我國(guó)現(xiàn)行的法律并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓專門(mén)立法，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式。如果發(fā)生項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛，該怎么解決呢？請(qǐng)大家閱讀下文了解！

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛之合同有效時(shí)間

在《2005年解釋》之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的有效條件嚴(yán)格以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條為標(biāo)準(zhǔn)，《1995年解釋》也是這樣明確規(guī)定的。

首先，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方必須是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。具體標(biāo)志就是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的：簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。并強(qiáng)調(diào)按照法律的文義，這三個(gè)條件缺一不可。

其次，轉(zhuǎn)讓方必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)并完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。這里又涉及轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資總額、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)投入的投資開(kāi)發(fā)數(shù)額、投資額是否完成了開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上、轉(zhuǎn)讓方是否按照出讓合同的約定進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)等四個(gè)事實(shí)。這些實(shí)際上都是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，其重要性不亞于前款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，同樣對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定具有絕對(duì)性的影響。

然而，《2005年解釋》施行之后，準(zhǔn)確地講，在此之前已經(jīng)有許多學(xué)者和法官對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“投資要求”作為轉(zhuǎn)讓合同有效的必要條件的觀點(diǎn)提出異議和批評(píng)，并且在司法判決中直接予以體現(xiàn)。關(guān)于投資開(kāi)發(fā)問(wèn)題，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬于合同的標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。

“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，只要辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，即具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。”符合此條件，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即為有效。而“城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。”