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寧波
二手房屋買賣中戶口遷出引起的訴訟
李律師房產案件辦案手記
二手房屋買賣中戶口遷出引起的訴訟
上海普若律師事務所 李前軍律師
在上海這邊二手房的買賣中，當事人常會就原出賣人戶口的遷出問題在合同當中作出明確約定，這主要是因為如果原出賣人沒有將戶口遷出的話，則可能致買受人的戶口遷不進來的后果，給日后因涉及該房屋所屬的戶籍管理及產生的一些法律權益給買受人帶來障礙。所以在二手房買賣當中，也不斷有因戶口遷出所產生的糾紛的，筆者近段時間就代理了一起因買賣二手房涉及到戶口遷出產生的糾紛。下面我就這件我本人代理的案件簡單介紹一下，以給準備購買二手房的朋友做個參考吧。
2006年4月9日，被告徐某就其所有的位于浦東新區某小區的房屋轉讓與原告段某達成房買賣合同。合同書明確：由被告將該房屋轉讓給原告，房屋價款為302000元，雙方應于2006年4月24日前到房地產交易中心辦理產權過戶手續；另外，被告須于2006年8月1日前向房屋所在地的警所辦理原有戶口的遷出手續，若被告交房后未遷出戶口的，須向原告承擔每天50.00元的違約金責任。事后，原、被告辦理了房屋登記過戶手續，但被告遲遲不辦理其戶口遷出手續。到2008年的時候，原告段某因個人資金困難，欲將該房子賣出去，但經中介介紹的買主得知該房屋的原戶主的戶籍還在，都不愿意購買，以免給日后的居住使用帶來不便，以致于原告雖然取得了房屋的產權證，但就是因為房子本身所存在存在的戶口問題始終沒有能賣出去。由于本案的原告段某遠在北京，為了使被告徐某盡快將戶口遷出去，其數次往返于北京至上海兩地與被告交涉。但是雖經段某的多次催促，但出賣人徐某直至今年的3月中旬才將戶口遷出去，比約定的戶口遷出時間晚了近20個月。對此，原告段某提出要被告就其遲延遷出戶口的行為給自己帶來的合同利益的損失承擔違約責任，但即使經原告的多次主張，被告卻拒絕承擔違約責任。
萬般無奈的原告段某一氣之下，決定要起訴被告徐某的這一不誠信行為給自己帶來的損失，經慎重考慮后，隨即決定委托筆者要就本案提起訴訟。
筆者接受原告的委托后，發現被告無法聯系得上，原告也難以提供被告其它有效的聯系線索，后筆者通過向有關機關查詢，了解了被告方的居住信息及戶籍狀況，經充分準備后，于2008年3月20間，就本案向浦東法院提起了訴訟。
在本案的法庭調查中，原告提交的證據使被告無法抵賴其未能及時將戶口遷出去的事實。面對其未能及時遷出戶口的違約行為給原告帶來的無法使房屋在二手市場上順利轉手再行出售的后果，以及原告就此提出的違約金賠償責任，雖經被告百般理由，顯然是無法否認、不容質辯的。法庭辯論結束后，在主審法官的主持下，雙方接受了調解，被告方接受了原告方提出的要求其承擔未能及時將戶口遷出所產生的違約金賠償責任。
2008年4月30日，筆者收到了浦東新區人民法院寄來的民事調解書，案件順利結束，原告對結果表示很滿意。
案件結束后，筆者對欲購買二手房的朋友提個醒了，在簽訂二手房合同時，要在合同當中就戶口遷出的問題作出約定，并明確如果不能遷出將要承擔的違約責任，這樣如果對方不能及時遷出，將會因此承擔物質上的損失，以通過此來約束當事人誠實履行合同。這個案件中的原告段某在合同當中的明確約定，使其在訴訟中處于了主動，并通過訴訟實現了目的。作為因戶口遲延遷出而走上訴訟實現權益，本案可以說較為典型的例子了。
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