案情：張某2004年被某房地產開發公司聘為項目部經理，以公司的名義和100多戶業主簽定了商品房買賣合同，房屋建成后業主在當年陸續入住，但是因為開發手續不完備，無法辦理房屋所有權證書，業主便起訴到法院要求開發上辦理房證。在審理中法院認為：簽定房屋買賣合同時，開發商沒有取得商品房預售許可證，應當確認合同無效。業主按照法院的釋明權變更了訴訟請求，要求確認合同無效并賠償經濟損失。審理中，開發商提出實際開發者為張某，自己只是收取了50萬元的管理費用。一審法院便追加張某為被告參加訴訟。一審法院經過審理，認為沒有證據證明張某為實際開發者，便判決房屋買賣合同無效，由開發公司賠償業主的實際損失，張某為職務行為不承擔責任。業主上訴，認為判決無效過于簡單，要求該判開發商履行辦理房屋產權證照的義務，并賠償損失。二審法院經過審理，確認合同無效，以張某沒有到法院對開發公司法定代表人的詢問筆錄進行質證為由，推定張某為小區的實際開發者，判決房屋買賣合同無效，張某返還房款，賠償經濟損失。

本人認為該判決存在以下問題：

一、該判決書認定事實錯誤。

判決書認定A小區的實際開發、銷售者為張某，是不符合事實真相的。從本案被申訴人李某提供的證據看，商品房買賣合同是和房地產開發公司簽定的、房款也是交納給房地產開放公司的。張某當時只是房地產開發公司聘任的項目部經理，負責房地產開發事項，有房地產開發公司給申訴人下發的委托書可以證明。故此，判決書認定張某為房屋的實際開發、銷售者是對事實的錯誤認定，是沒有任何證據的。

二、該判決違反法律程序。

判決書認定張某為A小區的實際開發者和銷售者，是基于張某沒有在法院指定的期限內對房地產公司的法定代表人李B 的詢問筆錄進行質證而推定的。

這種推定違反法律規定。其一，法院如果認為張某是必須到庭的當事人就應當用傳票傳喚或者用書面的形式通知其到庭。可是，主審法官并沒有傳喚或者通知張本人到法庭質證，違反程序；其二、李B是房地產開發公司法定代表人，是案件的被上訴人，與案件有著直接的利害關系，其所做的陳述在沒有其他證據佐證的情況下不能作為定案證據；其三、“推定”沒有依據。民事證據中的“推定”是從已知的基礎事實推斷未知的事實存在，并允許當事人提出反證予以推翻的一種證據法則。而本案件中，并沒有“已知”的基礎事實存在，李B的陳述也沒有得到其他證據的印證，不存在推定的前提事實，進行推定。就連判決書所引用的《最高人民法院關于民事訴訟若干證據規定》第75條也規定了“推定”的前提條件為“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供”，而本案中并沒有證據證明張某手中持有對對方當事人不利的證據。可見，法院采用“推定”方法來判決案件是違反法律的。

三、判決書認定房屋買賣合同無效沒有法律根據，且不利于交易穩定。

我國《合同法》第52條第5項所規定的合同無效的情形是“違反法律、行政法規的強制性規定”。判決書以《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條作為依據認定商品房買賣合同無效，是不符合法律規定。首先，《解釋》第2條并不是強制性規定。強制性規定在法理上一般采用“必須”等禁止性的用語，而“應當”則是倡導性、指引性的，并不必然強制確認無效；其次、按照最高人民法院《合同法》解釋（一）第4條規定“人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并不是全國人大制定的法律，也不是國務院的行政法規，不能作為確認合同無效的依據。再次，判決書確認合同無效，是違反原審原告李某的本意的，也是不利于穩定的。被申訴人李某最初起訴時要求辦理房屋產權證書，并不要求確認合同無效。因為一審法院行使釋明權，李某只好按照法院的指引變更訴訟請求，一審法院做出了確認合同無效，李某認為一審法院確認房屋買賣合同無效過于簡單而上訴。李只是小區100多戶業主中的一個代表。如果確認合同無效，小區100多戶業主都將面臨退房的問題，而實際上這些業主在2004年就已經入住，他們對房屋都進行了裝修，并不希望將正在居住的房屋退回，只是要求辦理房證而已。他們起訴本來是為了過安穩的生活，法院確認合同無效的判決，反而打亂他們安穩的生活，使他們陷入無所適從的境地。最高人民法院副院長黃松有在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施時曾申明：商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關系到商品房市場的健康發展，法院在審理時盡量尊重當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。可見，判決書認定房屋買賣合同無效，既沒有法律依據，也失之簡單。

四、判決書認定張某賠償李某106100元沒有依據。

首先，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條所規定的賠償條件為“出賣人故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證”而本案并不存在這種行為，房地產開發公司從沒有故意隱瞞事實，張某當時作為曙光房地產公司項目部聘用人員，也沒有故意隱瞞。所以法院判決賠償某經濟損失沒有依據；其次，李某所主張的106100元經濟損失并沒有證據證明。在庭審中，她提出其購買房屋至今房價上漲的差額損失，但是沒有提出任何證據支持這一主張，法院在沒有證據證明的情況下憑空判決有違法律規定。