一、問題的提出

2007年8月24日，王某作為買方聯(lián)系北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱“房地產(chǎn)中介公司”)，要求購買一套80平米左右的二手房。同時，王某向房地產(chǎn)中介公司交納意向金1萬元整，并約定在簽訂買賣合同后，轉(zhuǎn)為定金。隨后不久，房地產(chǎn)中介公司幫王某挑選到合適房源。9月9日，王某、房地產(chǎn)中介公司及賣方三方簽訂了《北京市存量房買賣居間服務(wù)合同》、《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，買方發(fā)現(xiàn)賣方所賣房屋系央產(chǎn)房，尚未按照規(guī)定辦理上市交易手續(xù)，因此沒有取得所賣房屋的所有權(quán)證，房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。9月11日，在房地產(chǎn)中介公司參加的情況下，買賣雙方協(xié)商一致，簽訂解除合同，賣方將已收取的三萬元首付款如數(shù)返還。之后，王某與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)系，要求解除委托合同，并退還已交付的意向金1萬元整，并賠償損失。而房地產(chǎn)中介公司拒絕返還，并主張買賣合同已成立，故其有權(quán)收取居間報酬，王某應(yīng)按約定支付三萬元整。

本案例中，主要涉及到兩個問題：一是作為居間人的房地產(chǎn)中介公司是否有權(quán)主張報酬;二是房地產(chǎn)中介公司是否需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這也是有關(guān)居間合同的兩個重要問題。那么，居間人在何種情形下享有報酬請求權(quán)?因第三人的原因造成合同未成立時，居間人是否享有報酬請求權(quán)?而居間人的損害賠償責(zé)任又適用于何種場合呢?本文將在以下內(nèi)容中進(jìn)行深入討論。

二、居間人的報酬請求權(quán)?居間人的報酬請求權(quán)，是居間人所享有的諸種權(quán)利中最重要的。關(guān)于居間人報酬請求權(quán)的成立，各國都以居間達(dá)到目的為條件。如《德國民法典》第652條規(guī)定：“為指示訂約機(jī)會或?yàn)槊浇楹贤s定居間報酬的人，只有在合同因居間人的指示或因其媒介而成立時，才有義務(wù)支付報酬”;《日本商法典》第550條規(guī)定：“居間人非于法律規(guī)定的居間手續(xù)終結(jié)后，不得請求報酬”。我國臺灣地區(qū)民法典第568條也規(guī)定：“居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬”。

有學(xué)者認(rèn)為，我國合同法上對報酬請求權(quán)的規(guī)定并不像德國民法典或我國臺灣地區(qū)民法典規(guī)定的那樣嚴(yán)格，認(rèn)定報告居間也以促成合同的訂立為居間報酬請求權(quán)的必要條件，大概是將報告居間作為純粹的信息調(diào)查來對待。①甚至，有學(xué)者主張，只要居間人確實(shí)為委托事務(wù)付出了勞務(wù)或提供了信息，居間人就有權(quán)請求給付報酬。②筆者對此并不贊同。我國合同法雖然明確了兩種居間類型,即報告居間和媒介居間，但是合同法對居間人報酬請求權(quán)的規(guī)定并沒有區(qū)分兩種居間類型有什么不同。由于居間人以報告訂約機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)為內(nèi)容，以促成委托人與他人達(dá)成交易為使命，故居間人是否促成合同成立，乃是其報酬請求權(quán)是否成立的明確標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，居間人是就其“勞務(wù)的結(jié)果”而非“勞務(wù)的給付”而享有報酬請求權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，我國合同法也是以居間人促成合同成立為請求支付報酬的成立條件的。當(dāng)然，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以就居間人的報酬請求權(quán)進(jìn)行約定。當(dāng)事人有特別約定時，依其約定。

那么，這樣就涉及到對居間人促成合同成立的認(rèn)定問題。按照一般的法理，居間人促成合同的成立，應(yīng)該是經(jīng)過居間人的努力，委托人和第三人之間達(dá)成了合法有效的合同。筆者認(rèn)為，應(yīng)包括以下兩個方面：

第一，委托人與第三人之間達(dá)成的合同必須合法有效。如果居間合同無效或被撤銷，當(dāng)然不得認(rèn)為居間合同已成立，居間人自然不享有報酬請求權(quán)。當(dāng)然，有學(xué)者主張?jiān)诖朔N情形下應(yīng)區(qū)分居間人是否有過錯而區(qū)別對待。如果居間人在進(jìn)行居間活動的過程中沒有過錯，而是由于第三人的原因造成，如由于第三人的欺詐行為導(dǎo)致委托人后來撤銷合同，那么此時委托人與第三人的合同糾紛就與居間人無關(guān)，居間人仍享有報酬請求權(quán)。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)偏離了居間合同的結(jié)果性特點(diǎn)，居間人在進(jìn)行居間活動中是否存在過錯并不應(yīng)作為其是否享有報酬請求權(quán)的判斷依據(jù)。如果居間合同的無效或被撤銷是由于居間人的過錯而造成，那么居間人不僅不享有報酬請求權(quán)，更要承擔(dān)算害賠償責(zé)任。當(dāng)然，居間人享有報酬請求權(quán)，以合同是否成立為準(zhǔn)，至于該合同是否得到履行或被解除，則不影響居間人行使報酬請求權(quán)。

第二，委托人與第三人所達(dá)成的合同與居間人的居間行為有因果關(guān)系。這種因果關(guān)系，在報告居間中表現(xiàn)為，與委托人簽訂合同的第三人是由居間人介紹的;而在媒介居間中，則表現(xiàn)在居間人斡旋于雙方當(dāng)事人之間，促使雙方進(jìn)行協(xié)商并最終達(dá)成協(xié)議。對此因果關(guān)系的認(rèn)定，和其他因果關(guān)系的認(rèn)定一樣，并不要求是構(gòu)成合同成立的唯一原因，只要能證明居間人進(jìn)行的居間活動，在某種程度上促成了合同的訂立即可。③德國法院也認(rèn)為僅需“除了其他事件外居間人之活動與有原因者”為已足。④當(dāng)然，此因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由居間人承擔(dān)舉證責(zé)任。

此外，因委托人的不正當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的，應(yīng)屬于特殊情形。《合同法》第427條規(guī)定了居間人在未促成合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費(fèi)用。現(xiàn)實(shí)中常見的情形是，買賣雙方在利益的驅(qū)動下，往往在居間人介紹雙方認(rèn)識或達(dá)成協(xié)議后，就故意拒絕訂立合同，逃避支付居間報酬，事后雙方在私下進(jìn)行交易。對于此種情形，一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況區(qū)別對待：如果委托人與第三人達(dá)成的合同在居間合同的有效期內(nèi)，居間人仍享有報酬請求權(quán);如果委托人與第三人達(dá)成的合同超過了居間合同的有效期，則原則上居間人已喪失了報酬請求權(quán);如果居間合同沒有訂立有效期的，那么應(yīng)當(dāng)確定一個合理的期間，而不應(yīng)在任何時期都賦予居間人以報酬請求權(quán)，這一期間在當(dāng)事人協(xié)商不成的情況下，只能由法官裁判決定。⑤另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，此種情形屬于委托人為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚箺l件成就的行為，應(yīng)視為條件已成就。委托人應(yīng)當(dāng)支付報酬，而不存在以居間合同的有效期或某段合理的期間為限來確定委托人是否應(yīng)支付報酬的問題。⑥筆者同意后一種觀點(diǎn)。根據(jù)《合同法》第45條第2款的規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，則視為條件不成就。那么，按照此規(guī)定，居間人促成合同成立，但是因?yàn)槲腥说墓室庾柚苟蛊洳怀删偷模瑧?yīng)當(dāng)視為居間人已經(jīng)促成合同成立，即使委托人與第三人之后再訂立合同，也仍屬得益于居間人之前的居間行為，故委托人應(yīng)當(dāng)支付報酬。

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