記是當(dāng)事人物權(quán)意思表示的公示方式，那么不動(dòng)產(chǎn)登記之外，有沒有可能存在其他的具有公示效果的行為？ 依據(jù)債權(quán)形式主義觀點(diǎn)來看，登記之外不可能存在其他的不動(dòng)產(chǎn)公示行為，而且不動(dòng)產(chǎn)登記還不是民事行為，而是行政行為。但是，將行政行為當(dāng)做民事權(quán)利的根據(jù)顯然是錯(cuò)誤的。而且，既然交易的基礎(chǔ)是當(dāng)事人之間的法律行為，也就是說，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一原則的外在表現(xiàn)，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他方式。比如，不動(dòng)產(chǎn)占有交付的行為，就是一種典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。 確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)交付占有作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，其意義十分重要。從保護(hù)交易安全的角度看，至少這一點(diǎn)對(duì)于保護(hù)交易當(dāng)事人的交易安全是十分必要的。首先，它對(duì)于保護(hù)買受人也就是物權(quán)取得人的交易安全意義重大。在承認(rèn)實(shí)際交付的時(shí)候轉(zhuǎn)移所有權(quán)，對(duì)于買受人也就是物權(quán)取得人非常必要，因?yàn)橘I受人這時(shí)不論從心態(tài)上還是在事實(shí)上都是在行使著所有權(quán)，僅僅依據(jù)占有保護(hù)對(duì)于物權(quán)取得人的權(quán)利保護(hù)當(dāng)然是不夠的。其次，堅(jiān)持這一點(diǎn)對(duì)于出賣人的安全也是必要的。因?yàn)樗稀皹?biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨同所有權(quán)和交付轉(zhuǎn)移”這一物權(quán)法的基本規(guī)則，交付之后不能再讓出賣人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，否則對(duì)于出賣人也是不公平的（如果標(biāo)的物這時(shí)發(fā)生自然災(zāi)害的滅失，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然應(yīng)該由買受人承擔(dān)；但是如果依據(jù)債權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由出賣人承擔(dān)，這是不公平的）。 以交付確定所有權(quán)，對(duì)于第三人是否公平呢？顯然，如果房屋出賣人依據(jù)自己保有的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利將房屋再次出賣給第三人或者抵押給第三人時(shí)，如果第三人的權(quán)利已經(jīng)納入了登記，第三人的權(quán)利與以占有交付表示的房屋所有權(quán)會(huì)發(fā)生沖突的情形。但是，在我們將不動(dòng)產(chǎn)登記只是當(dāng)做物權(quán)變動(dòng)的公示方式之后，我們就可以知道，登記對(duì)于物權(quán)變動(dòng)并不能在任何情況下都發(fā)生絕對(duì)正確的效果——登記的權(quán)利在有些情況下也是可以撤銷的。比如，一個(gè)給開發(fā)商借貸的公司，在明知開發(fā)商已經(jīng)將房屋出賣而且已經(jīng)發(fā)生交付的情況下，仍然僅僅依據(jù)開發(fā)商保留的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利為自己設(shè)定了抵押，即使這種抵押納入了不動(dòng)產(chǎn)登記，這一登記也是不受法律保護(hù)的，也是可以撤銷的（對(duì)這里的規(guī)則，請(qǐng)參見《德國民法典》第８９２條，《瑞士民法典》第９７３條等）。顯然，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)建設(shè)完成，而且已經(jīng)發(fā)生交付的房屋，按照交易的常識(shí)，第三人如果試圖在這些房屋上設(shè)置自己的權(quán)利，第三人應(yīng)該了解這些房屋實(shí)際占有的狀態(tài)。所以，無論如何，不能把登記的權(quán)利當(dāng)成為絕對(duì)的、不可觸動(dòng)的權(quán)利。 來源：人民法院報(bào) ? 選址是確定公司的外部環(huán)境，格局是調(diào)整公司的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)環(huán)境是營造，生氣，緊張，活潑的氛圍。良好的辦公環(huán)境是創(chuàng)造價(jià)值的搖籃。是展示個(gè)性的舞臺(tái)。所以布局需要豐富多彩。 辦公桌的擺放： 公司辦公桌的擺放位置利害分析： 坐東向西，利于積累，生活浪漫。弊是揮耗財(cái)物，易染桃花。 坐西向東，利于進(jìn)取，開朗活潑。弊是不切實(shí)際，投機(jī)奸詐。 坐北向南，利于社交，激情奔放。弊是情感風(fēng)波，是非口舌。 坐南向北，利于創(chuàng)業(yè)，穩(wěn)重成熟。弊是離群寡歡，心量狹隘。 坐西北向東南，利于開拓，增進(jìn)誠信。弊是不堪重負(fù)。自以為是。 坐東南向西北，利于指揮，迎得信任。弊是壓制異己。盛氣凌人。 坐西南向東北，利于升遷，勤奮努力。弊是不擇手段。草率行事。 坐東北向西南，利于家庭，易得貴人。弊是以小失大。斤斤計(jì)較。 公司辦公室的顏色： 顏色對(duì)人的情緒，工作效率有一定影響。緊張忙碌的工作狀態(tài)，采用淡色可以緩和工作壓力。具體分布，東方，東南方，以綠色，藍(lán)色為正色。南方用紫紅色，西方用白色，北方用灰色。或黑色。 公司財(cái)務(wù)布局： 公司的目的是為了贏利，財(cái)務(wù)是公司發(fā)展，生存的支柱。財(cái)務(wù)的位置至關(guān)重要，財(cái)位是公司大門進(jìn)口的對(duì)角線方位。 具體事項(xiàng)： 一， 財(cái)位要有靠，財(cái)位后面最好有墻做為靠山。象征財(cái)聚，無后顧之憂。若財(cái)位后靠玻璃墻，不但財(cái)難聚，切亦損耗，破敗。 二， 財(cái)位宜穩(wěn)，財(cái)位受到震動(dòng)，有破敗之象。財(cái)務(wù)上的物品要整齊，不可隨意幫動(dòng)。一切動(dòng)態(tài)物品，不宜放置。包括空調(diào)，電腦。 三， 財(cái)務(wù)要潔凈，若廁所門沖財(cái)務(wù)或財(cái)務(wù)堆放雜物，亦影響財(cái)運(yùn)。財(cái)務(wù)忌被尖角沖射，否則破財(cái)。 四， 財(cái)務(wù)光線要充足，光明則有生氣，光旺財(cái)也旺?；璋地?cái)運(yùn)滯。 五， 財(cái)務(wù)可放吉祥物，佛祖，財(cái)神，以凝聚財(cái)氣。但不可擺放魚缸，以免財(cái)化水。 辦公桌面的布局 辦公桌面上物品的擺設(shè)，以五行相生為吉，會(huì)產(chǎn)生和諧的向心力。如五行相克，則易陷困境。以坐西向東為例基本擺設(shè)如下：南方：電腦。北方：植物。東方：錢財(cái)。西方：印鑒。東南：電話。西南：日歷。部分。東北：資料。西北：筆筒。 辦公坐向狀態(tài) 辦公坐向，最好能望見門窗，不可背靠門或與門同側(cè)而坐。避免空調(diào)旁或日光燈下面，否則導(dǎo)致身體衰弱。多人辦公以所有桌椅圍向中央為佳，加強(qiáng)凝聚力。所謂和氣生財(cái)。提高辦事效率。 行業(yè)坐向法 五行屬金的行業(yè)：珠寶，交通，金融，五金等宜坐西向東，坐西北向東南。 五行屬木的行業(yè)：家具，出版，水果，紡織等宜坐東向西，坐東南向西北。 五行屬水的行業(yè)：航運(yùn)，水產(chǎn)，旅游，餐飲等宜坐北向南，坐南向北。 五行屬火的行業(yè)：電器，煙花，眼鏡，美容等宜坐東向西，坐東南向西北。 五行屬土的行業(yè)：建筑，瓷器，皮革，娛樂等宜坐南向北，坐東北向西南。 開店選址講究多 開店，是眼下極受青睞的一種投資理財(cái)方式。的確，自己開店當(dāng)老板，假如經(jīng)營狀況比較理想，不僅可使你的財(cái)產(chǎn)得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。這話一點(diǎn)都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了其店面的選擇是至關(guān)重要的，它往往直接決定著事業(yè)的成敗。那么如何才能選好理想的店面？有開店打算的人不妨參照下列做法—— 第一步：選好地段和店面 　　選擇經(jīng)營地段要把握以下幾個(gè)關(guān)鍵： 　　把握“客流”就是“錢流”原則 在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪菨撛诘目驮?，只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會(huì)有良好的業(yè)績。客流量較大的地段有①城鎮(zhèn)的商業(yè)中心（即我們通常所說的“鬧市區(qū)”）；②車站附近（包括火車站、長途汽車站、客運(yùn)輪渡碼頭、公共汽車的起點(diǎn)和終點(diǎn)站）；③醫(yī)院門口（以帶有住院部的大型醫(yī)院為佳）；④學(xué)校門口；⑤人氣旺盛的旅游景點(diǎn)；⑥大型 批發(fā) 市場門口。 　　利用“店多隆市”效應(yīng) 我們不妨來聽一聽消費(fèi)者的說法：某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費(fèi)的大戶，經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說，除了特別著急時(shí)有可能會(huì)就近找一家花店買花，絕大多數(shù)時(shí)候都是趕到體育場路上去買，因?yàn)槟抢锘ǖ甓啵ㄉ贩N齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買 服裝 ，也總喜歡到東坡路、武林路等 服裝 店密集的地方去選購，她認(rèn)為店多除了款式也多之外，可以貨比三家，還起價(jià)來也比較容易。因此別擔(dān)心同業(yè)競爭，一旦同業(yè)商店越開越多，就會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣，形成“××專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。 　　注意因行制宜 營業(yè)地點(diǎn)的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對(duì)偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以一定要根據(jù)不同的經(jīng)營行業(yè)和項(xiàng)目來確定最佳的開店地點(diǎn)，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是要因行制宜。 第二步：作進(jìn)一步的考察 　　在初步選定開店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。主要考察以下幾方面的情況： 　　店面本身的情況 開音像制品店的小羅不久前從別人手里盤了一個(gè)店面下來，這個(gè)面積達(dá)15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小羅以為撿到了便宜，偷偷直樂。沒想到，花了一萬多元裝修停當(dāng)，隆重開張還不到一個(gè)月，一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個(gè)金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉，剩了個(gè)箍兒讓小羅來套。所以，在租店面之前，一定要對(duì)店面的情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解。 　　房東的背景 有的人急于尋找店面，就滿大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著“轉(zhuǎn)讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對(duì)其背景情況基本了解，覺得可靠后再進(jìn)行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式前協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。 　　同業(yè)競爭情況 主要是經(jīng)營業(yè)績的情況、商品的價(jià)格水平?？疾焱坏囟瓮惿痰甑慕?jīng)營業(yè)績，可以初步測算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤狀況；而考察他們的商品價(jià)格水平，是為了據(jù)此確定自己今后的商品價(jià)位。這些都是十分必要的。 　　客流狀況 “客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對(duì)今后的經(jīng)營狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營銷重點(diǎn)提供科學(xué)的依據(jù)。客流狀況主要考察這些內(nèi)容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機(jī)關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家（這些店家極有可能會(huì)成為你的常客）；②過往人群的結(jié)構(gòu)特性，包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費(fèi)習(xí)慣；③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時(shí)間、車站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)律，這些都是你設(shè)定營業(yè)時(shí)間的重要依據(jù)。 第三步：盡快拿下看中的店面 　　一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢(mèng)多，很有可能會(huì)因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。如何拿下店面？談判自然是至關(guān)重要的。 　　談好房租價(jià)格 對(duì)于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價(jià)之前，你自己心里首先應(yīng)該有一個(gè)譜，先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：①你覺得自己是有把握負(fù)擔(dān)得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；②預(yù)算一下，估計(jì)是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權(quán)衡后進(jìn)行侃價(jià)談判，就比較容易成功。 　　談好繳付方式 繳付房租有多種方式，一般最常見的有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比率的利潤的，可以采用按月結(jié)算的方法，這樣能及時(shí)結(jié)算，以免拖久了增加計(jì)算難度，雙方都會(huì)比較滿意；有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向，就不會(huì)損失保證金了；還有的店面是長期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能不受漲租的影響，節(jié)約不少租金，因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上升趨勢(shì)的。 　　談好附加條件 與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件，這也可以使你節(jié)省不少開支。首先，你在租房前應(yīng)對(duì)店面內(nèi)現(xiàn)有的情況，包括裝修狀況、設(shè)備狀況等都了解清楚，然后通過談判，要求房東在出租前對(duì)門面房進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已報(bào)廢無法再利用的設(shè)備和裝修，對(duì)店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等，或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣?？傊?，要盡量爭取節(jié)省開銷。同時(shí)，你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對(duì)于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個(gè)不小的“包袱”，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待一段時(shí)間生意走上正軌后，再按標(biāo)準(zhǔn)支付，并補(bǔ)足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽，并能主動(dòng)限定延期期限，有些通情達(dá)理的房東是會(huì)答應(yīng)的，這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 　 第一，與其選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇在不久的將來會(huì)由冷變熱、而目前暫時(shí)未被別人看好的店址。這樣的店鋪位置費(fèi)用較低，而潛在的商業(yè)價(jià)值卻很大。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的新發(fā)展將會(huì)帶來什么樣的變化。 　　 第二，選擇靠近大公司、大企業(yè)的街道一邊。這一方面是因?yàn)榇蠊?、大企業(yè)的出入者可以成為顧客，另一方面是因?yàn)閬磉^的顧客便于向別人介紹說“在某某大公司的旁邊有一家店鋪如何如何”，這樣就比較容易指引他人光顧。 　　 第三，選擇靠近人口將會(huì)增加的地方。比如新住宅區(qū)的發(fā)展及新機(jī)構(gòu)的設(shè)立等，都會(huì)給店鋪增添顧客，使其今后的發(fā)展更具有潛力。這需要你有一定眼光，隨時(shí)關(guān)注某地將建住宅小區(qū)或?qū)⒃O(shè)立新機(jī)構(gòu)等消息，多關(guān)注媒體的報(bào)道。 　　 第四，選擇經(jīng)營方向相輔相成的店鋪?zhàn)鬣従?。比如你要開一家兒童服裝店，最好靠近一家婦女服裝店，而不應(yīng)靠近修理店或酒吧。因?yàn)榕c周圍商店的經(jīng)營方向相互協(xié)調(diào)相互補(bǔ)充，附近店鋪的顧客就很容易也成為這家店鋪的顧客。 　　 第五，選擇店鋪位置時(shí)，還應(yīng)重視店鋪所在建筑提供的銷售、展示、儲(chǔ)藏等設(shè)施是否符合經(jīng)營要求（否則會(huì)給經(jīng)營帶來不便），建筑物的朝向是否較少受氣候影響（比如冬天面向刮大風(fēng)方向就不妥），以便今后在經(jīng)營中減少支出。 　　 第六，在同一條街道兩側(cè)選擇店鋪位置時(shí)，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。客流量少，就缺乏“人氣”，影響收入；能見度低，即使有“人氣”，人們也不容易發(fā)現(xiàn)你的店鋪；如果交通不暢，人們就不愿意來。 　　 第七，有時(shí)與其定好經(jīng)營方向再去選擇店鋪位置，倒不如先找到一個(gè)地點(diǎn)適中、價(jià)格較合理的營業(yè)場所，再根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定一個(gè)有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)營方向。就是說，開店鋪不一定要在經(jīng)營方向上“先入為主”，找好位置往往更重要。 ?