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寧波
轉讓車位使用權有效嗎
轉讓車位使用權不合法。
我國土地管理法規定，物業管理項目的地上車位是廣大業主的共同使用權土地，車位的收益經過業主大會同意，除去必要的管理成本用于物業管理項目的公益或納入專項維修資金賬戶，物業公司沒有權利越俎代庖，將車位使用權轉讓。
根據物業管理條例規定，物業公司與開發商或業委會的物業服務合同是與期限的，物業公司憑什么處分期限外的管理項目權益?如果是地下室車位的使用權轉讓必須經過產權單位授權才能有效，那么收益應當交產權單位。
物業公司的做法是殺雞取卵，違法快速賺錢的不齒行為，業主們應當聯合起來抵制物業公司的違法行為。“車庫車位使用權轉讓協議”實為租賃協議，不具有物權法規定的“物的歸屬”(因物的歸屬和利用而產生的民事關系)，屬于“基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定”。根據合同法第212條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可見“車庫車位使用權協議”的性質是因“使用、收益”而付費的租賃合同。
但是，根據合同法第214條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”，可知，使用期限超過20年的部分，必須按照無效處理——把對應的錢款先退回來。
所謂“車庫車位使用權協議”不符合符合《物權法》的規定，物權歸屬處在未登記狀態，無論是開發上還是“租”車位的業主，都沒有物權的法律效力;
1、根據《合同法》，所謂“車庫車位使用-付費”的行為屬于“租賃”范疇，即使是開發商有產權證，租期超過20年也是違背合同法的，超過期限的約定無效;
2、“出租方”不能證明自己擁有車位車庫的登記物權，用這個獲利沒有法律依據;業主明知對方沒有資格登記過戶，還要依然掏錢的話就不是“善意第三人”，以后被真正產權人收回車庫車位物權的時候，掏錢“賣使用權的”損失就很難補救(不受法律保護)。
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