2003-7-9　



　　為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

　　（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

　　預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

　　預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

　　預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

　　1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　　2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

　　4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　?。ǘ┮曂N售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┮曂N售行為收入確認(rèn)的方法和順序1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3、按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

　　下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

　　可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷總可售面積

　　銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。

　　1、屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。

　　2、屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

　?。ㄈ┙杩钯M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。

　　（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　?。ㄎ澹┩恋亻e置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

　?。┏杀緦?duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

　?。ㄆ撸V告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

　　（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

　　六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題

　　本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。

　　本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。