物業(yè)服務合同糾紛代理詞的內容

代理詞

審判員：

XXX律師事務所接受XX物業(yè)管理有限公司的委托，指派我擔任本案中原告的委托代理人，現(xiàn)依本案事實及相關法律規(guī)定發(fā)表代理意見如下供法庭參考：

一、被告拖欠原告物業(yè)管理服務費事實清楚，證據確實充分，被告不僅應向原告支付拖欠的費用，還應按照合同約定承擔相應的違約責任。

原告與開發(fā)商XX置業(yè)有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，為XX小區(qū)提供物業(yè)服務。被告作為小區(qū)業(yè)主，該合同對被告具有法律約束力。被告應當按照合同約定向原告繳納物管費，因被告長期拖欠原告物管費，被告還應當按照合同約定向原告承擔應交費用日萬分之五的滯納金。

二、原告訴求之物業(yè)管理服務費均未超過訴訟時效，該訴求應當得到支持。

根據《最高院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”之規(guī)定，物業(yè)服務合同所涉物業(yè)管理服務費是一個整體的繼續(xù)性債務，全部債務的整體性和關聯(lián)性大于獨立性，合同雙方均作為整體債務履行。原告在向被告提供物業(yè)服務的過程中按年向被告預收物業(yè)服務費是對整個合同期內的物業(yè)管理服務費的分期履行，因此物業(yè)費的訴訟時效應從最后一期履行期限屆滿之日起算而非分期履行的時間點起算。另外根據《X省高院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條之規(guī)定“物業(yè)服務人要求業(yè)主給付物業(yè)服務費用的訴訟時效期間從最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之日起計算”，在原被告雙方尚存在物業(yè)服務關系時，原告要求被告支付物業(yè)服務費的訴求并不超過2年訴訟時效，原告的該訴求應當得到法庭支持。

三、被告辯稱因原告在履行合同中存在違約行為導致被告拒交物業(yè)費，該說法無事實和法律依據。

根據誰主張誰舉證原則，被告應當就原告的違約行為進行舉證否則應承擔舉證不能的后果。庭審中被告辯稱原告存在怠于行使維修義務、服務不到位等違約行為，被告因此拒交物業(yè)費。被告陳述的上述情況并無充分證據予以證明。另業(yè)委會與原告簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》中第一條第一款第9項明確約定“業(yè)主或使用人不得以共用部位、共用設施設備等存在一般瑕疵或者服務不滿意為由拒交物業(yè)服務費”，該協(xié)議對原被告雙方均具有約束力，被告拒交物業(yè)費顯然違反了協(xié)議約定。

退一萬步講，即使原告存在相應違約行為，被告在享受原告提供的其他物業(yè)服務的同時可以要求減免物管費，但無權拒交所有物管費。

四、被告要求原告履行維修義務并賠償怠于履行上述義務給被告造成的損失，該反訴請求不應得到支持。

共有部位的維修責任由共有的業(yè)主承擔，原告作為物業(yè)公司僅受業(yè)主委托實施具體的維修方案，維修方案及資金的使用由業(yè)主共同決定，原告無權決定上述事項，在方案及資金未確定的情況下要求原告履行維修義務顯然不當。至今未完成維修工作也是受到維修方案和維修資金的影響，并非原告怠于履行導致。就被告提出的賠償損失請求，因無相關證據支持且被告未盡合理減損義務，同樣不應得到支持。

綜上，原告訴求事實清楚證據充分，被告的反訴請求缺乏事實和法律依據，懇請法庭支持原告的所有訴求，駁回被告的反訴請求。

代理人：孫X

年月日

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