刑事案件與物業管理

—— 律師以案說法

河南德英杰律師事務所 亢銀忠

案例一、2003年5月10日晚，鄭州某小區發生了一起業主被刺事件。據被害人熊女士講，當時她手里提著東西，右肩挎著包正往門洞走去，走至離自家單元門口30米遠時，遭到一名不明身份的人襲擊，身體多處被刀刺傷。隨后，她被送往醫院。經診斷，熊女士身體有8處被刺傷。
　　熊女士認為，自己在小區內被刺傷與小區物業公司疏于管理有直接關系：當時小區通道光線很暗。門口只有一名管理員值班，缺少巡邏人員。另外，兇手是如何進來的？行兇后又如何順利逃走？顯然與保安措施不力有關。熊女士認為，自己交了物業管理費，物業公司就應該負責她的人身安全。因此，物業公司應該向她賠償醫療費、誤工費和精神損失費共計４萬元。
　 案例二、　鄭州某小區的業主王某家中被盜，財產損失達2萬多人民幣。王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容，因此其家中被盜，物業公司應承擔賠償責任。

律師觀點:

河南德英杰律師事務所法學碩士亢銀忠律師認為：此類刑事案件在全國物業管理過程中較常見，具體案件要具體分析，全國法院判決結果各不一樣。

一、首先從法律上界定刑事案件與物業管理服務合同是不同的法律關系

根據《刑法》規定，刑事案件是刑事法律關系，侵權的主體是犯罪嫌疑人，承擔刑事責任的法律主體是實施犯罪活動行為并達到刑事責任的人，物業公司一般不承擔刑事案件的賠償責任，但有例外；根據《合同法》、《物權法》《物業管理條例》等法律法規規定，物業管理服務合同是平等主體之間的委托合同法律關系，承擔合同違約責任的法律主體是合同約束的違約當事人。

對物業服務的相關法律法規有：

1、同法》：第21章委托合同第396條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

　　第397條：委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。

　　第398條: 委托人應當預付處理委托事務的費用。受托人為處理委托事務墊付的必要費用，委托人應當償還該費用及其利息。

2、法》：第81條：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

　　第82條： 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

　　第83條： 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

3、業管理條例》：第36條規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第46條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第47條規定：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

4、河南省物業管理條例》：第34條規定：物業管理服務事項可以包括下列內容：

　　（一）物業共用部位的日常維護和管理；

　　（二）物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；

　　（三）環境衛生、綠化管理服務；

　　（四）物業管理區域內公共秩序、交通等協助管理的事項；

　　（五）車輛停放及場地管理；

　　（六）雙方約定的其他服務事項。

二、賠不賠，要看合同是否有約定保障人身和財產安全
以上案件，業主與物業服務在合同中，是否在“保障人身和財產安全”方面有約定，如果有，就對業主有利，如果沒有，對業主索賠就不利。
如果業主與物業公司在合同中沒有保障人身和財產安全的特別約定，且物業服務費中也未約定包含保障業主人身和財產安全的費用，法律、法規并無規定物業管理企業對刑事案件的義務性規定，因此，物業管理企業一般不對刑事案件承擔賠償責任。
但物管在與業主簽訂合同時，明確約定在合理情況下，物管公司有保障業主人身和財產安全的義務，如果有了這些約定，造成業主人身、財產受損，業主就可要求物管公司做出相應賠償。

依據以上法律法規，要明確物業管理企業主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
物業管理企業原則上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。物業公司的義務是保證住宅區物業的合理使用、維護住宅區的公共秩序，職責僅限于維護小區內公共場所的公共秩序，包括巡視、門崗執勤等，配合有關部門預防制止違法犯罪，維持物業管理區域內的交通秩序，一旦發現違法犯罪行為，應及時報請有關部門處理。物業公司不具備公安機關維護治安的社會責任和義務，不負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的責任。物業管理費中所包含的是公共秩序維護費，而不是業主的私人保鏢費，也不是人身安全保險費。《河南省物業管理條例》對公共秩序維護也有明確的解釋。
三、賠不賠，要看物管是否履行物業管理合同義務
業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。因此，案例二中，物業管理公司是否應承擔責任，應視具體情況。如果該小區公共區域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，則根據《中華人民共和國民法通則》第106條：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。”如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處。則物業公司不應承擔賠償責任。根據《物業管理條例》規定，物管理應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。因此，只要業主有證據顯示，或者法院查明物業公司在提供物業管理服務中未認真履行合同約定的安全防范義務，給業主造成了損失，就應承擔相應的民事賠償責任；如物業公司在提供物業管理服務中認真履行合同約定的安全防范義務，仍然出現了刑事案件，給業主造成了損失，就不承擔民事賠償責任。

物業公司提供的保安服務主要是負責維護小區公共秩序，只能最大限度地預防及發生案件以后的及時救助，難以防止入室盜劫、搶劫等刑事案件的發生，一般的物管也沒有提供 “公安”服務，因此，小區業主在家被盜或被搶，物業公司是否擔責，主要看物管是否盡到了合同中約定的義務。

（作者簡介：亢銀忠，鄭州大學經濟法學士、民商法碩士學歷，律師、經濟師，現為河南德英杰律師事務所律師、合伙人。《河南物業網》法律顧問；《經濟視點報》首批專家律師團律師；《河南電視臺》9套《新農村頻道》律師專家點評；鄭州市律師協會公司法、合同法、金融證券、知識產權法、刑事辯護委員會委員。0371-68066569）