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寧波
[婚戀房產]離婚了，按揭房屋怎么分？
離婚了，按揭房屋怎么分？
——談履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分的分割
原載《人民司法（案例）》2007年第1期，第27-30頁。
黃培良（本案審判長）
董國慶（本案承辦法官）
作者單位：浙江省高級人民法院
案號：（2005）浙民一終字第393號
裁判摘要：
1、商品房合同預售登記并非就是房屋權屬登記；
2、對離婚案件中履行期限跨越婚前婚后的按揭房分婚前還款與婚后按揭還款兩部分，前者歸婚前個人財產，后者作為夫妻共同財產平均分割；對增值部分則先按婚前婚后的還貸比例扣除婚前相應比例的增值部分歸婚前個人財產，余額作為夫妻共同財產平均分割。
一、案件基本事實
原告羅某與被告朱某于2003年5月22日登記結婚。朱某在婚前即2003年1月7日與杭州銘雅房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以按揭付款方式購買銘雅苑房屋一套，房屋總價款為402192元，銀行按揭利息15388.80元。朱某婚前已支付按揭貸款合計108929.80元，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元。房屋權屬證書尚未辦理。另有夫妻共同債務28.14萬元。2005年5月24日，羅某訴至杭州市中級人民法院請求與朱某離婚。一審法院委托杭州永正房地產評估公司對涉案房屋的價值進行了評估，確認該房屋在估價期日2005年7月13日的市場價格為104.3萬元。
二、一審法院判決
一審法院經審理后認為，由于該房屋的權屬登記至案結之時尚未辦理，涉案房屋的《商品房買賣合同》系朱某婚前個人與房屋開發商簽訂，上述《商品房買賣合同》中的權利與義務應由朱某繼續履行，朱某則對羅某以財產折價的方式進行補償，對涉案房屋的分割：朱某婚前已支付按揭貸款合計108929.80元為個人財產，婚后夫妻共同提前償還按揭貸款余額308651元為夫妻共同財產；對房屋增值部份按照朱某婚前出資108929.80元和夫妻關系存續期間夫妻共同出資308651元之比例進行分割，對前者朱某婚前個人出資而形成的相應房屋增值部分163140.6元歸其個人，對后者夫妻關系存續期間共同還貸而形成的房屋增值部分462247.4元，由兩人平分；28.14萬元夫妻共同債務各半償還。遂判決：1、準予羅某與朱某離婚；2、朱某與杭州銘雅房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》由朱某繼續履行，朱某于判決生效之日起一個月內支付羅某補償款24萬元。
三、被告上訴理由
一審宣判后，被告朱某上訴稱：1、涉案房屋系其婚前2003年1月7日簽訂購房合同，并于婚前即2003年1月17日在余杭區房地產管理部門辦理預售登記手續，應認定為其婚前個人財產。至于婚后配偶一方參與償還按揭貸款，并不改變房屋為個人財產的性質。婚后支付的按揭還款應作為其個人債務歸還另一方配偶的出資，一審法院判決其支付羅某補償款24萬元，沒有法律依據；2、一審法院對房屋增值部分收益的認定錯誤，即便平分房屋增值部分，也應分段評估，即扣除2003年1月7日購買之日至2003年5月22日結婚之日房屋增值部分歸其個人。
四、理論探討和法律適用
按揭一詞是英美法中mortgage在香港的譯法，有學者提出，按有押的意義，按與押都有壓住不動的含義，即將一定的物從其他物中分離出來，專門為特定的債權擔保，揭是mortgage一詞的后半部分（gage）的音譯，故將mortgage譯為按揭。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度，系指債務人或第三人將特定財產權利轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的期限內得到清償的擔保形式，事先“讓渡”特定財產權利是按揭的基本特征。
“按揭”一詞在我國房地產業、金融機構中普遍使用1，但實務中所稱的按揭與香港、英美法系所稱的按揭也有所不同，現行法律對商品房按揭的法律定性尚無明確的規定，中國人民銀行1998年5月9日頒布《個人住房貸款管理辦法》，對具有按揭性質的貸款管理辦法進行了規定，未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也沒有使用“按揭”一詞，而是籠統地稱為“商品房擔保貸款”。最高法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，“商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房按揭”2。最高法院《關于適用 ?
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