第二章玩弄校花双胞胎,日本人真人姓交大视频,成 人 免费 黄 色 视频,欧美熟妇无码成a人片

一房兩賣,產權歸誰

來源: 律霸網整理 蘇瑩 · 2020-07-13 · 239人看過

[案情]

  1994年3月,張二購買邳州市運河鎮躍進街道趙某平房三間及院落一座。張二因種種原因,即將此房登記在其妹夫索某名下,1996年7月張二又以其妹夫之名申辦手續,將此房翻建成三層樓房;2001年5月張二舉家遷居異地,將此房轉賣給其胞弟張三,張三自知該房底細,未提出異議,交足房款后,便遷入居住,一直未辦理房屋產權過戶登記手續。索某對張二未將此房轉賣給自己而生不滿,一氣之下,將登記在自己名下的房屋轉賣給不知情的第三人黃某,黃某交足房屋對價款后,于2001年11月雙方到有權機關辦理了產權過戶手續。張三得知后,遂訴到法院,要求確認索某與黃某買賣關系無效,并要求索某,黃某將房屋的產權證過戶到自己名下。

  [評析]

  本案業已形成了事實上的物權與法律上的物權相分離,后又各自處分財產,兩位第三人因所有權引起訴爭。筆者認為,正確處理本案,應從以下幾個方面探究。

  公示原則是物權法中一項基本原則,所謂公示原則即物權的變動必須以一種客觀可以認定的方式加以展示,從而獲得社會和法律認可的效力原則。之所以要確立公示原則,是因為任何當事人設立,移轉物權都會涉及第三人利益。因此,物權的設立,移轉必須公開、透明,以利于保護第三人利益、維護交易安全和秩序。公示方式原則在物權法上一般均采取不動產登記,動產交付的原則。

  一、張三與張二買賣行為的效力。

  “合同效力的取得,不是來源于當事人之間的約定,而是由法律的賦予,反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效,是指只要合同具備一定的要件后,便能產生法律效力。合同法第44條第1款規定:”依法成立的合同、自成立時生效“。該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立即意味著在當事人之間完成了要約,承諾的合同程序,故應為成立,但合同成立后,能否發生法律上的效力,能否產生當事人所預期的法律后果,非合同當事人意志所能決定了的。只有符合生效條件的合同,才能受到法律的保護。合同法第8條和第44條第1款中所稱為”依法成立的合同“,應當理解為既具備成立要件,又具備生效要件的合同。

  結合本案在張二與張三買賣關系中,張二支付對價購買他人之房,并占有、使用、收益多年,雖將房屋產權證辦理在親戚索某名下,但作為事實上的房主出賣該房予張三,其主體適格且有要約、成諾,其買賣行為成立。本案中張二與張三買賣行為是否有效,就看買賣行為過程中是否具有違法性。制約該買賣的有效性的因素,主要是登記。合同法第44條第2款規定:“法律,行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條第1款規定:“依照合同法第44條第2款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”城市房地產管理法第60條第3款前段規定:“房地產轉讓或變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”,因此,房屋買賣合同必須經過登記,這種登記不是合同的生效要件,而是一種決定物權變動效力的登記或者說標志物權變動的公示方式,這種登記決定物權是否發生轉移。如果沒有登記手續,并不影響合同的生效和有效,只是不產生物權變動的效力,即合同標的物的所有權不發生轉移。

  本案中,張二購買他人之房后,取得房屋的所有權,由于種種原因,后將該房產權登記在索某名下,對于該房不動產物權而言,就形成了登記的物權人與未納入登記的真正權利人相分離的形象,對該房享有權利的張二出于真實意思表示,在未違反法律、法規的情況下,將此房轉賣給張三,且張三已支付了對價,并占有了該房。據上述理論,其買賣行為應該是合法有效的,雖未辦理產權過戶手續,也不影響其買賣協議的效力。

  二、黃某與索某的買賣行為效力。

  出現法律上的物權人與事實上的物權人相分離的情況,這種分離常常是因為物權人自己造成的,即在法律上的物權人與事實上的物權人之間有一種內部關系,但這種內部關系屬于兩種權利之間的內部沖突,與其他人無關,不能對抗善意第三人,對第三人不產生拘束力。由于物權法的設立,移轉產權登記要件,這種公示原則,就是為了保護交易的安全,保護第三人的利益。第三人作為上述內部關系的相對人,對此并不明知,無法也無義務確切了解到該物權的實際情況,只能從物權公示的形式來推定,判斷物權的所有人,與此發生交易。如果登記不產生公示效力,則不僅使登記制度形同虛設,而且無法維護交易安全、交易中無章可循,作為第三人只能根據公示原則,來推定物權的合法所有人。

  第三人欲取得物權,應保護與法定物權人所定合同有效,應排除第三人應知或明知房屋的情況,還應排除與他人惡意串通之嫌,只能是一種善意的有償取得,只有這樣才能保證第三人與法定物權人所定合同的效力。

  結合本案,作為有舉證義務責任人張三既沒有證據證明黃某對所訴爭標的物存在已知內部事實的可能性,又無證據證明黃某與索某惡意串通之嫌。索某作為法律上的物權人擅自將房屋賣給不知情的第三人黃某,第三人黃某在買賣之時,只能根據產權登記證,來推定判斷物權人,對其內部情況,并不知道,也無義務知道,因此黃某與索某在出于真實意思表示的情況下,所簽訂的房屋買賣合同應屬有效。張三請求法院確認索某與黃某買賣關系無效,法院不應支持。

  三、張三無權要求索某、黃某將房屋產權證過戶到自己名下。

  按照物權法理論,不動產登記采取公示要件主義,不動產登記是物權變動的成立要件,而不是買賣合同的生效要件,當事人未辦理登記手續,不影響買賣合同本身的效力,但不發生所有權轉移,因此張三與張二,索某與黃某兩買賣合同均成立有效,買賣時未登記,雖不影響合同的效力,但只約束買賣雙方當事人,不能對抗買賣合同之外的第三人。

  第三人經買賣、登記過戶以后,是否就取得了該房屋的所有權。不一定,第三人欲取得物權,應同時具有以下條件:第一,第三人應根據法律行為取得物權。不是依法律行為而取得的,即使辦理了登記也不當然產生公信力。第二,第三人必須是善意的有償取得。第三人取得房屋需支付對價,且無有效證據證明第三人明知或應知法律上的物權人不是事實上的物權人。第三,第三人已經進行了不動產登記。同時符合上述三個條件才能說明房屋買賣合同有效,物權變動已成立。

  結合本案,黃某在不知標的物內情的情況下,善意有償支付對價取得該標的物,并辦理了產權過戶手續;根據上面的分析,黃某當然取得了房屋的所有權,成為法律上的物權人,這個房屋的買賣合同當然受法律保護。張三雖支付了房屋的對價,但終因法制觀念淡薄,未要求辦理產權過戶手續,其以占有權來抗辯他人并主張所有權,理由不足,因而不應支持,對于張三的損失應向侵權人索某及張二主張權利,以彌補自己損失,故張三無權要求索、黃二人將房屋產權證過戶到自己名下。 ?

該內容對我有幫助 贊一個

登錄×

驗證手機號

我們會嚴格保護您的隱私,請放心輸入

為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發給律師。

評論區
登錄 后參于評論

專業律師 快速響應

累計服務用戶745W+

發布咨詢

多位律師解答

及時追問律師

馬上發布咨詢
劉玉良

劉玉良

執業證號:

13412201810073240

安徽京阜律師事務所

簡介:

劉玉良,法學專業,曾在法院民事審判庭工作,目前在律師事務所工作,處理過眾多民間借貸糾紛、合同糾紛、勞動關系、工傷醫療、交通事故、刑事等案件,理論功底扎實、實務經驗豐富,尤其擅長民間借貸、交通事故、公司企業等領域。成功調解過標的額高達幾千萬的民間借貸糾紛案件,辦理過多起勞動關系、工傷事故法律援助案件,眾多案件的實戰積累了處理案件的豐富經驗。

微信掃一掃

向TA咨詢

劉玉良

律霸用戶端下載

及時查看律師回復

掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號

訴訟費?起訴離婚時要繳納這個費用嗎?

2020-01-16

離婚后對方不給子女撫養費怎么辦?

2020-03-10

假釋遵守條件?

2020-03-27

婚前財產約定法律效力相關規定

2020-04-01

經濟性裁員的條件及程序

2020-04-02

備案的域名被盜用該怎么辦

2020-04-09

試用期關于工資的規定

2020-04-17

房屋產權變更后贈與合同還有效嗎

2020-04-22

高速公路發生交通事故,無過錯責任賠償原則是什么

2020-04-27

醫療糾紛與醫療事故的區別在哪?

2020-04-27

最新漲工資消息看過來!

2020-04-29

兩個孩子離婚撫養權如何判決?

2020-04-28

對嫌疑人批捕到宣判一般要多久

2020-04-30

夫妻共同財產跟個人財產怎么分?

2020-04-30

交通事故責任認定書一般多久出來

2020-05-01

繳納購房契稅具體時間是什么

2020-05-01

2020怎么樣到法院起訴離婚?

2020-05-03

變更子女撫養權起訴狀應該怎么寫?

2020-05-03

夫妻離婚以后關于子女探視權有哪些規定?

2020-05-04

一級醫療事故的認定標準有哪些?

2020-05-04

工傷七級單位可以解除勞動合同嗎

2020-05-06

工地工傷一般的賠償流程

2020-05-06

銷售假冒注冊商標,會有什么法律后果

2020-05-07

離婚時出軌的一方在財產分割上會少分嗎

2020-05-09

如何證明對方重婚?重婚罪如何起訴?

2020-05-10

離婚前房產算不算夫妻共同財產?如何分割?

2020-05-10

離婚后還能不能分割財產和離婚賠償糾紛訴訟時效多久?

2020-05-10

男方起訴離婚女方是否可以獲得子女撫養權?

2020-05-10

法院訴訟離婚到底要不要請律師?

2020-05-11

離婚子女撫養權的爭奪方式有哪些和如何爭奪?

2020-05-11

因懷孕不舒服是否可向單位請假

2020-05-11

訴訟的有效期

2020-05-21

拐賣婦女兒童罪,如何量刑

2020-05-11

非國家工作人員受賄罪的判定與量刑

2020-05-12

新婚姻法有哪些關于子女撫養費的規定?

2020-05-12

農村房屋產權糾紛應該怎么解決?

2020-05-12

二手房按揭過戶具體流程是什么

2020-05-12

合同無效的條件有哪些?

2020-05-13

每周工作六天算不算加班和標準工時制是什么?

2020-05-15

加班費差額如何舉證和如何計算加班費?

2020-05-15
法律常識 地區找律師 專業找律師 友情鏈接
主站蜘蛛池模板: 镇巴县| 融水| 蓬溪县| 天镇县| 井冈山市| 巴彦淖尔市| 镇赉县| 巩义市| 西藏| 浦城县| 盈江县| 乳源| 舒兰市| 福州市| 南昌县| 博兴县| 奉新县| 邹平县| 库伦旗| 塔河县| 大宁县| 新巴尔虎左旗| 敦化市| 浙江省| 永胜县| 泸定县| 苍溪县| 东至县| 琼海市| 沂源县| 武义县| 车致| 合水县| 龙门县| 神农架林区| 且末县| 咸阳市| 江津市| 内黄县| 黄梅县| 伊金霍洛旗|