《洛陽市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》即將實(shí)行，為幫助各縣(市)區(qū)維修資金管理機(jī)構(gòu)正確理解實(shí)施該辦法，為群眾提供準(zhǔn)確服務(wù)，市住建委于23日上午舉辦了新維修資金管理辦法解讀會(huì)。

　　解讀會(huì)上，市住建委維修基金管理中心負(fù)責(zé)人就新辦法中維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)、維修資金合理使用、維修資金賬戶設(shè)立和利息的計(jì)算等問題進(jìn)行了詳細(xì)解讀。據(jù)悉，新辦法調(diào)整后，我市大多數(shù)房屋需交存維修資金的數(shù)額會(huì)有所下降，為適應(yīng)住宅建筑市場(chǎng)波動(dòng)，兼顧政府規(guī)章穩(wěn)定性，新辦法還建立了靈活的調(diào)整機(jī)制。

　　各縣(市)區(qū)住建部門、吉利區(qū)房管局的主管負(fù)責(zé)人、維修資金歸集具體負(fù)責(zé)人、部分開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司等相關(guān)人員參加了會(huì)議。

　　《洛陽市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已經(jīng)2012年4月21日市政府第9次常務(wù)會(huì)議審議通過。為方便社會(huì)公眾準(zhǔn)確理解和使用《辦法》，特進(jìn)行解讀。

　　一、我市維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)

　　2008年實(shí)施的部門規(guī)章《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令)規(guī)定：住宅首期維修資金按當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%—8%收取。在制定《辦法》時(shí)，市政府充分考慮市情和維修資金交存使用實(shí)際需要，從盡可能減輕群眾負(fù)擔(dān)的角度出發(fā)，選擇了最低比例5%。同時(shí)，為了使廣大業(yè)主明晰住宅首期維修資金交存數(shù)額，《辦法》規(guī)定：商品房、城市房屋拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等房屋的業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為多層房屋45元每平方米，小高層房屋78元每平方米，高層房屋90元每平方米。計(jì)算依據(jù)為：根據(jù)2011年第四季度“河南省建筑工程標(biāo)準(zhǔn)定額站”公布的河南省建設(shè)工程造價(jià)指數(shù)和“洛陽市建筑工程造價(jià)處”公布的建筑安裝工程成本核定的不同類別住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)乘以5%。

　　為適應(yīng)住宅建筑安裝成本的市場(chǎng)波動(dòng)，兼顧政府規(guī)章的穩(wěn)定性，本辦法既明確了當(dāng)前我市每平方米建筑面積交存首期房屋專項(xiàng)維修資金具體數(shù)額，同時(shí)還建立了靈活的調(diào)整機(jī)制，即首期交存每平方米維修資金數(shù)額每兩年按造價(jià)管理部門核定的上年度第四季度的建安成本的5%調(diào)整一次。

　　二、我市目前維修資金交存使用狀況

　　2011年我市歸集住宅維修資金1.6億元，而一年維修支出為1015萬元。維修資金大額支出主要是房屋屋面、消防、二次供水及電梯維修更換等。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而電梯通常5至8年需要大修、約15年需要更換。由于維修資金是在房屋保修期滿后才可以使用，所以2011年支出的維修資金大都用于2006年以前建成使用的房屋。隨著2007年房屋保修期將過，按2012年第一季度維修申報(bào)的情況，預(yù)計(jì)我市今年維修費(fèi)用將達(dá)3000萬左右，以后每年還將會(huì)成倍增加。

　　三、我市維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)與其他地市的比較

　　目前，全省各地維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)不一，群眾很關(guān)心與鄭州進(jìn)行比較。鄭州市維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)是無電梯房35元/㎡、有電梯房65元/㎡。從絕對(duì)數(shù)看，我市要高于鄭州。但鄭州的標(biāo)準(zhǔn)制定實(shí)施于1999年，在建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令實(shí)施后因故一直未作調(diào)整。就全省而言，我市《辦法》明確的標(biāo)準(zhǔn)屬中等水平。而且與舊標(biāo)準(zhǔn)相比，調(diào)整后我市維修資金不會(huì)高于以往，且大多數(shù)房屋需交存的數(shù)額會(huì)明顯下降。

　　特別是維修資金的性質(zhì)屬于業(yè)主交存，專項(xiàng)用于業(yè)主住宅維修。如果交存標(biāo)準(zhǔn)過低只能縮短首期使用年限，出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象。若發(fā)生危及房屋安全或嚴(yán)重影響使用功能急需維修資金時(shí)，續(xù)交資金不到位，房屋將得不到及時(shí)維修。

　　四、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位交存房屋保修金問題

　　依據(jù)2000年《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第279號(hào)令)的規(guī)定，建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)使用年限保修。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。據(jù)此，2002年《洛陽市物業(yè)管理辦法》明確：開發(fā)公司按房屋建設(shè)總投資的2%交存維修基金。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　鑒于目前國家已將“維修基金”改為“維修資金”，并明確其交存主體為業(yè)主，而且維修資金在房屋保修期滿后才可以使用，兩者聯(lián)系緊密。鑒于《辦法》的出臺(tái)和《洛陽市物業(yè)管理辦法》同步需要修訂，因此有必要在《辦法》中對(duì)保修金加以規(guī)范。《辦法》規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存房屋保修金，數(shù)額為當(dāng)?shù)胤课萁ㄔO(shè)投資(包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程、室外工程)每平方米造價(jià)的2%。房屋保修金專項(xiàng)用于房屋保修期內(nèi)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及室外工程等部位的維修，屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。

　　為緩解開發(fā)建設(shè)單位資金周轉(zhuǎn)的問題，《辦法》規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時(shí)將該項(xiàng)目應(yīng)交房屋保修金的30%存入房屋保修金專戶，待辦理房屋初始登記時(shí)將其余70%存入房屋保修金專戶。

　　五、關(guān)于房屋維修資金的代收

　　針對(duì)當(dāng)前存在的開發(fā)建設(shè)單位代收業(yè)主房屋維修資金后，未及時(shí)交存至維修資金專戶引發(fā)的多起業(yè)主投訴問題，《辦法》規(guī)定維修資金以業(yè)主交存為原則，經(jīng)維修資金管理部門委托，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位方可代收，且必須自代收之日起15日內(nèi)轉(zhuǎn)存至房屋專項(xiàng)維修資金專戶。由此可有效杜絕開發(fā)建設(shè)單位擠占挪用業(yè)主維修資金的現(xiàn)象，保障業(yè)主維修資金的安全。

　　六、關(guān)于維修資金的合理使用

　　根據(jù)近幾年維修資金使用中存在的問題，《辦法》第三章對(duì)維修資金適用范圍、項(xiàng)目內(nèi)容、維修條件、應(yīng)急解危辦法都作了更詳細(xì)規(guī)定，優(yōu)化了申請(qǐng)程序，縮短辦結(jié)時(shí)間。同時(shí)明確：在保證房屋專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將房屋專項(xiàng)維修資金用于購買國債。禁止利用房屋專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　七、關(guān)于維修資金賬戶設(shè)立和計(jì)息

　　為使業(yè)主隨時(shí)了解交存維修資金結(jié)余數(shù)額，《辦法》規(guī)定：開立房屋專項(xiàng)維修資金專戶。應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立賬戶，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)立賬目，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。開立公有住房房屋專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)立賬戶，按幢設(shè)分賬，其中業(yè)主交存的房屋專項(xiàng)維修資金，按房屋戶、門號(hào)設(shè)分戶賬。《河南省住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規(guī)定銀行活期存款利率計(jì)息。為實(shí)現(xiàn)維修資金保值增值，保證業(yè)主的最大利益，《辦法》第二十條規(guī)定：當(dāng)年交存或者使用的房屋專項(xiàng)維修資金(房屋保修金)按銀行同期活期存款利率計(jì)息，超過一年的結(jié)余部分按銀行一年期同期定期存款利率計(jì)息。

　　八、關(guān)于維修資金過戶

　　《辦法》中維修資金過戶規(guī)定更加明確：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明房屋專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋結(jié)余的房屋專項(xiàng)維修資金超過首期應(yīng)交維修資金的30%時(shí)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應(yīng)按首期交存標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交后辦理過戶手續(xù)。

　　九、關(guān)于新老辦法的銜接問題

　　《辦法》實(shí)施前，維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)以房款為基數(shù)計(jì)算。考慮到部分業(yè)主購房較早，以舊標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的維修資金交存額度低。因此《辦法》正式實(shí)施后將設(shè)定三個(gè)月的過渡期，在此期間，遺留問題房屋和未及時(shí)辦理房產(chǎn)證的業(yè)主可根據(jù)各自情況選擇是按照新標(biāo)準(zhǔn)交存還是按照老標(biāo)準(zhǔn)交存。